上海
冷淡了大半年，上海的土地拍賣市場也終于迎來了最“興奮”的一次土拍。我們常說，土拍是行業的自嗨。但只要土拍熱了，那市場真正回暖就應該不遠了!
4月21日，上海2026年第三批次土拍落槌。徐匯區長橋地塊成為絕對焦點——9家競買人、82輪鏖戰、溢價率25%。這是上海土地市場久違的“高光時刻”，上一次出現如此激烈的圍獵，還要追溯到近9個月前。
拍賣前，申度君就和同事們說，招商對這幅地塊一定是勢在必得。果然招商不負眾望，力壓8家對手，以25%的高溢價強勢奪“嫡”。這是招商在上海“彈藥”見底前的關鍵補倉。
在普陀、金山地塊底價成交的“冷背景”下，這宗地的熱度顯得尤為珍貴。而在這場廝殺中勝出的招商蛇口，如此高價拿地并不如大家所見的“沖動”，而是基于在上海項目儲備即將斷檔的迫切需求，后面申度君會展開說說。
01
久違的“狂熱”，溢價率創年內新高
昨日（4月21日）的徐匯區S031201單元xh290-09地塊（長橋），確實打破了上海土拍長達半年的“溫吞水”狀態。
上海三批次土拍結果
對比近一年熱門地塊數據，也能看出今日競拍之“熱”：
自2025年10月以來，上海土拍溢價率普遍回落至10%-15%區間，且鮮有單宗地塊吸引超過5家房企實質性競價。今日長橋地塊的25%溢價率和9家參拍陣容，是2026年開年以來最強勁的“興奮劑”。
02
為什么是招商蛇口？四大央企中的“最迫切者”
此次招商蛇口不僅獨吞了徐匯長橋地塊（33億），還聯合中建東孚底價拿下普陀光新地塊（30.29億），單日斥資超63億。這背后是其在上海“彈藥庫”即將見底的嚴峻現實。
1. 新貨告急：僅剩蘇河灣，后灘進展緩慢
?唯一新貨：招商在上海目前僅有靜安蘇河灣項目（2025年10月獲取）處于待入市狀態，預計2026年年中面市。除此之外，其在上海核心區的新增住宅供應幾乎空白。
?后灘進展緩慢：市場期待已久的后灘九宮格項目推進緩慢，短期內無法形成有效供應。
2. 對手對比：中海、華潤、保利“家底”更厚
?中海：手握安瀾上海、徐匯濱江全新項目、靜安地等多個核心項目，貨值充足。
?華潤：云啟濱江供應尚充足，黃浦即將有全新對風貌高端項目持續供貨。
?保利發展：楊浦新江灣、楊浦濱江多個項目在售，長寧、虹口去年有補貨。外圍仍有較多尾貨在售。
在“四大央企”的上海版圖中，招商蛇口是2026年補倉需求最迫切的一家。今日的高溢價拿地，是勢在必得。更重要的原因是，招商在長橋曾成功打造了招商清和璽，這個項目也是近2年招商頗受市場認可的產品升級之作。招商拿下這幅地塊，相對于別的房企都更適合且有勝算。對于招商而言，長橋是個寶地，這個地塊肯定是非拿不可。
03
地塊價值：徐匯長橋憑什么引發9家爭奪？
這塊地之所以能成為“興奮點”，其優勢有以下幾點：
1.容積率僅1.8，限高36米，這在徐匯區中環附近不多見，肯定會打造高端改善型產品。
2. 長橋板塊生活配套成熟，緊鄰上海植物園，且屬于徐匯區教育資源相對豐富的區域，客戶基數穩定。
3. 雖然樓板價高達8.7萬/㎡，但姐妹篇清和璽洋房已實現約 12.8 萬元 /㎡的售罄價格，仍有合理的利潤和去化空間。
但項目難度也不小：
1. 地塊處于徐匯濱江的第七組團，借勢上海植物園，未來將打造為西岸中央公園，目前這一段的徐匯濱江岸線尚處于前期階段。
2.地塊所在的區域還沒有大型的商場。高端商業依賴距離項目約2.5公里外的西岸夢中心。
3. 交通方面，軌交23號線依然在建，仍屬于“軌交盲區”。
相比之下，同批次的普陀地塊雖靠近內環，但城市界面更新較慢，且體量較大，總價門檻高，導致僅招商&東孚一家報名底價成交。金山地塊則繼續由地方國企托底，反映了上海土地市場“核心區熱、遠郊冷”的極端分化。
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