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北京樓市調(diào)規(guī)之風(fēng)，吹到了密云區(qū)。

4月21日，密云區(qū)水源路南側(cè)MY00-0104-6016地塊，公示了新的設(shè)計(jì)方案。

它是國祥源境第五期。

早在2022年5月31日，6016地塊就已取得規(guī)劃許可證。

只不過，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，6016地塊稍微耽擱了時(shí)間，索性調(diào)規(guī)，向好房子靠攏。

這份方案給出的理由，也冠冕堂皇：鑒于市場(chǎng)環(huán)境變化及居住需求升級(jí)，建設(shè)單位對(duì)6016地塊原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行全面優(yōu)化調(diào)整。

這也是大實(shí)話。

在它的西面一路之隔，來了一個(gè)新對(duì)手，也是北京城建集團(tuán)旗下的兄弟樓盤。

今年2月11日，北京城建聯(lián)合體競(jìng)得的水源路南側(cè)地塊，編號(hào)為MY00-0104-6022、6025地塊，占地面積約2.45萬平，規(guī)劃地上建面約4.9萬平。

這位后來者，一定是好房子元素拉滿。

如果6016地塊不調(diào)規(guī)，它一面市，就要遭遇背刺。

這是市場(chǎng)倒逼它產(chǎn)品升級(jí)的結(jié)果，不進(jìn)則退。

公區(qū)沒好房子元素

國祥源境是一個(gè)有故事的老盤。

2021年12月，住總+首開+旭輝+密云城投，以20.7億元的地價(jià)，拿下密云區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)C-1東地塊。

共含9個(gè)子地塊，總用地面積約10.33萬平米，地上建筑規(guī)模20.02萬平米，住宅容積率1.8-2.0，限高24-30米。

6016地塊是其中之一，位于C-1東地塊的東北角。

整個(gè)C-1東地塊分成6期開發(fā)，目前已完成開發(fā)的為6011、17、21、24、33五個(gè)地塊，即現(xiàn)在的國祥源境，已進(jìn)入現(xiàn)房銷售。

6016地塊為5期，后面的6期為6012地塊，以及三期6013、18地塊，目前尚未開工建設(shè)。

6016地塊并不大，用地面積約1.02萬平，地上建面約2.04萬平，容積率2.0。

它的整體布局未動(dòng)，呈南北行列式布局，共規(guī)劃了4棟統(tǒng)一10F的住宅樓。

但它突破了30米的限高，4棟住宅樓的高度，均為30.55米。

6016地塊有兩個(gè)出入口，報(bào)規(guī)圖上沒有明顯的大門造型。

主出入口位于小區(qū)東南角，次出入口在3#和4#之間，都兼顧消防通道功能。

6016地塊的兩個(gè)車庫出入口都沒有臨街。其中主出入口緊挨地塊東邊紅線，需從主出入口直行后，才能進(jìn)入車庫。

這讓6016地塊出現(xiàn)了人車不分流的現(xiàn)象。

另外，它按照每戶1:1.2的比例，規(guī)劃了216個(gè)機(jī)動(dòng)車位，其中包括了地上的12個(gè)。

根據(jù)最初規(guī)劃，6016地塊應(yīng)配室外活動(dòng)場(chǎng)地和電動(dòng)自行車位。

新版報(bào)規(guī)圖顯示，室外活動(dòng)場(chǎng)地在地上機(jī)動(dòng)車位的中間；電動(dòng)自行車位則在2#北邊，和3#、4#南邊，共108個(gè)。

一處化糞池和兩處雨水調(diào)蓄池，設(shè)置在電動(dòng)自行車位的下面。

6016地塊的公服配套樓，在小區(qū)的西側(cè)，主要功能為配電室和分界室。

整體看，在公區(qū)規(guī)劃上，6016地塊此次調(diào)規(guī)，并沒有植入明顯的好房子元素，基本延續(xù)了最初規(guī)劃。

增設(shè)南北陽臺(tái)

6016地塊最初的設(shè)計(jì)中，產(chǎn)品定位主要為80-130平米的剛改洋房。

此次調(diào)規(guī)后，面積段位略有變化。

花姐初步測(cè)算后，6016地塊的戶型共3款：93平米、121平米、133平；共180戶。

1、93平米分布在2#，南向兩面寬三居，共60套，占比33.3%；

2、121平米分布在3#和4#，南向三面寬四居，共80套，占比44.44%；

3、133平米分布在1#，南向三面寬四居，共40套，占比22.22%。

調(diào)規(guī)后的6016地塊，產(chǎn)品上最大的變化，是增加了可入室的南北雙陽臺(tái)。

最初，它的贈(zèng)送手段只集中在南向，為外敞陽臺(tái)+飄窗組合。新的主要贈(zèng)送手段為：

1、所有戶型的南向，均為通面內(nèi)嵌式陽臺(tái)，樓王進(jìn)深約1.8米，其余兩款戶型進(jìn)深約1.5米。贈(zèng)送一半；

2、所有戶型的北向，均設(shè)置了兩處設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深約1.2米至1.4米。全部贈(zèng)送。

這讓6016地塊的得房率，猛增不少。

三款戶型從小到大的實(shí)際得房率，分別約為93.9%、92.9%、90.9%。

這比目前國祥源境的得房率，將整體高出至少10個(gè)百分點(diǎn)。

地價(jià)持續(xù)下跌

和其他諸多調(diào)規(guī)樓盤一樣，6016地塊的核心，同樣只集中在了戶型上。

除了產(chǎn)品遭遇新盤的背刺外，與它們最初高昂的樓面價(jià)，有著密切關(guān)系。

按照當(dāng)年的地價(jià)，C-1東地塊的整體樓面價(jià)，約為1.034萬元/平；銷售指導(dǎo)價(jià)為3-3.1萬元/平米。

差不多2萬元/平的縫差，對(duì)一個(gè)郊區(qū)盤而言，利潤(rùn)可觀。

但世事無常。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的巨變，北京遠(yuǎn)郊區(qū)的樓市驟冷，旭輝控股也迫于資金壓力，最終退出。

國祥源境目前的現(xiàn)房網(wǎng)簽價(jià)，約在2.7萬元/平米。這較當(dāng)年的銷售指導(dǎo)價(jià)，下探不少。

雪上加霜的是，樓市持續(xù)下行，地價(jià)也在不斷掉價(jià)中。

2023年10月，與6016同一板塊的6038、6040地塊（C-2地塊），被住總集團(tuán)以4.9億元的底價(jià)拿下，樓面積折合0.88萬元/平米。

它被開發(fā)成現(xiàn)在的住總國祥譽(yù)。2024年7月取證，供應(yīng)510戶，截至目前網(wǎng)簽327戶，網(wǎng)簽均價(jià)2.59萬元/平，成交金額9.17億元。

再到今年，6022、6025地塊的面世，樓面價(jià)進(jìn)一步縮水至約0.776萬元/平米——較6016的樓面價(jià)，縮水了24.99%。

面粉持續(xù)掉價(jià)，面包想賣高價(jià)，已然不再現(xiàn)實(shí)。

好在，此時(shí)調(diào)規(guī)后的6016地塊，對(duì)整個(gè)國祥源境大盤的貢獻(xiàn)，雖已不是很大，但總歸聊勝于無。