地產中介“二當家”去年虧損9663萬，租賃業務成了壓艙石

4月20日晚間，地產經紀公司我愛我家發布2025年年度報告。年報數據顯示，我愛我家去年實現營業總收入104.8億元，同比下滑16.4%；實現住房總交易金額（GTV）約2520億元，同比下滑12.4%。

在利潤方面，報告期內，我愛我家歸屬母公司所有者凈利潤為-9663.1萬元，同比大幅減少231.63%。繼2022年、2023年連續虧損，2024年扭虧為盈之后，我愛我家在去年再度由盈轉虧。

我愛我家是地產中介領域規模第二大的企業，僅次于貝殼。從業績表現來看，我愛我家業績下滑的核心原因在于房地產經紀業務受市場環境拖累顯著。

我愛我家近三年主要會計數據和財務指標，數據來源：公司年報

我愛我家在年報中明確解釋，虧損主要源于三大非經常性因素的疊加影響：一是自持的云南地區部分投資性房地產產生公允價值變動虧損約5349萬元；二是新房業務相關應收賬款凈額1.92億元，對應計提減值準備約4172萬元；三是總部大樓相關固定資產折舊費用約3251萬元。

資產價值縮水和營收賬款壞賬兩項合計約9521萬元，是導致我愛我家年度虧損的直接原因。從季度表現來看，我愛我家2025年前三季度時間是盈利的，1-3季度歸母凈利潤分別為627.1萬元、3213萬元、392.7萬元，累計盈利約4232萬元，但年末的計提資產減值等操作直接吞噬了全年利潤。

我愛我家三大核心業務分別為：經紀業務（二手）、資產管理/相寓、新房業務。

其中，房地產經紀業務是我愛我家的核心收入來源，2025年該業務實現GTV約1998億元，同比-13.7%。實現收入36.3億元，同比下滑11.4%，毛利率16%，同比下降4.23個百分點，主要受二手房價格下跌、交易活躍度不足影響，傭金收入承壓明顯。

但從運營效率來看，公司的社區深耕策略成效顯著，2025年單店成交額達1.02億元/間，這一數據優于行業內其他頭部企業，意味著單店覆蓋的社區“房、客、人、店”資源半徑顯著擴大，客戶黏性與服務效率得到提升。

2025年，相寓實現營收50.1億元，是我愛我家旗下營收最高的業務板塊。截至去年底，相寓在管房源規模達33.7萬套，相較去年同期增長11.2%；平均出房天數為8.8天，出租率穩定在95%。

值得注意的是，2025年相寓業務收入同比有所下降，主要由于我愛我家推出的新產品“相寓優選”采用“凈額法”核算收入所致——凈額法僅將預期有權收取的傭金、手續費部分確認為收入，而非按交易總額確認，若調整回該部分收益，相寓業務毛利率達14.9%，同比提升2.2個百分點。相寓的租賃業務成為我愛我家的業績穩定器。

靠租賃業務來平滑公司業績曲線，成為頭部地產經紀公司的共同特點。

我愛我家表示，面對過去一年租金回落、需求結構調整的市場環境，相寓仍能實現“質效雙升”的良好發展態勢，主要得益于主動求變，以產品升級與運營精細化積極應對行業挑戰。公司重點推出“相寓優選”新產品，主打“租金無差價、空置期短、專屬管家服務”優勢，在業主資產收益與租客居住體驗之間實現雙向賦能。

新房業務是受行業調整影響最為顯著的板塊，2025年新房找房熱度同比下降11%，改善型客戶成為主力需求，58.4%的購房客戶有改善需求，且以“賣小換大、賣舊換新”為主。受此影響，我愛我家新房業務全年實現收入9億元，同比下降21.8%，成為三大業務中降幅最大的板塊；實現GTV約為343億元，同比-10.0%；毛利率約為10%，同比下降約1.92個百分點。

我愛我家表示，新房業務收入的下降主要受到行業銷售規模和銷售價格下降的影響所致。報告期內，公司新房業務應收賬款繼續保持下降趨勢，截至2025年底，公司新房業務相關的應收賬款凈額已經下降至約1.92億元，其中一年以內應收賬款金額約為1.59億元，二年到五年應收賬款金額僅為0.33億元，經營風險顯著降低。

截至報告期末，國內運營門店總量2475家，其中直營門店2046家，加盟門店429家，經紀人總數約3萬人。

2025年，房產中介行業呈現“頭部集中、弱者出清”的格局，行業集中度持續提升，頭部企業憑借規模優勢、多元布局與高效運營，展現出更強的抗周期能力，但短期盈利能力承壓。

從行業整體來看，相關統計數據顯示，2025年全國經紀人數量減少3.8%，線下門店持續縮減，中小中介企業因資金實力弱、運營效率低逐步退出市場，已經從“勝者為王”的時代到了“剩者為王”階段，企業現金流、可持續運營能力成為比利潤更重要的指標，頭部企業有更大的希望穿越周期。