25億訴訟纏身的青農商行 房地產不良率21.32%

作者丨陳欣

出品丨鰲頭財經

近日，青農商行（002958.SZ）因為拖欠503萬元物業費被起訴事項引發市場關注。

拖欠503萬元物業費的背后，是銀行、開發商、物業公司三方之間的利益博弈。

天眼查顯示，青農商行涉及的司法案件多達1537件。

根據青農商行披露，截至2025年6月末，該行尚未了結的訴訟仲裁案涉案金額合計近25億元。

訴訟纏身的背后，是青農商行內控不足、信貸投放不審慎。

青農商行還存在資產質量不高、信貸投放增長緩慢、增利不增收等短板。

備受關注的是，盡管該行房地產貸款規模有所壓縮，但不良貸款急劇攀升。2025年上半年，其房地產不良貸款率高達21.32%。

買房踩雷拖欠物業費被起訴

備受市場關注的青農商行拖欠物業費一事，是該行買房踩雷之痛。

根據媒體報道，截至2025年12月8日，青農商行欠華海物業公司物業費339.81萬元、水電費17.05萬元、車位管理費146.16萬元，合計503.02萬元，因欠物業費，該行被華海物業起訴。

物業費始于2017年9月，華海物業與青農商行簽訂了《物業服務合同》，華海物業為青農商行位于天安時代廣場的房產提供物業服務。但2018年初，青農商行啟動裝修后不久便陷入停滯，該區域長期閑置，物業費自此開始拖欠。

青農商行的房產裝修為何停滯，為何拖欠物業費？青農商行試圖將支付物業費與房產開發商的糾紛捆綁，以求“一次性”“徹底”解決。

天安時代廣場的開發商是山東天安置業有限公司（以下簡稱“天安置業”），青農商行正在跟天安置業打官司。

天眼查顯示，青農商行作為原告，起訴了天安置業，要求被告滌除名下天安時代廣場103戶、202戶、301戶、401戶抵押權，并協助其辦理上述房屋產權及30個地下車位產權轉移登記至其名下；原告支付13.35萬元違約金，并確認剩余總房款中的430萬元原告不予支付。

青農商行在購入天安時代廣場1-4層房產后，產權證一直難以辦理，且該項目此前經歷了借貸糾紛、土地糾紛、股權爭斗等多重歷史遺留問題。

如今隨著房價下跌，天安置業深陷司法訴訟，名下土地和房產多次被查封。面對如此局面，青農商行試圖通過訴訟完成房產過戶手續，同時不予支付剩余購房款。

青農商行提起的訴訟將于5月份開庭審理。

一方面，拖欠物業費，另一方面，購買的房產尚未過戶，剩余購房款尚未支付，青農商行的無奈利益博弈能否如愿，尚待法院判決。

青農商行訴訟纏身。天眼查顯示，截至目前，青農商行的訴訟多達1537件，其中，作為原告的訴訟超過90%。

在2025年半年報中，青農商行披露，期末，該行尚未了結的訴訟仲裁案涉及本金金額為24.78億元。其中，作為原告尚未了結的訴訟仲裁案涉及本金金額23.08億元，作為被告尚未了結的訴訟仲裁案件涉及本金金額1.70億元。

值得一提的是，青農商行還曾被列為被執行人。2025年9月，青島市嶗山區法院判定青農商行為被執行人，執行金額36.8萬元。2025年10月、11月，青農商行北宅支行、黃浦江路支行、自貿區支行等均出現在被執行人名單中。

執行標的不大，作為資本實力雄厚的上市銀行，被法院列為被執行人，這在A股銀行中并不多見。

不良率1.73%A股同行居首

訴訟纏身的青農商行，資產質量問題凸顯，不良貸款率（簡稱“不良率”）維持高位，貸款集中度偏高等問題，令其備受考驗。

從不良率來看，截至2025年三季度末，該行不良率雖較年初下降0.06個百分點，但仍高達1.73%。

根據國家金融監督管理總局于2025年11月14日發布的官方數據，2025年三季度末，中國銀行業商業銀行（法人口徑）不良率為1.52%。青農商行的不良率明顯高于行業平均水平。

在A股農商行中，青農商行的不良率高居榜首。2025年三季度末，A股10家農商行中，滬農商行、江陰銀行、張家港行等7家農商行不良率均不到1%，超過1%只有渝農商行、紫金銀行，其不良率分別為1.12%、1.35%。

目前，青農商行尚未披露2025年年度報告。

從半年報披露的數據看，截至2025年6月末，該行不良貸款余額為47.70億元，不良貸款率為1.75%。其中，房地產行業不良貸款余額20.95億元，占該行不良貸款余額的43.92%，占公司貸款不良余額的61.54%。

該行公司貸款不良率1.95%，其中，房地產行業不良率高達21.32%，較2024年末的7.17%呈暴增之勢。

由此可見，房地產行業的不良貸款及不良率推高了青農商行的不良貸款余額及不良率。

青農商行解釋稱，房地產業不良貸款增加，主要因個別貸款風險暴露形成不良正在處置過程中。

青農商行壓降了房地產行業貸款。截至2025年末，該行房地產行業貸款余額為98.25億元，占比5.62%。2024年，房地產行業貸款余額及占比分別為119.23億元、7.04%。

貸款集中度同行中偏高。截至2025年三季度末，青農商行單一客戶貸款集中度4.43%、單一集團客戶授信集中度9.30%，均符合監管標準，但最大十家客戶貸款比例達36.59%，且較2024年末的40.10%有所下降，但仍處于高位。A股農商行中，青農商行的貸款集中度是最高的。

青農商行的風險抵御能力也較弱。截至2025年9月末，該行撥備覆蓋率為250.44%，較2024年末微降0.09個百分點。

在A股10家農商行中，該行撥備覆蓋率僅高于紫金銀行，位居倒數第二，遠低于常熟銀行無錫銀行超過400%的撥備覆蓋率。

值得一提的是，青農商行的資產質量與原股東“巴龍系”的債務危機有關。

作為該行改制時的原始股東，巴龍集團及其一致行動人合計曾持股7.2%，位列第三大股東，隨著債務危機發酵，其持有的青農商行股份自2023年5月起持續被司法拍賣，截至2025年5月已出現8次流拍記錄。

青農商行曾向“巴龍系”發放大額貸款，其中3.5億元貸款已成為不良資產。

信貸增長乏力增利不增收

資產質量不高的青農商行增利不增收。

截至目前，青農商行尚未披露2025年年度報告。前三季度，該行實現營業收入80.28億元，同比下降4.92%；實現歸母凈利潤33.18億元，同比增長3.57%。

從單個季度看，2025年第一、二、三季度，青農商行實現的營業收入分別為30.57億元、26.95億元、22.76億元，第一季度同比微增0.99%，第二、三季度同比下降4.84%、11.91%。營業收入連續兩個季度下降，且降幅持續明顯擴大。

歸母凈利潤方面，第一、二、三季度，青農商行實現的歸母凈利潤分別為11.82億元、9.53億元、11.83億元，同比增長7.97%、2%、0.72%，連續三個季度增長，但第二、三季度的同比增速連續放緩，盈利增長動力明顯不足。

營收下降利潤反而增長？這與利息凈收入與投資收益相關。

2025年前三季度，盡管利息收入略有下降，但受益于利息支出減少，該行利息凈收入為55.09億元，增加1.11億元。公司投資凈收益15.74億元，同比增加3.87億元。

不過，該行公允價值變動凈收益只有0.78億元，較上年同期的9.42億元下降91.70%。這與債券市場波動相關，2024年是債券牛市。

投資凈收益、公允價值變動凈收益等不穩定，說明該行業績增長依賴投資收益不能持續。

對歸母凈利潤最大的貢獻是該行信用減資損失大幅減少。2025年前三季度，該行信用減值損失為20.53億元，同比減少8.83億元，下降幅度為30.14%。公司解釋，主要是貸款減值損失減少。

值得一提的是，2025年9月末，青農商行總資產5099.20億元，首次突破5000億元大關。不過，青農商行資產規模增長，并非核心信貸業務自然增長，而是依賴于收購村鎮銀行。

如2025年8月，青農商行一口氣吸收合并金鄉藍海村鎮銀行、平陰藍海村鎮銀行、日照藍海村鎮銀行等三家村鎮銀行。截至2025年3月末，這三家村鎮銀行總資產合計為54.32億元。

青農商行的核心業務信貸業務增長乏力。截至2025年9月末，青農商行發放貸款和墊款總額為2681.22億元，較2024年末僅微增0.58%，顯著低于同期該行資產總額3.01%的增幅。

2025年底，47歲的梁衍波空降青農商行，出任掌門人。當下的青農商行，多重經營與風控問題交織，如何破局突圍，將是年輕的金融“老將”梁衍波需要直面的挑戰。