上海各商圈銷冠小區，究竟漲了還是跌了？

這一次我的研究對象聚焦于各個商圈銷量最高的小區

商圈銷冠小區有幾點很具有研究意義：

1.商圈標桿：這個小區不一定是商圈中最貴或者規模最大，但一定是個“六邊形”戰士，在地段、品質、戶型、配套、價格、規模之間達到了該區域最好的平衡。看這個小區，就能最快了解這個商圈的主流需求和價值標準。

2.流動性：這個小區通常是是全商圈中最好賣，成交周期最短的小區，也叫流動性好，這在目前的市場下很重要。

3.房價錨點：可以把想買的房子和銷冠小區做對比，如果你想買的小區房價比銷冠高，但品質或者地段不如銷冠，那它就是房價虛高。

接下來我們會把全市所有商圈的銷冠小區都列出來，并且通過對比2025年的數據看一看，這些銷冠小區到底是銷量/房價漲了還是跌了？

數據說明Explain：數據出自兔博士app，2026年3月二手房成交數據，同比2025年3月。

上海SHANGHAI

一.首先是整體的數據：

上海207個商圈中2026年3月：

·有201個商圈銷冠小區有成交(少了金匯、高東、大團鎮、泥城鎮、小昆山、葉榭)

·總共成交2614套，同比去年3月跌了8%

·成交均價73121元，同比持平

二.其次是分單價段的分析：

圖一是商圈銷冠小區分單價段的個數分布圖；圖二是銷冠小區的成交量分布圖；圖三是銷冠小區成交均價圖。ps：有些小區今年有成交，但去年沒成交。

1.單價3萬元以下

·小區：66個（占33%），同比+25%（去年53個）。

·成交：842套（占32%），同比+30%（去年646套）。

·價格：21,328元/㎡，同比-5%（去年22,447元）。

·小區銷量變化：上漲53個，下跌0個，持平0個。

·小區價格變化：上漲27個，下跌25個，持平1個。

小結：該區間成交量和小區數量均大幅增長，是唯一成交正增長的區間；去年有成交的53個小區今年銷量全部上漲，剛需主導特征明顯；價格微跌，但內部漲跌均衡。

2.單價3-5萬元

·小區：53個（占26%），同比-15%（去年62個）。

·成交：779套（占30%），同比-16%（去年923套）。

·價格：39,921元/㎡，同比接近0%（去年39,930）。

·小區銷量變化：上漲48個，下跌0個，持平0個（去年62個小區中14個今年無成交）。

·小區價格變化：上漲27個，下跌19個，持平2個。
小結：小區數和成交量同步縮減，但存量活躍小區銷量全部同比上漲；價格非常穩定，內部上漲小區略多于下跌。

3.單價5-8萬元

·小區：55個（占27%），同比+6%（去年52個）。

·成交：779套（占30%），同比-16%（去年923套）。

·價格：62,801元/㎡，同比-1%（去年63,300）。

·小區銷量變化：上漲48個，下跌0個，持平0個（去年52個小區中4個今年無成交）。

·小區價格變化：上漲25個，下跌18個，持平5個。
小結：小區數略有增加，但成交總量下降；所有可比小區銷量均上漲，無一下跌；價格基本持平，內部漲跌均衡。

4.單價8-12萬元

·小區：19個（占9%），同比-34%（去年29個）。

·成交：187套（占7%），同比-37%（去年295套）。

·價格：93,633元/㎡，同比0%（去年93,493）。

·小區銷量變化：上漲14個，下跌0個，持平1個（去年29個小區中14個今年無成交）。

·小區價格變化：上漲8個，下跌5個，持平1個。
小結：小區和成交量降幅明顯，高端市場收縮；剩余活躍小區銷量全部上漲或持平；價格同比持平，內部上漲小區占優。

5.單價12萬元以上

·小區：8個（占4%），同比0%（去年8個）。

·成交：27套（占1%），同比-49%（去年53套）。

·價格：147,923元/㎡，同比+2%（去年145,281）。

·小區銷量變化：上漲4個，下跌0個，持平0個

·（去年8個小區中4個今年無成交）。

·小區價格變化：上漲2個，下跌2個，持平0個。
小結：成交腰斬，流動性極低，但小區數量未減；僅一半去年小區仍有成交，且銷量全部上漲；價格微漲，內部漲跌各半。

總結：

2026年3月上海該商圈銷量第一名小區的數據呈現明顯分化：

1.成交重心下沉：僅3萬以下區間成交量和小區數雙增（+30%、+25%），其余區間成交量均下降10%以上，且價格越高降幅越大（12萬以上-49%）。

2.價格總體平穩：各段成交價同比變化在-5%～+2%之間，低價微跌、高價微漲，未出現普跌。

3.頭部小區銷量強勢：在所有單價段內，去年有成交且今年仍在售的小區，銷量無一同比下跌（全部上漲或持平），頭部小區虹吸效應顯著。

4.結構變化：低價位小區個數增加，中高價位（3-5萬、8-12萬）小區個數減少，反映新增活躍房源向低總價段傾斜。

三.最后是分區域的所有商圈情況：

寶山區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 271%

·從價格看：增加小區占比80%，下跌20%，持平0%；平均上漲 +4.6%

崇明區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 300%

·從價格看：增加小區占比50%，下跌50%，持平0%；平均上漲 -7%

奉賢區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 479%

·從價格看：增加小區占比87.5%，下跌12.5%，持平0%；平均上漲 +6.75%

虹口區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 370.5%

·從價格看：增加小區占比50%，下跌33.3%，持平16.7%；平均上漲 +5.0%

黃浦區

·從銷量看：增加小區占比87.5%，下跌0%，持平12.5%；平均上漲 247%

·從價格看：增加小區占比25%，下跌62.5%，持平12.5%；平均上漲 -2.4%

嘉定區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 226%

·從價格看：增加小區占比54.5%，下跌36.4%，持平9.1%；平均上漲 -1.55%

金山區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 492%

·從價格看：增加小區占比50%，下跌50%，持平0%；平均上漲 -9.5%

靜安區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 356%

·從價格看：增加小區占比33.3%，下跌66.7%，持平0%；平均上漲 -2.0%

閔行區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 355%

·從價格看：增加小區占比35.7%，下跌50%，持平14.3%；平均上漲 -0.71%

浦東新區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 351%

·從價格看：增加小區占比51.5%，下跌45.5%，持平3.0%；平均上漲 +1.03%

普陀區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 655%

·從價格看：增加小區占比50%，下跌41.7%，持平8.3%；平均上漲 +1.0%

青浦區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 423%

·從價格看：增加小區占比12.5%，下跌87.5%，持平0%；平均上漲 -3.25%

松江區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 544%

·從價格看：增加小區占比60%，下跌40%，持平0%；平均上漲 -0.7%

徐匯區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 360%

·從價格看：增加小區占比38.5%，下跌61.5%，持平0%；平均上漲 -1.15%

楊浦區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 226%

·從價格看：增加小區占比71.4%，下跌28.6%，持平0%；平均上漲 +1.14%

閘北區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 171%

·從價格看：增加小區占比85.7%，下跌14.3%，持平0%；平均上漲 +6.57%

長寧區

·從銷量看：增加小區占比100%，下跌0%，持平0%；平均上漲 303%

·從價格看：增加小區占比66.7%，下跌0%，持平33.3%；平均上漲 +8.83%

全市總體（167個小區）【從銷量看】增加小區占比 99.4%，下跌0%，持平0.6%；平均上漲 366%【從價格看】價格上漲小區占比 53.3%，下跌41.3%，持平5.4%；平均上漲 +1.27%

總結：1.所有區域的銷冠小區銷量均大幅增長，市場活躍度極高。2.價格區域分化明顯，長寧、閘北等中心區域微漲，金山、崇明等遠郊下跌，整體平穩。

縱觀今天所有數據，2026年3月，上海二手房市場由剛需低價位房源帶動，成交量井噴，價格平穩；各商圈“銷冠小區”表現遠優于大盤，但內部價格漲跌區域分化，整體呈“量升價穩、結構下沉”格局。