4月24日，全國人大常委會法工委在介紹今年重點立法工作的時候宣布：將修改城市房地產(chǎn)管理法。

《城市房地產(chǎn)管理法》（以及《土地管理法》）是中國房地產(chǎn)的“根本大法”，1994年7月通過，2007年、2009年、2019年做過小幅修改或微調(diào)。此次修改可能是一次“大修”，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。

此次修法，將主要修改什么？尚未看到官方劇透，下面是我的分析。

第一，可能收緊預(yù)售門檻，為“有序推進現(xiàn)房銷售”鋪平道路。

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》中11次提及了“預(yù)售”，占據(jù)了45條和46條兩條內(nèi)容。而住建部近年來的最新提法是：有力有序推進現(xiàn)房銷售，做到所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險。

此次修改可能會壓縮預(yù)售的表述，明確預(yù)售資金全額監(jiān)管、專款專用，并對現(xiàn)房銷售做出規(guī)定。

第二，可能增加保障房的獨立章節(jié)或系統(tǒng)規(guī)定。

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》沒有專門針對“保障房”的內(nèi)容，它本質(zhì)上是一部規(guī)范商品房市場的基礎(chǔ)性法律。

此次修改有可能增加保障房相關(guān)內(nèi)容，明確保障性住房（配售型、租賃型）的法律地位、用地供應(yīng)方式（劃撥/作價出資）及管理原則。厘清政府、開發(fā)企業(yè)、保障對象在保障房建設(shè)、分配、退出中的權(quán)利義務(wù) 。

第三，土地到期續(xù)期問題，或?qū)⒂懈鞔_規(guī)定。

土地使用權(quán)到期之后怎么辦？現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第22條的規(guī)定（需申請續(xù)期）與《民法典》第359條（住宅自動續(xù)期）存在差異。此次修法大概率會刪除或修改舊條款，實現(xiàn)與《民法典》的銜接。

修法方向預(yù)計將區(qū)分住宅與非住宅：對住宅建設(shè)用地，在法律層面強化“自動續(xù)期”原則，并為未來“續(xù)期費用的繳納或減免”預(yù)留法律接口；對非住宅用地，明確“依申請續(xù)期”及地上建筑物處置規(guī)則。這將從根本上消除法律適用的不確定性，有助于穩(wěn)定市場長期預(yù)期。

一些自媒體的“住宅‘永久產(chǎn)權(quán)’或?qū)⒌絹怼钡恼f法，是不準確的。我國的住宅是“房屋所有權(quán)永久 + 土地使用權(quán)自動續(xù)期”，這一原則《民法典》早已確立，此次修法主要是解決操作層面的法律沖突，而非創(chuàng)造新權(quán)利。

第四，可能寫入“項目公司制 + 主辦銀行制”。

房地產(chǎn)開發(fā)與融資監(jiān)管方面，最近官方多次提及要推進“項目公司制 + 主辦銀行制”，這有利于隔離風(fēng)險、防止集團內(nèi)諸多項目的“資金池效應(yīng)”。

第五，好房子、好社區(qū)、綠色住宅、裝配住宅、住宅質(zhì)量保障期等大概率會入法。

大概率會新增 “住宅質(zhì)量與保修” 條款，明確物業(yè)服務(wù)權(quán)責、收費規(guī)范、業(yè)主自治機制等。

第六，因城施策、調(diào)控自主權(quán)可能寫入。

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路是：賦予地方政府更大調(diào)控自主權(quán)，允許一城一策、靈活調(diào)整限購、限貸/稅費政策，避免一刀切式的調(diào)控。這些原則有可能在此次修改的時候入法。

此外，城市更新、城中村改造、保交樓等內(nèi)容，也可能會有所體現(xiàn)。

2009年修訂的“城市房地產(chǎn)管理法”第九條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。2019年為了讓集體用地入市，在這句話后面加了半句“但法律另有規(guī)定的除外”。新一輪修改中，這段表述是否會有進一步優(yōu)化，有待觀察。

總之，此次修法是中國房地產(chǎn)進入新階段，發(fā)展模式出現(xiàn)重大變化的一次總結(jié)。

以前，房地產(chǎn)是“高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 的模式，現(xiàn)在正轉(zhuǎn)向 “租購并舉、現(xiàn)房銷售、品質(zhì)優(yōu)先、風(fēng)險隔離” 新模式，核心是去金融化、強民生屬性、防系統(tǒng)性風(fēng)險。