專家觀點 | “城鄉建設用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會專家發言摘錄（一）

編者按

2026年4月17日下午，上海自然資源研究中心（智庫）組織舉辦“城鄉建設用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會。會議特邀自然資源部、高校、國際咨詢機構、評估機構等領域的11位行業知名專家，圍繞最新發布的2026版基準地價成果展開深入研討。上海自然資源研究中心（智庫）對專家們的發言精彩觀點進行了梳理提煉，以饗讀者。

細分賽道、貫通全程——從基準地價看超大城市空間增益邏輯

范 華

上海市自然資源調查利用研究院 副院長

上海此次基準地價更新思路清晰，具前瞻性和務實性，圍繞“精準調控、服務戰略、城鄉一體、降本增效”，打破了傳統“普漲普跌”模式，是一次“精準施策、標本兼治”的標桿性管理改革。更深層意義在于以細分賽道、貫通全程的方式，響應超大城市空間增益邏輯——在存量發展時代，通過分區分類的精準配置，使得空間利用的社會、經濟、生態、環境等綜合價值進一步被識別、被定價、被激活、被實現，讓土地可以在最適宜用途上釋放最大的綜合效益。基準地價作為重要的“價格錨”，成為政府調控土地市場、優化空間資源配置、引導產業布局、促進城鄉融合發展的關鍵政策杠桿，全面嵌入“規劃、收儲、供應、使用”一體化管理流程，逐步發揮著不可替代的貫穿式、基底型的作用。

從具體內容來看，2026版上海基準地價圍繞產業培育發展、重點區域打造、城鄉統籌融合、全周期價值管理四大方向實施精準更新，形成差別化、系統性的空間增益路徑體系。

一是產業用地基準地價更新以降本增效為導向，實行細分類型、梯度定價，釋放出明確的產業支持政策信號。2026版上海基準地價針對四類產業用地，分類分級制定平均價格水平，整體價格全面下調，且呈現 “越往外圍、降幅越大” 的梯度特征。此次調整緊扣產業布局規律，落實產業用地保量控價，引導降低制造業用地成本，依托郊區地價優勢吸引大型制造業落地，結合績效評價實現精準供地。其空間增益邏輯，在于通過精準配置降低優質產業的土地成本門檻，讓“好馬吃上好料”，從而激活產業用地的單位產出效率。此舉以真金白銀降低實體經濟用地成本，進一步推動“好項目不缺土地、好產業不缺空間”，為優質項目和科技產業提供低成本、高適配、可持續的空間載體，為產業高質量發展夯實土地要素保障。

二是重點區域住宅商辦用地基準地價更新堅持戰略導向，實行差異提級、價值引導。一些重點板塊，如濱江核心段與復興島等新興增長極，住宅用地和商辦用地基準價提級，客觀體現了規劃實施與資源集聚成效。其空間增益邏輯，在于“價格錨”設定與預期引導，通過抬高戰略板塊地價錨點，向市場釋放明確導向，推動土地、資金、人才等要素向重點功能區集聚，助力區域功能升級與價值提升。

三是城鄉建設用地以融合發展為導向，創新實現同地同價，推動土地要素平等有序流轉。本次更新首次建立全市城鄉統籌一體化定級定價體系，采用統一估價標準，從市中心至遠郊農村實行同一價值標尺，實現城鄉土地 “價格平權”。其空間增益邏輯，在于去除了鄉村土地價格的差異化“標簽”，使鄉村產業、文旅及公共服務項目可按統一定價標準獲取土地，也可以等價置換，有效盤活集體建設用地資源，提升全域土地綜合利用效率，為鄉村振興注入強勁動力。

四是管理環節以存量優先為導向，貫通土地全周期管理，有效穩定市場預期、促進資產盤活運營。2026 版基準地價將地價工具深度嵌入“規劃—收儲—供應—使用”土地全生命周期管理，以合理可控的價格水平，在各環節中實現穩定預期、促進高效運營的目標。在規劃環節作為區域價格指引，收儲環節作為補償評估依據，在供應環節作為出讓底價參考，在使用環節又為續期、提容等明確測算依據，全方位穩定市場預期。以工業用地為例，差異化下調有效降低遠郊園區收儲盤活與“小散亂”園區成片整治成本，同時減輕優質企業續期、升級、擴產的用地負擔，激發存量自主更新動力，增強市場韌性。由此形成 “降成本-增供給-提效率-促產出”的空間增益鏈條，與上海3年盤活100平方公里低效產業用地工作目標形成閉環。

結語：上海基準地價的每一次迭代升級，緊跟國家土地制度改革步伐、契合超大城市發展需求，從最初基礎的定價工具，邁出了超大城市空間增益杠桿的“關鍵一躍”。隨著“規儲供用”一體化制度的深入推進，相信基準地價還將繼續優化完善，在上海探索超大城市空間創新治理中發揮更加精準、更加堅實的政策功能。

（來源：上海自然資源研究中心）

上觀號作者：上海規劃資源