智庫發聲
一攬子方案，是對青年“急難愁盼”的系統性回應，讓青年在城市擁有安全、從容的生活獲得感，本質上是尊重人性、投資于人的深層實踐。

——廣東省城市創新發展研究會專家智庫

近日，共青團中央、中央網信辦、國家發展改革委等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設 助力建設現代化人民城市的意見》（下文簡稱《意見》）。《意見》圍繞推動青年發展型城市建設等，提出18項舉措。

如何滿足青年對成長和發展的期待？此次出臺的《意見》強調，要強化城市規劃適青導向，加大城市服務惠青力度，增強城市發展聚青效應。簡單說，就是從硬件建設和軟件服務等方面，全方位構建青年“進得來、留得下、住得安、能成業”的城市發展環境。

一直以來居住成本過高、租賃體系不完善、購房門檻難跨越，已經成為青年留城最大的“隱形門檻”。過去我們討論房地產，更多是宏觀去庫存、穩地價、防風險；而這份《意見》提醒我們：住房問題的另一面，是年輕人的未來，是城市的活力，是“人房地錢”要素能否真正實現良性循環。

對此，廣東省城市創新發展研究會智庫專家、廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，意見提出強化城市規劃“適青導向”是非常新穎但恰當的提法，與適老、適兒等提法是一脈相承的，契合了當前人口結構變化，特別是基于當前青年從踏入城市那一刻起，在學業，以及后續就業、結婚、創業過程中面臨著史無前例的壓力，也是過去的青年無法經歷的身心壓力、經濟壓力。因此，當前城市規劃迫切需要“適青化”。

加大城市服務惠青力度

• 在提升青年生活品質，煥新城市宜居空間方面。

《意見》明確，強化城市規劃適青導向。將青年發展納入城市國土空間規劃。指導各地將青年發展需求的相關指標納入城市體檢，在城市更新中，結合實際營造適青化空間。探索對新增青年友好型公共服務功能的項目給予建筑面積、容積率等規劃指標支持。結合15分鐘生活圈建設，鼓勵“青春小店”等發展。在青年就業集中區域、文教醫機構周邊、軌道交通沿線等根據需要，因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，降低通勤成本、促進職住平衡。推動城市中心區域存量低效用地再開發，布局一批低成本工作空間、生活居所。

國家發展改革委社會發展研究所社會事業研究室主任研究員邢偉表示：適青化綜合來說，既包括硬件設施建設，比如青年公寓，包括青年交流的空間，青年的文化活動空間。軟環境方面還是相應的管理制度要跟上，要配上。在一個城市，這些適青化的改造，空間設施，改造越充分越好，其實對青年的吸引力越大。

李宇嘉指出，針對青年的住房供給要最大可能“產城融合、職住平衡”，這既是青年們的訴求，也是通過住房空間匹配以降低出行成本、就業成本。

以廣州為例，此前在“十四五”期間已籌集保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，并計劃未來10年再建10萬套低于市場價30%-50%的保障性住房。此次《意見》聚焦軌道交通沿線布局，意味著青年公寓將從“補量”轉向“精準投放”。

同時租金定價方面，項目定價將嚴格對標周邊同品質市場租金，普遍低于市場價30%-50%。這意味著原本月租3000元的一居室，在青年公寓可能降至2000元以內，直接降低青年生活成本。

但也意味著大量高品質、低租金公寓入市，將對周邊配套差、房齡老的普通二手房產生“分流效應”，加劇租房市場分化。那些依賴租金回報的“老破小”，其租售比和流動性可能面臨挑戰。

• 《意見》提出，加大城市服務惠青力度。

聚焦解決青年在婚育、就業創業、住房等方面的急難愁盼問題，《意見》明確要系統發力，完善普惠規范的聯誼交友服務、深入實施育兒補貼制度。在加大高校畢業生等青年群體就業吸納力度方面，推廣“青年驛站”，穩定和拓展房源，兼顧免費住宿和低償住宿，升級配套服務，為高校畢業生異地求職提供便利。針對青年不同階段安居需求，構建服務支持體系。

共青團中央維護青少年權益部副部長張豪表示：現在青年驛站除了給大學畢業生異地求職提供免費住宿以外，部分地方也在探索，尤其在就業方面，進一步豐富它的服務功能，比如就業崗位的推薦，就業信息的提供。有的驛站也會跟青年之家、青年夜校這些青年空間場景，更好地結合起來，提供一些綜合性的服務，讓青年人和新市民，到城市進得來、留得下、住得安、能成業。

李宇嘉表示，增強城市發展“聚青效應”，在住房領域提出推廣“青年驛站”。這是針對青年不同階段的居住需求，建立成體系的住房供給模式，比如大學宿舍、求職時的青年或人才驛站，多樣化的租賃住房，這幾類降低初期居住成本，并提不失居住的體面性，培育“先租后買”的消費模式。

• 在鼓勵青年率先行動，助推城市綠色發展方面。

《意見》提出，助力綠色生產。落實“雙碳”行動，引導青年圍繞生態修復技術、綠色能源開發、環保產品設計等開展科技創新，踴躍投身低碳、零碳產業發展。鼓勵青年在綠色建筑設計、新型建材研發、既有建筑節能改造、工業節能減碳、科技創新創效中貢獻智慧和創意。

• 在引導青年向上向善，塑造城市人文氣質方面。

《意見》明確，營造生活閑適感。有序舉辦藝術節、文藝展演、美術展覽、演唱會、音樂節、小劇場演出、漫展、馬拉松等文體活動，創造具有地區獨特標識的影視文學、游戲動漫IP。培育發展以青年群體創意型供給和成長發展型消費為主要內涵的“青春經濟”。利用城市“金角銀邊”布局嵌入式休閑健身設施。落實職工帶薪休假制度，鼓勵彈性錯峰休假。

這份《意見》的出臺

將對房地產市場產生什么影響？

• 住房安居：從“高不可攀”到“分層可及”

《意見》明確構建了多層次的住房保障體系，旨在通過結構性供給改革，有效降低青年的居住成本。

這種大規模、低成本的住房供給，將對市場產生明顯分流效應，尤其是老舊小區的租賃市場將面臨競爭壓力。大量高品質、低租金的青年公寓入市，將吸引原本可能租住于城中村或老舊樓梯樓的青年群體，導致后者的空置率上升，租金回報率下降。另一方面，這類保障性住房作為“先租后買”的跳板，能幫助青年穩定下來、積累財富，培育未來的剛需購房群體，為商品房市場提供長期、穩定的需求來源。

• 存量改造：從“城市包袱”到“活力引擎”

《意見》明確提出推動城市中心區域存量低效用地再開發，這正是廣州當前城市更新的核心方向。

對于房企而言，傳統的“拿地-建房-銷售”模式空間收窄，而參與存量改造和城市更新將是一條重要的轉型新賽道。這類項目往往位于城市中心，改造成本可控，且由于定位精準，去化速度快，能幫助房企盤活資金。更重要的是，這些改造項目能導入年輕人口和消費力，激活老舊板塊，提升區域整體價值，從而夯實周邊資產的價格底部，為區域房價提供長期支撐。

• 租購并舉：從“必須買房”到“租購自由”

為了從根本上緩解青年的購房焦慮，《意見》在租賃和購置兩端都提出了具體措施，旨在構建“先租后買”的安居階梯。

“租購同權”在子女入學、落戶等方面給予租賃家庭與購房家庭同等權利，將從根本上動搖“必須買房”的傳統觀念。當長期租賃也能享有穩定權益時，部分青年會推遲購房計劃，有助于平抑市場過熱的需求。同時，共有產權房為青年提供了一個從“租”到“購”的平滑過渡路徑，降低了購房門檻。這既滿足了安居需求，又為未來的商品房市場培育了更具購買力的客群。

• 職住平衡：從“長途奔襲”到“就近安家”

《意見》特別強調在就業集中區和軌道交通沿線布局青年公寓，旨在破解超大城市普遍存在的“職住分離”困境。

這種模式能從源頭上減少對遠郊低價住房的依賴，緩解中心城區的通勤壓力。同時，它也為房企提供了新的投資機會，即圍繞這些青年聚集區開發配套商業、服務型公寓等產品。區域配套的完善和活力的提升，也將直接帶動周邊住宅價值的重估。

這份《意見》對房地產市場而言，是一次深刻的結構性調整信號。它不再單純依賴金融或行政手段調控，而是通過創造新的住房供給、激活存量空間、轉變消費觀念，來構建一個更健康、可持續的市場生態。這預示著房地產市場將逐步從“開發-銷售”的增量模式，轉向“開發-運營-服務”的存量模式，而誰能更好地服務于青年群體的安居需求，誰就能在未來的市場競爭中占據有利地位。

來源：新聞聯播、券商中國等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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