國企兜底！廣東一地啟動住房“以舊換新”

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

廣東又有一城落地住房“以舊換新”政策。

4月20日，《佛山市住房和城鄉建設局關于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》（以下簡稱《通知》）發布，擬通過模式創新與政策組合拳打通住房置換的“最后一米”。

據了解，佛山“以舊換新”政策的創新之處在于引入多家國企作為收購主體，通過協商確定舊房價值，設置“解約保護期”，避免盲目壓價的問題發生。市民可以根據自身對資金、時間和價格的預期，選擇委托銷售、收購轉售或收購盤活的置換方案。《通知》還提供了不少政策紅利，參與活動的購房者，住房公積金貸款最高額度可上浮不超過20%，收房企業也可獲得專屬商業貸款支持。

4月21日，佛山一家民營房企的管理層對中國房地產報記者表示，“以舊換新”中的公積金政策福利對買家還是很有吸引力的，但目前新房換購的首批22個項目均來自本地國企，“希望未來能擴容，讓民營房企的項目也能參與”。

首批試點覆蓋22個在售項目

佛山此次“以舊換新”雖然覆蓋了全市五區，但對舊房也有一定要求。包括，須位于參與企業發布的收購范圍內，原則上為2000年1月1日以后竣工備案的成套商品住宅（不含自建住房、商業、辦公、公寓等非住宅性質房屋），房屋權證齊全、產權清晰，不存在影響交易過戶的任何情形，不存在除銀行按揭貸款抵押以外的任何權利負擔。

首批參與舊房收購的主體均為當地國企，包括佛山安居、禪城安居、南海優居、順德城鐵、高明空港建設、三水安居等，提供新房房源的開發商也是國企身份，如佛山城發、佛山城市更新、佛山聯智、和悅雅集、順控城投、永得利商貿、三水產發、淼匯房地產等，可換購的新房項目共有22個。

“以舊換新”的模式有三種，“委托銷售”指的是換房人與房企參照市場評估價協商確定掛牌價格，簽訂委托協議掛牌出售，并選購該房企所開發的新房項目，在90天的“解約保護期”內舊房未成功轉售的，換房人可與房企解除認購協議，無需承擔違約責任，房企無條件退還定金。“收購轉售”是由房企參照市場評估價與換房人協商確定收購價格，收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售。“收購盤活”則是房企收購換房人的商品住房符合有關政策要求的，可用作保障性租賃住房、人才房，也可通過裝修改造用作市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等。

惠企利民方面，《通知》明確即日起至2027年12月31日期間，出售舊房并在一年內購買新房的家庭，符合條件者可享受個人所得稅退稅優惠，參與“以舊換新”活動的換房人，住房公積金貸款最高額度可上浮不超過20%，且支持舊房購買人辦理二手房住房公積金貸款“帶押過戶”業務，允許使用買方住房公積金貸款償還賣方住房公積金貸款。針對收購舊房的房企，佛山將通過提供貸款期限長、利率優惠等金融政策措施，解決企業融資難問題，助力企業開發銷售、租賃運營，打通“去庫存”堵點。

在政策框架基礎上，五個區根據各自的區域特點，分別制定了舊房收購范圍和新房換購項目等具體內容。其中，禪城區舊房置換范圍覆蓋整個區，不限特定街道或小區，換購新房的購房人可為舊房產權人的直系親屬，方便家庭內部資產重組。順德區明確無論是委托銷售還是直接收購，換房人只需繳納5萬元意向金即可鎖定新房房源及名額，降低了參與門檻。三水區明確了置換比例，“以一換一”的，置換舊房收購總價不高于換購新房實際成交總價的80%。

4月21日，南海區一名業主對中國房地產報記者表示，南海區目前只有5個小區被納入舊房收購范圍，他家的房子不在其中，希望未來能擴大收購范圍。“首批試點還在落地中，未來能不能擴容要等政府通知。”參與本次“以舊換新”活動的佛山某國企內部人士如此回應。

打通住房置換“最后一米”

“以舊換新”政策的出臺在一定程度上源于市場的壓力。據統計，2025年，佛山一二手住宅合計網簽超8.59萬套，同比下降14%，其中，二手房的成交面積占比上升到63.2%，意味著市場結構發生了顯著變化。二手房賣不掉、新房首付湊不齊等置換痛點依然在影響市場的平穩健康發展。

據了解，為了打通一二手房置換的堵點，2025年11月起，佛山市住房和城鄉建設局牽頭組織了多輪跨省調研，最終將揚州確定為學習樣本。揚州采用的是“國企收儲+中介幫賣”模式，實踐效果顯著，存量房去化速度加快、市場信心明顯回升。

佛山沒有照搬揚州經驗，而是進行了本土化改造，引入更多市場主體參與，強化金融工具配套支撐，期望推動房地產市場從“單邊買賣”向“存量-增量良性循環”轉變。

據佛山市住房和城鄉建設局介紹，此次“以舊換新”政策通過協商確定舊房價值，設置“解約保護期”，避免盲目壓價，有助于打通“賣舊買新”閉環，發揮市場穩定器作用。公積金上浮20%與稅收補貼的疊加支持為市民提供了可量化的政策紅利，切實減輕了換房焦慮。就房企而言，收儲與銷售也能形成業務閉環，收儲舊房或許利潤微薄，但可以此撬動新房銷售回款，打開整條業務鏈的盈利空間。

中指研究院在一份報告中表示，放眼全國，“以舊換新”已成為多地激活樓市的重要抓手。其實施模式主要有三種：中介幫賣、國企收購、購房補貼。上海、深圳主要以中介幫賣為主，鄭州、南京以國企收購為主，揚州、徐州對“以舊換新”給予一定的購房補貼或契稅補貼。佛山則推出了一套環環相扣的政策工具箱，涵蓋了公積金、稅費、市場主體等多個維度，通過“貨幣購房”+“以房換房”的新模式，實現了購房者、房企、城市三方共贏。

作為省會城市，廣州近兩年也在探索通過“以舊換新”激發市場活力，但這項活動并非政府主導，而是由廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會推出全市住房“以舊換新”活動倡議書。2024年，該活動累計促成超1200組客戶簽約，成交金額逾百億元，釋放約1600組潛在置換需求。今年的活動形式有了新變化，4月份，南沙區宣布全面推行“以舊換新”新政，聚焦舊房委托出售、新房定向選購、全程無憂置換三大核心環節。區屬國企南沙開建集團承擔了兜底功能，為此專門成立了廣州南沙開建住房租賃發展投資有限公司，作為“以舊換新”的統一收房主體，“換新”的8個新房項目也是來自該公司。據了解，活動期間，南沙開建集團將會提供資金服務，免收舊房出售及新房購買的評估費、中介服務費，換房者可以免租金續住舊房直至新房交付后6個月。據該公司透露，活動信息發布不久，已有過百位市民登記了換房意向。