導(dǎo)讀：在成片開發(fā)項目中，被拆遷企業(yè)最為焦灼的問題莫過于：企業(yè)的廠房該按什么標準評估？搬遷之后還能不能找合適的地塊異地重建？從《土地管理法》和自然資源部《土地征收成片開發(fā)標準》來看，成片開發(fā)既注重土地的綜合、集約利用，也要求給予被征收單位合理的補償安置途徑。對于工業(yè)企業(yè)的拆遷，評估的科學性和異地重建的可操作性，直接決定了企業(yè)能否在搬遷后繼續(xù)生存和發(fā)展。

1、成片開發(fā)中企業(yè)拆遷的法律與政策框架

自然資源部印發(fā)的《土地征收成片開發(fā)標準》在第一條就明確，成片開發(fā)是在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由縣級以上地方人民政府組織的綜合性開發(fā)建設(shè)活動。

在成片開發(fā)程序中，涉及原有廠房及企業(yè)用地的，征收部門應(yīng)遵循《土地管理法》及相關(guān)補償安置辦法的規(guī)定，對被征收土地和地上房屋進行調(diào)查評估，并與被征收人簽訂補償安置協(xié)議。

《集體土地征收與補償安置辦法》第二十一條明確，征收集體建設(shè)用地的土地補償費和安置補助費采用宗地地價評估的方式補償。宗地地價評估必須綜合考慮土地原用途、土地資源、產(chǎn)值、區(qū)位以及社會經(jīng)濟指標值等因素，而且評估結(jié)果不得低于集體農(nóng)用地區(qū)片綜合地價標準。

2、企業(yè)拆遷的評估補償標準及異地重建可行性

被拆遷企業(yè)的補償總額通常由房屋建筑物價值、土地使用權(quán)價值、設(shè)備搬遷費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償四部分構(gòu)成。

房屋建筑物價值采用重置成本法評估，即按照當前建筑材料、人工價格和成新率重置同等結(jié)構(gòu)、規(guī)模廠房的費用，鋼結(jié)構(gòu)廠房約4200元/㎡、框架結(jié)構(gòu)廠房約4800元/㎡、磚混結(jié)構(gòu)廠房約3800元/㎡。

對于無法遷移的重大設(shè)備或生產(chǎn)線，評估機構(gòu)應(yīng)當界定該設(shè)備的重置價結(jié)合成新率核定損失，或按實際設(shè)備購置價攤提折舊補償。

關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，采用產(chǎn)值導(dǎo)向法和面積定額法雙軌計算，但企業(yè)有義務(wù)提供近三年的完稅證明、審計報告等材料證明經(jīng)營效益。同時，根據(jù)判決案例，由承租人提出的設(shè)備搬運費、不可搬遷設(shè)備重置費、裝飾裝修投入等補償，若征收部門僅依據(jù)“打包價”攤派估算而未逐項核算，可能被司法審查認定評估不實。

3、被拆遷企業(yè)在評估協(xié)商中的維權(quán)要點

在成片開發(fā)導(dǎo)致的企業(yè)拆遷中，被拆遷企業(yè)在異地重建和評估協(xié)商方面的權(quán)利保障，可以重點把握以下幾個方面：

第一，確認補償協(xié)議中是否提及異地重建。成片開發(fā)的總體規(guī)劃中若安排產(chǎn)業(yè)安置區(qū)，且企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)政策、具備重建的必要條件，征收部門應(yīng)當在與企業(yè)協(xié)商中書面確認產(chǎn)業(yè)安置區(qū)的選址、面積、交付時間及相關(guān)優(yōu)惠政策（如土地出讓金返還、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補貼）等，確保企業(yè)搬遷后能夠盡快恢復(fù)生產(chǎn)。

第二，堅持宗地評估的法定程序。征收部門單方面指定評估機構(gòu)的做法違法，企業(yè)需積極參與評估機構(gòu)選定和現(xiàn)場勘察。對評估結(jié)果不滿，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)申請復(fù)核評估甚至鑒定。針對不可搬遷設(shè)備的重置成本認定和成新率折扣，如果企業(yè)自行委托具備資質(zhì)的第三方機構(gòu)出具評估報告，并保留設(shè)備購進發(fā)票、維護記錄等佐證材料，更有機會在協(xié)商和后續(xù)訴訟中獲得滿意補償。

第三，將設(shè)備搬遷費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償作為談判底線。在征收方案存有異議時，企業(yè)應(yīng)盡快與征收部門進行面對面協(xié)商，要求將這兩項損失逐一細化寫入補償協(xié)議并約定違約責任。倘若征收部門拒絕啟動合法審計，也沒有合理說明拒付理由，企業(yè)可以申請政府信息公開調(diào)取補償資金計劃和分戶補償方案，獲取遲付或低補償?shù)淖C據(jù)后及時申請行政復(fù)議或提起訴訟。

結(jié)語：成片開發(fā)涉及的企業(yè)拆遷，評估的公平性和異地重建的選擇權(quán)是保障企業(yè)生存和實現(xiàn)“遷而不亡”的雙重橋梁。政策法規(guī)已經(jīng)明確了宗地地價評評估和企業(yè)補償?shù)幕驹瓌t，但具體操作中能不能切實執(zhí)行，尚需企業(yè)積極行使參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。