北京
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
朋友介紹的昌平*號線**地鐵口30萬一套公寓，20年居住權(quán)贈送4年。有大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證，使用面積20多平有衛(wèi)生間，靠譜嗎？有沒有什么風(fēng)險？承諾拆遷的話三倍賠償，就是不能轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，但應(yīng)該只是合同要求私下轉(zhuǎn)給朋友也沒關(guān)系，您能幫著分析一下吧，如果有時間能幫我看看嗎？
章哥：
1、我有時間，但去不去的得看您給我多少跑腿兒費了？白使喚的不去，花小錢兒辦大事兒的也算了吧。
2、這種房其實就是工業(yè)廠房或辦公樓改造的，打成格子間違規(guī)銷售，或者說是“以租代售”。所謂的大產(chǎn)權(quán)是人家的，不能分割銷售，也就跟散戶買家沒關(guān)系。租約在20年之內(nèi)的就不算違法，但是屬于違規(guī)。那既然是從根子上就違規(guī)了，您覺得有沒有風(fēng)險？
風(fēng)險一般三種吧。首先既然是違規(guī)住人了，那消防和住建城管等部門都隨時有可能來檢查。看人家是否較真兒吧，如果查封的話那就只能卷鋪蓋走人了。然后您跟產(chǎn)權(quán)方或二房東打官司去吧，是否能拿回錢來看運氣。
第二種風(fēng)險是既然產(chǎn)權(quán)是人家的，那不管他們是否承諾你租住多少年，人家都可以把產(chǎn)權(quán)抵押或直接賣掉，新的產(chǎn)權(quán)人是否認(rèn)可這租約就沒譜兒了。從理論上講是買賣不破租賃，新業(yè)主必須認(rèn)可這老租約。但現(xiàn)實中看雙方博弈吧，反正這種事兒很多，斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，挖溝拆門搞裝修什么的，人家不說轟你們，就是造成沒法兒住的事實，您能怎么應(yīng)對？扛不住走了就活該了，人家再換一批接盤俠。
第三種風(fēng)險那就是直接使壞了唄。從一開始就是殺豬盤，低價引誘一批租客，差不多了就轟人了。甚至是自我舉報。監(jiān)管部門來了就肯定是查封，然后讓賣家退錢什么的。但人家沒錢，或者干脆換個公司殼子就完了，您打官司去唄，十年八年的人家都陪著。反正人家就一句話：只跟您講法律，不講扯淡的誠信。
3、所謂拆遷賠償三倍也是扯淡，拆遷公司傻啊？而且人家是產(chǎn)權(quán)人，您連個股份都沒有，拿個租房合同就想得到三倍賠償，哪國的租客有這待遇啊？
這還得說是人家有產(chǎn)權(quán)的，如果從根兒上就是違章建筑，那拆了也就拆了，您后半輩子就打官司去唄。反正這種事兒在北京都玩兒了20多年了，早有成熟的模式，人家所有的問題都考慮到了，只有買家是新手兒。
4、所謂不能轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售就是挖的坑兒，您私下轉(zhuǎn)租人家肯定不搭理你，但別著急，什么時候想轟你，那這違反合同約定的證據(jù)就起作用了，您只能是打落牙自己吞。或者這么說吧，只要合同里有這種條款，那說明人家已經(jīng)在埋雷了，就沒憋著好屁。
5、其他的沒什么可說的了。這種所謂的長租公寓在北京有的是，規(guī)模大的相對好點兒，小的就沒譜兒了，純粹看運氣。
或者這么說吧，昌平這種公寓的租金一般2/3000一個月吧，一年3萬左右。那既然是30萬，算上房租漲幅的話，您能住上7/8年就算回本了，再多住的就算收益。
或者說您也可以先住幾年，然后找個接盤俠，您提前跑路當(dāng)老賴不就得了。雖然有被逮到挨揍的風(fēng)險，但風(fēng)險永遠(yuǎn)與收益成正比。包括賣給您公寓的，他們也是這么考慮風(fēng)險和收益的，大家都違規(guī)，就看誰的手段更高明+更無賴了。
僅供參考。
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