洛陽3月份房價出爐；洛陽城市更新大爆發！十大重點片區項目分析

洛陽3月份新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.6%，跌幅收窄到歷史極低水平，根據這兩個月的成交量和成交價，下半年洛陽房價極有可能會企穩回升。

4月20日 星期一

天氣

陰轉小雨 10~19℃

洛陽3月份住宅銷售價格指數出爐

4月16日，國家統計局公布數據顯示，2026年3月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市個數均比上月增加。

其中洛陽3月份新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.6%，跌幅收窄到歷史極低水平，根據這兩個月的成交量和成交價，下半年洛陽房價極有可能會企穩回升，而目前洛龍區5年以內的次新房價格，已經全面開始回升了。

圖片來源：國家統計局官網

一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比降幅收窄或相同

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有14個，比上月增加4個。

3月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅分別收窄0.2個和0.1個百分點。70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比上漲城市有13個，比上月增加11個。

一二三線城市商品住宅銷售價格同比下降

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同。其中，上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.3%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.0%，降幅與上月相同。

3月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.4%，降幅擴大0.1個百分點。

洛陽城市更新大爆發！十大重點片區項目

投融資模式與落地實施路徑分析

洛陽城市更新正進入政策加碼、項目集中落地、投資全面爆發的階段，核心以《洛陽市城市更新行動計劃（2025—2030 年）》為總綱，聚焦十大重點片區、老舊小區 / 城中村改造、完整社區、文商旅活化、基礎設施升級五大方向，2025—2026 年是集中攻堅期。

一、頂層規劃與核心目標

1.總綱領：《洛陽市城市更新行動計劃（2025—2030 年）》（2025 年 9 月印發），目標打造宜居、韌性、智慧、世界級文旅名城，構建 “兩軸、四帶、四區、七片” 更新空間格局。

2.核心節奏：

2025—2026：全面啟動、集中攻堅，完成 110 個老舊小區改造、20 個完整社區試點、十大片區核心項目開工 / 建成。

2027—2030：全面提升、全域覆蓋，基本完成 2000 年前老舊小區改造、城中村改造收尾、完整社區全覆蓋。

3.資金與模式：政府引導 + 市場主導 + 社會參與，爭取國開行、農發行等政策性金融支持以及三類政策性資金，推行片區統籌、收益平衡、滾動開發模式河南省人民政府。

二、十大核心更新片區（引爆點）

洛陽以歷史文化活化 + 功能重塑 + 交通疏解為核心，集中推進十大片區，是當前 “大爆發” 的核心載體：

1.隋唐洛陽城皇城片區（含周公里）：核心 IP，恢復宮城格局、中軸線展示；實施應天門南廣場、中州路下穿、新天津橋、天街提升，打造 “盛世隋唐” 核心地標。

2.洛邑古城片區：老城核心，推進 “一橫三縱” 肌理保護、道尊街啟動區、東關大街（銅駝暮雨）活化，打造沉浸式文旅街區。

3.龍門片區：石窟保護 + 文旅配套，建設石窟藝術展示中心、周邊路網與服務設施升級。

4.城市陽臺片區：洛河核心濱水區，九都路下穿、麗春東路打通、濱水空間提升，打造城市新客廳。

5.洛陽火車站片區：交通樞紐更新，玄武門大街西延、站場與周邊風貌提升、商業與居住功能重塑。

6.關林片區：關林市場升級、二郎廟商業街區、里坊風貌修復，文商旅與商貿融合。

7.洛南里坊區：正平坊、宜人坊保護展示，安業坊民宿集群、天街業態升級，還原盛唐里坊格局。

8.漢魏故城片區：大遺址保護、考古展示、文旅配套，打造世界遺產展示窗口。

9.上海市場片區：澗西老商圈，步行街改造、業態年輕化、老舊街區煥新，打造青年潮流消費地。

10.澗西區 36 號街坊：蘇式工業遺產保護修繕，改造為文商旅綜合體、文創園區，盤活工業遺存。

三、核心資金渠道總覽（洛陽十大更新片區適配）

洛陽十大片區（隋唐皇城、洛邑古城、龍門、城市陽臺、火車站、關林、洛南里坊、漢魏故城、上海市場、澗西 36 號街坊）。

1. 超長期特別國債

核心定位：純公益性、地下管網、韌性基建、歷史保護配套，不支持純商業開發、住宅銷售、文旅商業運營

支持范圍（洛陽十大片區精準適配）：

地下管網（供排水、燃氣、供熱、雨污分流、內澇治理、綜合管廊）：城市陽臺、火車站、上海市場、澗西 36 號街坊片區路網 / 管網改造

歷史文化保護配套（遺址本體加固、安防、消防、考古展示、環境整治）：隋唐皇城、洛邑古城、龍門、漢魏故城、洛南里坊片區

老舊小區 / 城中村配套基礎設施、完整社區公共服務設施：火車站、關林、上海市場片區

2. 中央預算內資金

核心定位：民生補短板、老舊小區、完整社區、歷史保護、基礎設施配套，撬動作用強、額度有限、精準定向

支持方向（洛陽適配）：

城鎮老舊小區改造（管線、電梯、適老化、停車）：火車站、關林、上海市場片區內老舊小區，中部地區補助比例 40%-50%，單個項目上限 1 億元

城市地下管網、排水防澇、燃氣 / 供熱老化改造：同特別國債管網類，可疊加（不重復）

歷史文化名城保護、大遺址保護配套：隋唐皇城、漢魏故城、龍門、洛邑古城

完整社區（養老、托育、醫療、文體）：十大片區內完整社區試點

十大片區適配：老舊小區 / 完整社區（火車站、關林、上海市場）> 遺址保護配套（隋唐、漢魏、龍門）> 管網配套

3. 地方政府專項債

核心定位：有穩定經營性收益的城市更新基建、配套、文旅公共設施，收益覆蓋本息≥1.1 倍，是片區統籌、收益平衡的主力工具

支持范圍（洛陽十大片區精準匹配）：

市政配套：停車場、充電樁、公交場站、濱水步道、慢行系統、路網打通（城市陽臺、火車站、關林、上海市場）

文旅公共配套：游客中心、停車場、智慧文旅、遺址展示場館（隋唐、洛邑古城、龍門、洛南里坊）

保障性租賃住房、安置房、城中村改造配套（火車站、關林片區）

老舊廠區改造配套、文創園區基礎設施（澗西 36 號街坊、上海市場）

4. 政策性金融機構貸款

核心定位：政策性資金 + 專項債的配套融資、資本金補足、長期滾動開發，支持片區整體統籌、收益平衡項目

支持模式：

城市更新專項貸款：匹配超長期國債、中央預算內、專項債，做拼盤資金，用于片區整體開發（路網、管網、安置房、公共配套）

片區統籌開發貸款：“政府引導 + 平臺實施 + 市場化運營”，以片區內土地出讓、配套商業、文旅運營、物業收益作為還款來源

文物保護、文旅融合專項貸：支持隋唐、洛邑古城、龍門等歷史片區活化

5. 社會資本（市場化主力、解決運營與資金缺口）

核心定位：商業運營、文旅活化、產業導入、資金補充、REITs 退出，破解純公益性項目資金不足、運營低效問題

參與模式（洛陽十大片區適配）：

特許經營：停車場、智慧文旅、污水處理、供熱供氣等有穩定現金流項目（城市陽臺、火車站、關林）

片區綜合開發（EOD/ABO）：政府授權平臺 + 社會資本聯合體，負責片區規劃、建設、運營、產業招商，以土地出讓、商業租金、文旅收益分成回報（隋唐皇城、洛邑古城、洛南里坊、澗西 36 號街坊）

文商旅運營合作：社會資本（文旅集團、商業運營商）投資運營街區、民宿、文創、沉浸式演藝，政府負責基礎設施與歷史保護（洛邑古城、上海市場、澗西 36 號街坊）

REITs / 資產證券化：建成后將停車場、文旅場館、園區物業等打包發行 REITs，實現資金回籠、滾動開發（城市陽臺、火車站、關林）

十大片區適配：洛邑古城、上海市場、澗西 36 號街坊（商業 / 文旅運營）> 城市陽臺、關林（停車 / 配套）> 隋唐皇城、龍門（輕資產運營）

四、洛陽十大更新片區 分片區資金組合方案（精準落地）

1. 隋唐洛陽城皇城片區（周公里）、漢魏故城、龍門片區（歷史保護 + 文旅）

2. 洛邑古城、洛南里坊片區（文商旅活化）

3. 城市陽臺、洛陽火車站片區（樞紐 + 濱水 + 市政）

4. 關林、上海市場片區（商貿 + 老舊街區）

5. 澗西區 36 號街坊（蘇式工業遺存）