業績 | 六年四戰 金誠同達助委托人將“物權期待”變為“實景房本”

來源：市場資訊

（來源：金誠同達）

近日，購房人林先生在先后經過案外人異議程序、執行異議之訴程序、商品房銷售合同糾紛訴訟程序、強制執行程序后，終于完成了訴爭房屋所有權的轉移登記手續，至此，這場歷時六年的維權之路終于畫上句號。本案由金誠同達高級合伙人胡顯發、律師何佳提供全流程法律服務，得到了委托人的高度評價。

案情簡介

2016年9月，購房人林先生與某房地產公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購置位于朝陽區某別墅區的商品房一套（以下簡稱"案涉房屋"）。交易時，該房屋已設定抵押，在原抵押權人出具同意出售的書面確認函后，林先生依約足額支付購房款六千余萬元。房地產公司交付房屋后，卻以種種借口拒不辦理網簽備案及產權過戶登記手續，更在購房人毫不知情的情況下，將已售房屋再次抵押給某金融機構。后因房地產公司與該金融機構產生債務爭議，北京市第三中級人民法院（以下簡稱“北京三中院”）依法查封了案涉房屋并擬啟動司法拍賣程序。

代理過程

滑動閱覽

金誠同達接受委托后，立即向北京三中院提起案外人異議。北京三中院認為購房人符合《執行異議復議規定》第二十八條之規定，裁定中止對案涉房屋的執行。后該金融機構不服，向北京三中院提起申請執行人異議之訴。

金誠同達從以下角度展開論述：林先生已與房地產公司簽訂《北京市商品房預售合同》、支付全部購房款并實際占有案涉房屋；某金融機構的抵押權設立于林先生購買案涉房屋及收房裝修之后，其未盡審慎義務具有過錯；未能辦理過戶非因林先生自身原因；林先生作為案涉房屋的買受人，系商品房消費者，享有優先于抵押權的權利；林先生在購房時已取得原抵押權人同意，房屋全款支付后抵押權已滌除。最終，兩審法院均支持了我方意見，駁回了金融機構的訴訟請求。這一勝訴突破了原有審判慣例，充分維護了無過錯一般購房人的合法權益。

林先生經法院確認有權排除對案涉房屋的強制執行后，仍需通過另案訴訟滌除案涉房屋的抵押權登記方能辦理過戶手續。但金誠同達發現案涉房屋還存在十余個查封記錄，需就這些查封逐一提起案外人異議，解除查封措施后才能滌除抵押權。因案涉房屋查封分散在不同法院，案件情況錯綜復雜，金誠同達通過制定訴訟策略、靈活運用訴訟程序，僅用不到一年的時間即取得這些執行異議案件的審理結果并同步溝通執行實施庭解除查封措施，為下一步滌除抵押權訴訟創造條件。

在滌除抵押權并辦理不動產所有權轉移登記的訴訟中，金誠同達首先圍繞某金融機構向房管局出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》，表明其不再以抵押權為由阻礙買受人權利的實現；在抵押物交換價值實現后，抵押權的效力僅及于購房款，而非抵押物本身，其無權再行使抵押權。其次，滌除抵押權登記是林先生完成案涉房屋所有權轉移登記的先決條件，須經法定程序取得生效法律文書才能滌除抵押權并完成過戶，從而將物權期待權轉化并最終實現對案涉房屋物權的確認。最終，法院采納了我方代理意見，認定林先生作為善意購房人有權要求某金融機構配合辦理案涉房屋及對應土地使用權的抵押權注銷手續，同時有權要求房地產公司將案涉房屋過戶至林先生名下。

取得生效判決后，金誠同達為林先生同步申請執行，協助林先生辦理了不動產權證。至此，這一長達六年的房屋產權糾紛圓滿落幕。

案件順利辦結后，委托人林先生對金誠同達提供的全流程法律服務給予了高度肯定與誠摯感謝。林先生表示，六年維權之路漫長而艱辛，但金誠同達律師團隊始終與他并肩作戰，在每一個訴訟階段都給予了專業、細致、周到的法律服務，切實維護了當事人的合法權益。

金誠同達爭議解決團隊陣容強大、專業突出，代理了大量境內及跨境復雜民商事訴訟案件，在業界具有良好的聲譽及較高的知名度。金誠同達爭議解決團隊成員均畢業于國內外著名法學院校，大部分合伙人擁有十年以上訴訟及仲裁業務的辦理經驗，眾多合伙人及律師曾在各地高級、中級法院長期從事司法審判工作，對訴訟方案的把握及訴訟結果的預測具有突出的能力。金誠同達在代理高級法院、最高法院一、二審和再審訴訟案件方面享有良好聲譽，代理的許多重大、疑難案件曾多次收錄于最高人民法院編撰的《中國審判指導叢書》。

合 伙 人 簡 介