+湯姆本人微信：Tomgangfang1

圖源：市建局+湯姆手搓

前幾天在小區等電梯，湯姆側耳聽到鄰居們在討論紅磡的新盤“首岸”

大家聊得最火熱的不是房價，而是一個聽起來有點高級的詞——合并式小區

鄰居A問鄰居B：“合并式小區”究竟合并了啥，合并了個寂寞？

鄰居B：不就是有點像利奧坊？

這和普通舊區重建的單棟式樓盤有什么不同？為什么要搞合并？買在這里，到底什么時候能看到那些宣傳中的好處？今天湯姆就把這件大事拆開揉碎了說清楚。

先說明一點，今天的這篇文章沒有收費也不是廣告，我不會介紹關于這一個首岸新盤的會所、戶型、朝向之類的賣點，本文只闡述土瓜灣”合并式小區”的概念和優勢。

介意的可以直接劃走，但是喜歡干貨的建議收藏，因為這篇文章，等之后其他開發商推出來的，同時位處于這個合并式小區范圍內的新盤，都是適用的。

來源：am730

一、合并式小區破解居住痛點

“合并式小區”聽起來專業晦澀，湯姆用通俗的話解釋：這是整片打包的城市更新。用更加傳統點、“接地氣”的話來說，就是四個字：整體規劃。

而且是香港政府利用官方力量，在賣地的那一刻，就已經把各大開發商的力量聚攏起來，一起“拱”出了一個新型的小區。

大家千萬別小看整體規劃這四個字，這四個字在香港不只值千金，它值萬金。傳統老區重建，就像給舊衣服東補一塊西補一塊，拆一棟蓋一棟，新樓旁依舊是窄巷、車房與零散舊鋪，整體環境毫無改善。

好比我剛剛提到的奧運利奧坊。同樣是恒基王國作品，其實利奧坊一帶，前前后后中間依舊會夾雜了非常多的老舊唐樓，懂的都懂。

來源：HKET

（上圖）此刻的土瓜灣老樓林立的現狀，會有翻天覆地的變化（構想如下）

來源：市建局官網

反觀香港一些有整體規劃的小區，包括：

1. 九龍站上蓋

2. 啟德

3. 日出康城

4. 黃竹坑

單單從居住體驗感來說，干凈的路面、整齊劃一的綠植，就已經能吸引到很多對生活質量有追求的買家。

合并式小區，是由香港市建局官方牽頭，整合多塊相鄰地皮，統一規劃、一體化設計。首岸所屬的庇利街和榮光街項目，總樓面超250萬平方呎，相當于把零散地塊拼成完整板塊，重新規劃街道、統籌配套，本質是政府牽頭造一座新城。簡單來說，你買的不是一棟孤立新樓，而是一整個被系統性重塑的高品質生活板塊。

來源：網絡

二、合并的不僅是土地

更是你的生活空間

合并之后，居住體驗的提升直觀又實在，湯姆總結三大核心亮點：

第一，合并“路網”，窄巷變林蔭大道

原本僅1.5米的逼仄小巷，拓寬至3.5米甚至8米，部分車道直接改造為步行街。

行走無需側身避車，陽光通透無遮擋，徹底告別老區的壓抑擁擠，提升小區的通風效果。

來源：看點時報

第二，合并“地下”，實現徹底人車分流

這是最讓湯姆眼前一亮的地方。傳統樓盤地庫相互獨立，車位緊張、通道狹窄難停車；合并后打造大型共用地下停車場，總共提供超過 600 個停車位。

車輛專屬入口直達地庫，地面空間完全留給行人，實現真正人車分流。

來源：看點時報

第三，合并“配套”，商業與休閑規模升級

綠化帶、休憩空間、商場基座不再東一塊西一塊，而是連成一片。首岸基座就有近12萬平方呎的商場，由運營銅鑼灣希慎廣場的希慎興業統一打理——看到這個名字，湯姆心里就有底了，不是隨便招租的小商鋪，而是有規劃的商業街區。

全小區將種植超過 100 棵新樹，特別是在庇利街和馬頭圍道出入口，會種植茂密樹冠的樹種以提供充足遮蔭。

透過統一設計公共設施（小到如地磚、燈柱、長椅、行人指示牌及垃圾桶等），建立強烈的社區品牌感。

大型休憩空間： 小區內設有面積超過 4,300 呎的休憩空間，并與現有的海心公園等設施連接。

智慧社區元素：街道及樓宇設施將應用 5G 網絡及智慧管理系統，提升小區運作效率。

來源：看點時報

三、最后交通才是重點，這部分要細說

大家都知道項目緊鄰港鐵土瓜灣站，而且據說未來有蓋天橋直通地鐵站，香港暴曬暴雨天也能無憂通勤。

那究竟是怎么直通？

還記得一開始的這張圖嗎？

來源：市建局+湯姆手搓

湯姆懇求大家記住香港市建局的一句官方表述：

天橋系統完工時間預計完工年份：2032年

由于整個土瓜灣「合并式小區」包含八個發展項目其中，恒基的首岸，以及李嘉誠的長江實業，包括香港的開發商天花板之一嘉里建設，另外還有香港的頭部開發商信和，已經買下了他們對應的土地

但其中有一塊最靠近馬頭圍道（土瓜灣地鐵站）的收購項目還沒面向開發商招標，預計要到 2032年 才能完工，因此天橋系統的全面接通也需等到屆時才能完成。

所以「首岸」第一期及第三期的業主在天橋系統尚未接通的幾年間（即2027年至2032年），暫時需要經由地面行走前往港鐵站。

而2032年后，住戶可經由專用的有蓋天橋系統，從「首岸」直接快速到達港鐵土瓜灣站 D2 出入口。

湯姆跟同事們有聊過，其實這種步行的距離和感覺，在有蓋的情況下，跟康城或者是黃竹坑其實還蠻像的。雖然不是地鐵正上蓋，但好歹全程不需要打傘，能無縫銜接到地鐵站，也是很爽的，因為其實比如黃竹坑的海盈山，或者康城LP6，也是需要通過步行穿過一些行人系統或者商場，才能到達地鐵站。但是又比啟德舒服，因為啟德除了天璽天，其他所有的小區都是需要經過露天，甚至要步行3-5分鐘，才能到達地鐵站。

四、配套兌現時間表！落地不畫餅

規劃再好，何時實現才是關鍵。湯姆梳理出一張清晰的利好落地時間表。

2027年收樓即享：

統一的現代化大型地下停車場將同步啟用，停車難題迎刃而解。

2027年下半年：

隨著首岸的落成，周邊擴闊的行人路、林蔭大道就會開放。收樓時門口環境已經有明顯改善。

2027年底至2028年：

基座商場最快于2027年第四季開幕，而連接港鐵土瓜灣站的有蓋天橋系統也將投入使用。業主入住后很快便能享受商場便利，并實現風雨無阻的無縫衣食住行。

五、合并式小區

是城市未來的“確定性”因素

湯姆認為，合并式小區才是香港市區更新的正確方向：不盲目大拆大建，用整合思維將碎片化空間，拼成完整且高效的生活系統。你買的不是四面墻，而是林蔭大道、有蓋天橋、大型地庫及整個片區“舊改煥新”帶來的資產底氣。

在香港買房，大多數人都逃不過2種無奈的妥協。

預算有限，但想要新凈，就退到新界，用每天兩小時的通勤換幾十呎空間。

想留在市區，往往就得忍受擠迫的街道、陳舊的社區和生活配套。

但是在市區老區中的”合并式小區“，不用你犧牲通勤、壓縮空間、降低生活品質，更把未來的配套落地節奏，寫明白在規劃里。今天湯姆已經把這個概念里里外外拆開，如果你們覺得我講清楚了它到底合并了什么、優勢在哪、什么時候能享受到等以上問題，不發給我留個言，點個贊，支持一下我繼續寫更好的文章給到大家。

如果標題里面寫的，在我自己的角度，土瓜灣的這一次升級，四舍五入約等于利奧坊的升級版，或者說是一個藏在土瓜灣里面的“小啟德”。

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