前言:URI城市租住的本次研學覆蓋公寓全業態實戰經驗，匯聚標桿案例與行業干貨，助力從業者深入了解灣區公寓全業態發展與運營精髓、精準把握市場趨勢、提升運營能力，共探租住行業新機遇。

*重要提示：URI專項游學，僅限已合作企業參與，定制事宜請移步后臺咨詢。

URI城市租住

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行程設置

第1天

-下午：參觀黌橋·小石集

參與廣州安居領導現場座談會

贈與白皮書《安居好房子》

參觀棠德花苑公寓（小鵬之家）

-晚上：入住「深圳泰格壹棠服務公寓」體驗公寓特色晚餐

第2天

-上午：參觀「深圳泰格壹棠服務公寓」

參觀「深圳安居」臨時彩蛋

參觀「萬科云城商業」

-中午：參觀及自助餐體驗「深圳泰格壹棠服務公寓」

-下午：參觀「萬科泊寓·南山云城旗艦店」

參觀「跳海公寓（網紅項目）」+「泊寓·南頭古城一二期店」

-晚上：南頭古城用餐

入住「憬黎酒店及服務公寓深圳店」體驗公寓服務

第3天

-上午：參觀「憬黎酒店及服務公寓深圳店」

座談會分享主題：

門店總經理：《服務公寓經營提效與穩健投資回報》

-中午：憬黎特色自助餐體驗

-下午：參觀「前海逸蘭瓏灣國際人才公寓」

參觀「Stey-前海酒店公寓」

「行程亮點」

01

黌橋·小石集

特色：獲央視報道，當地網紅項目，是廣州中心城區首個小連片危舊房“原拆原建"項目，于2025年10月全面完工；項目原址為19棟建于上世紀60-80年代的C、D級危房或磚木、磚混結構建筑，通過“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的多主體籌資機制推進，改造后建筑面積從1761平方米增至2481平方米；項目創新采用BMC鋼結構模塊化建造技術，實現工廠預制+現場組裝，工期較傳統方式縮短60%，且頂層加裝光伏組件，年發電1.24萬度，兼具低碳環保優勢；空間設計上功能復合，首層騎樓架空后退4米形成“生命通道”，布局普惠托育點、健康茶飲、新街市等社區服務與商業空間，二三層打造“悅享·小石集”公寓，含約30間18m拎包入住房，并配套共享廚房、餐廳、自習室等公區，四層則設置社區頤康服務站、天臺花園、書屋及健身空間，構建“5分鐘社區服務圈”；建筑風格融合嶺南特色與現代審美，復原“紅磚灰瓦”的傳統底色，是集居住、社區服務、商業配套于一體的舊城改造標桿項目。

座談會：廣州安居市場模塊負責人現場座談會

環節：現場贈與白皮書《安居好房子》

02

棠德花苑公寓（小鵬之家）

特色：該項目是廣州安居集團與小鵬汽車集團戰略合作的首發員工定制公寓項目，公租房部分共3433套，首批58套已于2025年10月面向小鵬汽車員工開放申請。政企合作解決產業人才居住難題，打造"引才留才"的安居新模式，探索超大城市住房保障與產業發展融合新路徑。

03

深圳泰格壹棠服務公寓

特色：深圳泰格壹棠服務公寓是央企招商蛇口旗下高端服務式公寓，于2024年正式營業。項目歷經三年多的煥新升級，是蛇口國際化高端旅居社區的重要組成部分，項目整體定位為集高品質住宿與服務于一體的綜合性公寓。目前項目已經建成部分包含酒店與服務式公寓，建筑A-H棟為服務式公寓，擁有232+176間客房，涵蓋單房至四房戶型（面積約35㎡-419㎡），設計以現代典雅風格為主，部分套房配備智能馬桶及私人露臺花園等高端設施，兼顧舒適性與私密性。項目內配備多元化的公共空間與配套設施，可滿足商務與休閑需求。項目服務式公寓享酒店同等高標準配套服務，同享2400㎡會議空間，餐飲、商務服務配套遠超周邊同類型產品，滿足覆蓋家庭旅居、商業居住等多元需求。目前在同一地塊打造養老服務公寓中，隨著養老公寓配套進駐，項目整體綜合服務能力仍將持續提高。公寓坐落于深圳南山區蛇口商圈，倚靠南山，毗鄰南山公園，自然景觀優美。周邊休閑、購物、餐飲資源豐富，包括海上世界廣場等知名景點。國際教育資源集中，如蛇口國際學校、科愛賽國際學校、貝賽思國際學校等，生活配套完善。

參觀路線：泰格大堂→1樓公區→健身房→庭院戶外泳池→房間1→別墅區→南山伊敦酒店大堂→一樓大堂吧→27樓自助餐廳

04

萬科云城商業

特色：萬科打造的133萬㎡標桿級產城融合商業體

05

萬科泊寓·南山云城旗艦店

特色：泊寓華南旗艦店（單店規模最大項目），也是深圳南山西麗核心區的大型青年集中式公寓，坐擁4794套左右精裝單間房源，且只有單一戶型，專屬班車直達科技園等大廠，毗鄰萬科里商場及盒馬鮮生等配套，室內拎包入住且收納充足，配備2000㎡共享空間（書吧、健身房、羽毛球場等）與每層公共廚房，以多元社群活動和萬科物業保障，成為科創人才與城市青年的宜居之選。

06

南頭古城

特色：南頭古城又稱新安故城，位于深圳南山區，有著近1700年歷史，是深圳的城市原點與深港歷史文化之根；古城始于東晉咸和六年設東官郡與寶安縣，明代筑所城、后為新安縣治，歷史上長期管轄今深圳、香港等地，現存南城門、新安縣衙、東莞會館等多處歷史建筑，如今是融合歷史風貌、文創商業與文化展覽的深圳十大特色文化街區，也是熱門的文旅打卡地。

07

跳海living（網紅酒館民宿）

特色：深圳跳海公寓即“跳海Living”，是網紅酒館品牌“跳海”首個住宿業態，于2025年9月12日在深圳南頭古城開業。其由萬科旗下青年長租公寓項目“泊寓”改造而來，底商是跳海自營酒館及烘焙店、咖啡店等。住宿部分包含33間房的青旅（108張床位）和13間長租公寓，青旅床位價格在120-200元/晚，長租公寓月租為3600-4300元。該項目發起“在地體驗計劃”，邀請本地居民等設計活動，增強社區參與感，還通過雙向篩選租戶機制等，打造獨特的青年社交社區。

，時長00:04

08

泊寓·南頭古城一二期店

特色：泊寓南頭古城店是萬科旗下扎根1700年歷史南頭古城的微改造青年長租公寓，地處南山區中山南街附近，近地鐵12號線南頭古城站，坐擁約2500套涵蓋單間至兩房的多樣戶型，精裝配齊獨立廚衛、洗衣機及充足收納空間，毗鄰古城文創街區、商超及中山公園等配套，設有書吧、健身房、會議室等共享空間，定期開展社群活動，融合歷史煙火氣與現代居住需求，更有應屆生免租等政策，是兼顧通勤便利與文化體驗的品質宜居之選。

09

憬黎酒店及服務公寓深圳店

特色：項目是雅詩閣&錦江酒店合資品牌，毗鄰招商花園城等商圈，36樓全落地窗可俯瞰深圳灣海景，設273間，從單間到三房的精裝拎包戶型，配備24小時健身房、TULIPCAFE、母嬰護理中心、寵物友好空間等特色設施，融合智能服務與社交屬性，滿足長短住、商務出行及親子需求，兼具景觀優勢與便捷體驗的蛇口核心區標桿。

運營特色：已實現“長住保底、短住溢價、長短結合，從短轉長”的鏈路跑通。在開業初期，其通過“KA團隊鎖定大客戶+屬地化銷售覆蓋周邊企業+小紅書引流”的組合策略，開業首月直銷渠道(含會員、企業直簽、新媒體引流)貢獻了超過50%的訂單，顯著減輕了OTA渠道的傭金負擔，實現了更高利潤的客源結構。

銷售特色：長短住客源獲雅詩閣+錦江會員、企業渠道雙支持，另外門店+總部自主渠道拓展、新媒體營銷、涉外中介等平臺聯動加乘，協助長住客份額填充，實現"短租拉收益、長租保穩定"的協同效應；開業前鎖定600萬年度營收目標，展現極強的資源整合與轉化能力。

10

深度座談會in憬黎

嘉賓：韋唯-門店總經理

課題：《服務公寓經營提效與穩健投資回報》

11

前海逸蘭瓏灣國際人才公寓

特色：前海首個高端國際人才社區，由深圳市前海人才樂居開發、香港逸蘭酒店及服務公寓團隊運營，落于前海桂灣核心區，經夢海大道等可快速接駁深港跨境通道，15分鐘直達深圳灣口岸，高效串聯粵港澳大灣區“半小時生活圈”；總建面15萬方，1028套，由普利茲克獎得主福斯特建筑事務所操刀，以“太空艙”為靈感融合科技與未來感，裝配率超70%獲評國家A級裝配式建筑，打造獨具特色的“垂直社區”，每層均設空中共享空間與露臺，綠意貫穿雙塔建筑，既保障私密性又強化社群凝聚力；戶型涵蓋74-152平方米，靈活實用，部分戶型含獨立書房可實現辦公與睡眠場景切換，含中粵英三語支持、中英文租賃管理系統、定期清潔與布草更換等，既尊重隱私又響應及時；項目自帶1.2萬平方米商業配套，構建“居住一商業一教育一醫療”一體化國際生活生態圈，以“香港味、國際范、濱海風、現代化、未來感”為核心特色，面向前海外籍人才、港澳臺人才及高端專業人才開放常態化配租，通過“即時申請、受理、審核、選房、入住”的全流程高效服務，成為促進深港融合與國際人才交流的核心生態平臺。

12

Stey-前海酒店公寓

特色：Stey-前海位于弘毅大廈2棟31-36層，設有93間精品單間與一居室套房。Stey是源自瑞典的高端服務式公寓，其核心運營亮點在于“長短租靈活變換”模式，該模式大幅提升潛在入住率，Stey的客房是針對轉租設計的，配備模塊化的自動鎖定櫥柜，租客可以把自己的物品存放在里面，從而實現無縫且安全的酒店式使用體驗。Stey自建平臺系統提供優質用戶體驗，通過數字化運營最大化提升運營效率，一個系統處理所有運營環節，實現0.1人房比。Stey的集成智能系統驅動運營操作平臺、轉租功能和數據可視化，讓用戶可以完全控制生活環境，實現智能化、可視化、游戲化。采用租金一價全包模式，含均值水電費與網費、每周清潔與床品更換、全屋空氣凈化等服務，全天候安保和雙語服務，以及豐富多樣的Stey社群活動等，在公區方面特有樓頂露臺特別配有羽毛球場和露營燒烤區。

「企業簡介」

廣州安居集團【國企】

廣州安居集團是 2023年9月成立的廣州市屬一級功能類國有企業，注冊資本 300 億元，核心業務涵蓋保障性住房的投資、融資、建設、運營及配套商業物業管理，聚焦構建 “公租房 + 保障性租賃住房 + 配售型保障性住房” 多層次住房供給體系。集團以 “廣州安居，為廣州安居樂業” 為愿景，依托土地保障、金融支持、按需定建等支柱，打造了南方鋼廠保障房、廣州雅詩閣琶洲服務公寓等項目，截至目前在管保障房小區 50 個，各類住宅約 10.98 萬套，資產總額超 290 億元，致力成為國內領先的全鏈條一體化大型安居產業集團。

招商伊敦【央企】

招商蛇口酒店住宿、住房租賃業務始于20世紀80年代初，期間成立酒店類項目運營管理專業公司“招商美倫”、公寓租賃運營管理專業公司“招商公寓”，經40余年經驗沉淀，2020年11月2日注冊成立“招商伊敦”，全面負責公司旗下酒店、公寓業務運營管理，是招商蛇口存量資產運營、戰略發展業務中重要組成部分，以“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產品線，接入招商蛇口全生命周期產品體系，助力打造“美好生活圈”。

招商伊敦作為招商蛇口綜合發展的重要一環，通過豐富的產品線、成熟的運營經驗、數字化運營系統和標準化服務模式，不僅為招商蛇口各區域和城市公司提供酒店和公寓項目的專業化服務支持，實現高質量協同發展，同時為外部市場提供多元化、高質量和高標準的多類型居住服務，全方位踐行“美好生活承載者”的社會使命。四十年運營管理經驗沉淀，招商伊敦不斷持續完善酒店和公寓的自有品牌及運營體系，不斷擴大行業影響力，積極實現管理輸出盈利，致力于發展成為國內一流的酒店及公寓專業化輕資產管理公司。

萬科泊寓【地產】

泊寓是萬科集團旗下長租公寓旗艦品牌，2016 年統一品牌，深耕租賃領域 14 年，秉承 “讓漂泊寓見溫度” 的理念，專注為 18-35 歲城市新市民提供綜合性租住社區。作為全國集中式長租公寓規模與市場份額雙第一的品牌，截至 2025 年中已進入全國 29 個城市，開業門店 400 余家，管理房源近 28 萬間，服務超 80 萬城市青年，產品涵蓋從單間到兩居室的多元精裝戶型，標配智能門鎖、家電等拎包入住設施，搭配健身房、公共廚房、共享辦公等空間，通過定期社群活動和萬科標準化物業服務，成為科創人才與城市青年的宜居選擇。

跳海酒館【餐飲跨界】

跳海是源自北京、主打青年社群與精釀社交的新銳生活方式品牌，以 “非功利性第三空間” 為核心，在全國多座城市打造極具松弛感的小酒館地標，憑借開放包容的社群氛圍、用戶共創的運營模式，成為都市年輕人喜愛的社交聚集地。品牌不止于酒館業態，更延伸至居住場景，在深圳南頭古城推出跳海 Living，將青旅、長租公寓與酒館業態融合，打造 “樓下社交、樓上居住” 的 24 小時青年社區。項目扎根南頭古城人文氛圍，兼顧居住實用性與社群活躍度，既提供舒適的租住空間，也延續跳海自由、鮮活、有溫度的品牌氣質，構建集生活、社交、創作于一體的新型青年租住生態。

錦詩庭酒店管理有限公司

【中外合資】

錦詩庭是雅詩閣中國與錦江酒店(中國區)合資打造的高端旅居資產管理與運營平臺，聚焦酒店+服務公寓復合業態，以長短租結合模式重構旅居資產價值。雅詩閣作為服務式公寓龍頭，擁有豐富的高端中長住運營經驗，錦江則依托強大的供應鏈和工程籌建經驗，更好地完成體驗、產品與造價的打磨、定位與平衡。錦詩庭品牌融合二者優勢，運營格詩庭(QUEST)、憬黎(TULIPLODJ)兩大核心品牌，適配商務高管、外派人才、家庭旅居等多元客群。目前，錦詩庭已快速完成全國核心城市布局，標桿項目格詩庭上海楊浦濱江旗艦店已簽約，并同步布局北京與長沙；憬黎在深圳、成都、武漢的項目已成功運營。

香港逸蘭酒店及服務公寓管理集團【外資】

逸蘭（LansonPlace）是香港永泰地產旗下的酒店及公寓管理有限公司，逸蘭酒店及公寓管理有限公司成立于1995年，多年來致力于為來自各地的旅客提供盡善盡美的住宿體驗。逸蘭個人化酒店及公寓遵循先進、專業化的酒店管理模式，在亞洲各大城市均設有物業：從香港、新加坡到上海、吉隆坡、墨爾本，逸蘭管理過大量高品質長期居住項目，對國際化人才的生活習慣、使用場景和服務細節有著更為成熟的理解。目前在內地已有：深圳逸居公寓、深圳前海逸蘭瓏灣、上海逸蘭盧灣服務式公寓三個項目。深圳前海逸蘭瓏灣作為前海國際人才公寓標桿，深度對接前海重點企業，是港資高端服務公寓在內地的核心落地項目。

Stey瑞典公寓品牌【外資】

Stey公寓品牌源自瑞典，是一個全新概念的共享居住品牌，旗下設有享趣（北京）物業管理有限公司、北京久力酒店管理有限公司等實體公司，專注于共享公寓和設計酒店?，F代科技賦予Stey社群充分的高效性、靈活性與新鮮感。借助社會科學及智能算法，Stey實現了家、共享居住及酒店之間的創新平衡，重新定義人與人之間的“聯結”。獨創的“轉租”這一新型居住模式，讓Stey的住戶在享受共同居住、激發彼此靈感、保持新鮮體驗的同時，能夠更加自由、高效地“移動”。目前在中國已有Stey前海/Stey三里屯/Stey王府井三個項目。

結語

未來，「游學記?URI Study Tour」將持續推出國內外精品游學線路。我們面向所有已合作的“U友們”，提供全球行業考察、專屬定制化游學方案與高端資源鏈接，與“U友們”一路同行——在游學中成長，在成長中創造，在創造中實現價值與收獲。

URI游學過往案例

新建大型保租房探訪：政策落地與民生保障運營路徑

青年公寓：Z世代居住需求下的產品與運營策略

集體用地新建社區：政策落地與民生保障運營路徑

政企合作案例深研：資源整合與可持續運營案例實踐

日本長租公寓專項考察：精細化管理與社區營造借鑒

藍領深度考察：城市建設者之家的規劃與管理實踐

國企專項考察：大型新建保租房（寵物友好）運營之道

培訓交流：智能系統與數據驅動的管理升級

中國人才公寓標桿社區研學高階班（常州）

全國主題式人才公寓研學班

（愛情公寓）

中國人才公寓標桿社區高階研學班（上海浦東）

中國服務式公寓高階研學班

（成渝兩地）

培訓·《保租房REITs專項培訓》

全國定制游學服務，請聯系后臺有償咨詢

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶