2026年一季度上海辦公租賃市場回顧

一、2026年一季度上海辦公租賃市場需求解析

企業辦公選址區域需求

2026年一季度上海辦公租賃市場展現出“多元分化，競爭加劇”的特點。根據辦辦網數據，得益于該區域的經濟發展和政策支持，浦東以30.88%的企業需求占比持續領跑全市，占市場主導地位。

其他區域占比相對較低且波動較小，徐匯占比需求為10.29%，無論是同比還是環比均表現下跌趨勢，占據第二，作為傳統核心商務區，依然具有較強吸引力。除了徐匯以外，長寧、黃浦、嘉定需求均環比上漲，且需求占比統一為7.35%，體現市場需求競爭加劇。其中，嘉定市場需求占比環比同比均上漲，市場價值正在提升。

市場區域需求表明，上海辦公市場正在經歷分化和結構調整。浦東是企業選址的首選區域。傳統核心商務區憑借地段優勢持續釋放吸引力，新興商務區也依托政策紅利快速崛起搶占市場份額。市場加速分化，為企業提供多元化選擇。

企業辦公選址租金需求

2026年第一季度，上海企業選址的租金需求呈現出“整體下沉、高端聚集” 的鮮明特點。

整體需求結構：中等租金區間是絕對主流

2026年第一季度，上海辦公租賃市場需求呈現典型的紡錘形結構，企業成本控制意識顯著。

核心區間（2-6元/㎡/天）需求最為集中，該價格區間需求占比高達 51.78%。表明多數企業將日租金預算控制在6元以下，追求高性價比的辦公空間。

對比歷史數據2026年一季度市場需求出現結構性遷移：中段需求增長，4-10元區間成需求增長核心動力。高端需求收縮，10元以上需求有所下滑。

在租金較高的高端項目市場中，需求呈現鮮明的區域集聚特征。靜安區以19.77%的占比遙遙領先，成為高端需求的首選區域，這與其南京西路、靜安寺等頂級商務區的地位相符。

高端需求的地理分布表明，市中心黃金地段及成熟的核心商務區依然具有不可替代的吸引力。

企業辦公選址戶型需求

2026年第一季度，上海辦公租賃市場的戶型需求呈現出 “小型化、核心化” 的鮮明特征。

整體需求結構：小戶型占據主導

當前上海辦公租賃市場的需求結構高度集中于小面積段，顯示出企業普遍追求靈活、低成本的空間策略。

200平方米以下的戶型需求占比高達 48.06%，占據市場的半壁江山，是主流選擇。其他面積段需求隨面積增加而遞減。

與2025年同期及上季度相比，各面積段需求呈現分化趨勢，小戶型的主導地位進一步鞏固。

小戶型（200㎡以下）需求穩中有升，占比穩步增長至48.06%。中等戶型（200-500㎡）需求顯著回暖，200-300㎡戶型需求達到17.88%，表明部分成長型企業或團隊擴張的需求在季度間有顯著釋放。大戶型（500㎡以上）需求占比收縮，大型企業的新設或擴租決策可能更為謹慎。

區域需求表明，核心商圈需求全面領先，靜安、黃浦為需求雙核，無論中小戶型還是大戶型，需求都高度集中在上海的核心商務區。

企業辦公選址軌交需求

2026年第一季度上海企業辦公的軌交需求呈現出 “效率優先，分層選擇” 的鮮明特征。

線路選擇上，13號線因其貫穿能力和商圈連接性，成為需求最集中的“黃金線路”。

成本權衡上，企業并非一味選擇低價，而是在軌交通行效率與租金成本之間進行權衡，7號線、2號線等高性價比線路同樣備受青睞。

微觀選址上，廣蘭路、龍耀路、大渡河路的租金受周邊產業與商業環境驅動，形成顯著的峰值，產業集聚區站點價值凸顯。

在整體市場追求性價比的背景下，擁有軌交優勢的樓盤，依然能獲得較強需求。軌道交通的便利性是支撐辦公樓租金韌性、抵御市場租金下行壓力的核心因素之一。

市場需求主力行業類型

2026年第一季度，上海辦公租賃市場需求呈現出 “雙核引領、多元并進” 的清晰格局。

本季度上海辦公租賃市場需求由五大行業主導，其中專業服務與金融業占比領先，合計達到44.9%，是市場需求最核心的引擎。

零售貿易、TMT及制造業共同起到了支撐作用。雖然經歷了前期的高速擴張后進入更理性發展階段，但科技、互聯網、數字新媒體等企業仍是寫字樓去化的重要力量。制造業需求可能主要來自企業的研發中心、銷售總部、供應鏈管理中心等“總部職能”部門，體現了上海在吸引制造業企業高端職能落戶方面的吸引力。

總體結構深刻反映了上海當前的產業結構與經濟發展重心，業主方需根據主力需求行業調整產品設計與招商策略。

二、2026年一季度上海辦公租賃市場租金走勢

本季度上海辦公租金市場呈現出與城市能級和地理位置高度相關的清晰梯度結構，核心商務區、重要城區、新興及遠郊區的租金差異顯著。

? 第一梯隊：核心中央商務區

靜安區、徐匯區、黃浦區構成了租金金字塔的頂端，平均租金均在4.8元左右。這三個區匯集了南京西路、淮海中路、徐家匯、外灘等商圈，是上海金融、專業服務、高端消費等產業的集聚地，租金水平體現了其區位價值和商務氛圍。

? 第二梯隊：重要中心城區

長寧、虹口、楊浦、普陀以及浦東新區的平均租金集中在3.6-3.9元區間。這些區域或是成熟的副中心（如長寧中山公園、浦東陸家嘴/前灘），或擁有重要的產業與交通樞紐，租金具有較強的競爭力，是眾多企業平衡成本與區位的選擇之一。

? 第三梯隊：新興城區與遠郊區

閔行、寶山等近郊區的租金進入2元區間，適合對成本敏感且對中心城區依賴度不高的企業。

辦辦網數據顯示，平均租金最高的靜安區與最低的崇明區，價差超過6倍，這直觀反映了上海不同區域在商務定位、產業層次和基礎設施上的巨大差異。

三、2026年一季度上海辦公租賃市場供需側解析

2026年第一季度，上海辦公租賃市場供應呈現出 “存量高度集中，增量聚焦核心” 的特征。

? 供應基本盤由浦東、閔行、徐匯三大區域主導。

浦東新區、閔行區、徐匯區的供應量合計占比高達 48.48%，幾乎占據了市場的半壁江山。其中，浦東以超兩成的占比遙遙領先，這與其幅員遼闊、新興商務區（如前灘、張江科學城等）持續有項目入市密切相關。

? 增長主動能來自徐匯、黃浦、長寧等核心城區，這些地段仍是新增供應的主戰場。

徐匯實現了21.06% 的高環比增長，黃浦和長寧的增長也極為迅猛。這表明核心城區依然是開發商投放新項目或業主釋放面積的重點區域，市場信心較強。

這種供應結構意味著，在不同區域，租戶面臨的市場話語權和議價空間將有很大差異。

2026年第一季度上海辦公租賃市場需求態勢可概括為 “基石穩固，增長泛化”。

需求基本盤依然由浦東、徐匯、閔行、長寧等區牢牢占據，提供了市場穩定的“壓艙石”。

從環比增長率看，需求增長呈現“多點開花、普遍高速”的態勢，既有嘉定這樣的高增長新興區域，也有黃浦、靜安等核心區的價值再發現，與存量占比格局存在顯著差異。

未來市場競爭將不僅限于傳統熱點區域，更多具有獨特優勢的板塊將迎來發展機遇。

四、2026年一季度上海企業空間流向綜合指數排名

2026年一季度上海辦公租賃市場呈現“一超多強，梯度分明”的顯著特征。

作為上海“五個中心”核心承載區，浦東在政策、產業、開放和創新方面的綜合優勢，成為吸引企業入駐的“磁極”。

徐匯、閔行、靜安、黃浦組成了第二梯隊，這些區域構成了企業選址的“核心基本盤”。

各區指數差異巨大，浦東是崇明的15倍以上，清晰刻畫了企業空間選擇的高度集中性。

指數從中心城區向外圍呈現明顯的衰減梯度，表明區位價值、產業集聚度和城市功能成熟度仍然是決定企業流向的首要因素。

五、展望2026年二季度

展望2026年第二季度，上海寫字樓市場將在 “供應壓力” 與 “結構性需求修復” 的博弈中前行。對于企業租戶而言，這仍是進行 “成本優化” 和 “辦公空間升級” 的戰略窗口期。對于業主和投資者，競爭焦點已從單純的價格戰，轉向 “產業協同、運營提質、科技賦能與ESG實踐” 等深度價值創造維度。

辦辦網數據研究中心編制

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