上海第三批次土拍平穩收官，核心地塊溢價25%引領分化格局

來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

導讀

2026 年 4 月 21 日上海第三批次土拍收官，3 宗宅地全部成交，總出讓金 72.09 億元，整體溢價率 9.9%。市場呈顯著分化，徐匯長橋稀缺地塊經 82 輪競價溢價 25%，普陀、金山均底價成交。國央企包攬拿地，民企連續五批次零斬獲，聯合拿地成主流。房企投資聚焦核心優質資產，缺陷與遠郊地塊遇冷。土拍分化源于供地提質減量、融資向國央企傾斜、高端改善需求集中釋放，上海樓市 K 型分化持續，行業調整仍在深化。

4月21日，上海市完成2026年第三批次集中供地。本次共出讓3宗純住宅用地，起始總價65.49億元，出讓面積10.12萬平方米。最終3宗地塊全部成交，其中1宗溢價成交、2宗底價成交，總出讓金72.09億元，整體溢價率約9.9%（見表1）。具體來看，本輪土拍呈現出以下三大看點：

表1 2026年上海市第三批次集中供地成交簡況

一是市場熱度延續顯著分化。 徐匯長橋街道地塊容積率僅1.8，北臨上海植物園、南距黃浦江約500米，稀缺資源屬性突出，最終歷經82輪競價，以33億元、25%溢價率成交，樓面價87150元/米2（2024年5月上海新長橋企業競得長橋街道xh315-10、xh313-16地塊樓面價為63757元/米2）。反觀普陀石泉社區地塊，雖位于內環旁、擁有5條軌交交匯，但因南側緊鄰內環高架，噪音硬傷直接導致溢價歸零；金山新城地塊容積率低至1.05，但因遠郊去化壓力，僅一家區屬國企托底底價成交。

二是國央企延續土拍市場主導地位，民企持續缺席。本批次共吸引11家企業參拍（含聯合體），其中具備國央企背景企業10家，民企僅1家（未實際斬獲地塊），國央企拿地金額占比高達100%。這是2025年以來連續第五個批次民企“零斬獲”。普陀石泉地塊由中建八局與招商蛇口聯合競得，進一步印證了聯合拿地正成為核心區域大體量地塊的主流策略。

三是房企投資“掐尖”邏輯愈發極致。 在當前融資環境“國進民退”、銷售回款承壓的背景下，房企投資決策高度趨同——只敢在確定性最強的核心地段重金下注。資源稟賦與抗風險能力正成為土地定價的核心標尺，具備低容積率、景觀資源、無硬傷三大要素的地塊可獲得高溢價，存在任一不可消除缺陷（噪音、遠郊）的地塊則被歸入“零溢價”區間。

對比前期批次，本輪熱度進一步向極少數核心地塊集中，溢價成交地塊占比降至33%（前期約50%-60%），但最高溢價率升至25%（前期約19%-22%），底價成交比例維持在67%的高位（見表2）。這一“平均溢價率被拉高、底價成交比例同步走高”的背離格局，同期北京、深圳土拍亦呈現類似分化態勢，清晰表明當前市場并非整體回暖，而是少數地塊“虹吸”了多數競爭。

表2 2025Q4—2026Q2上海土拍部分指標變化

數據來源：克而瑞研究中心整理

本輪分化格局的形成，主要受以下三方面因素驅動：

一是供地端“提質減量”策略。 主管部門有意通過收縮供應、提升核心區優質地塊占比來穩定市場預期，避免大面積流拍。本批次僅3宗地塊，為2025年以來單批次最少，其中徐匯地塊屬于典型的“壓箱底”優質資產。

二是融資環境“國進民退”延續。 盡管整體融資環境較2024年有所改善，但銀行信貸、債券發行等渠道仍顯著向央國企傾斜，民企融資可得性遠未恢復。疊加預售資金監管趨嚴，民企缺乏參與高總價地塊爭奪的“彈藥”。此外，2026年1-3月，全國房地產開發企業到位資金20524億元，同比下降17.3%，較上期再擴大0.8個百分點，連續12個月下行，房企資金面持續承壓。

三是需求端改善型購買力集中釋放。2025年，上海單價10萬元/米2以上高端住宅成交占比達28.2%， 2026年1-3月，上海單價10萬元/米2以上高端住宅成交占比為22.7%，在當前市場“剛需觀望、改善入場”的客群結構下，低密度、高品質住宅的去化確定性遠高于剛需盤。這反過來強化了房企對低容積率、核心區位地塊的追逐。

總的來看，上海市2026年第三批次集中土拍整體平穩收官，但內部分化格局進一步加劇。徐匯長橋地塊的高溢價成交，是頭部房企對稀缺核心資產的集中追逐，反映了對上海高端改善市場的強烈信心；而普陀、金山地塊的底價成交，則揭示了市場對不利因素的低容忍態度，以及遠郊市場對托底機制的深度依賴。

當前，房地產市場仍處于止跌回穩的關鍵調整期，核心城市優質地塊與普通/遠郊地塊之間的“K型分化”已成為常態。未來，國央企將繼續主導核心城市優質地塊的爭奪，聯合拿地模式有望進一步普及，而民企則需繼續收縮戰線、聚焦城市深耕，或轉向代建、聯合開發等輕資產模式。房地產行業洗牌仍在持續，市場筑底過程可能比預期更為漫長。

IN THE END

1.本文章內容是由克而瑞研究分析師王崢嶸撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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