觀點(diǎn)網(wǎng) 6月5日，Brookfield博楓宣布，其主導(dǎo)打造的“中金-博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式在上海證券交易所完成發(fā)行及設(shè)立，成為全國(guó)首單市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)間REIT，債券簡(jiǎn)稱為“博鄰長(zhǎng)租”，債券代碼268687.SH。

本次專項(xiàng)計(jì)劃首期發(fā)行規(guī)模為8億元，由博楓擔(dān)任原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司擔(dān)任管理人。據(jù)悉，該產(chǎn)品已經(jīng)成功吸納保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)仁嗉叶嘣獧C(jī)構(gòu)投資者入局。

值得注意的是，不同于先前上市的建信長(zhǎng)租ABS及新黃浦持有型ABS的保租房屬性。

博楓此次入池的兩大項(xiàng)目均為純市場(chǎng)化自主收購(gòu)、自主改造、自主定價(jià)、自主運(yùn)營(yíng)，全程無(wú)政策規(guī)劃“背書”、無(wú)租金收益兜底，所有資產(chǎn)價(jià)值提升、現(xiàn)金流穩(wěn)定均來(lái)自資本改造賦能與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

成熟資產(chǎn)打底

商業(yè)客注意到，該專項(xiàng)計(jì)劃最初受理規(guī)模為8.24億元，審批階段獲批額度擴(kuò)容至15.2億元，本次首期落地規(guī)模為8億元。

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從首期發(fā)行規(guī)模與審批規(guī)模的對(duì)比推斷，該專項(xiàng)計(jì)劃大概率實(shí)行分步走策略，先以兩個(gè)成熟項(xiàng)目打底完成首發(fā)，剩余額度留待后續(xù)通過(guò)擴(kuò)募注入更多資產(chǎn)。這與建信長(zhǎng)租ABS“首發(fā)+擴(kuò)募”的路徑類似。

首期入池資產(chǎn)是位于上海核心地段的兩處中高端服務(wù)式公寓，均由博楓旗下"博鄰blinq"品牌運(yùn)營(yíng)管理。

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其中，五角場(chǎng)博鄰行政公寓是博鄰blinq的首發(fā)作品。其前身是富力與合景泰富聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，原規(guī)劃包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，后被博楓收購(gòu)并改建為酒店+長(zhǎng)租公寓混合體。

數(shù)據(jù)顯示，2023年12月項(xiàng)目A棟的出租率已超80%，此后未見階段性數(shù)據(jù)披露。五角場(chǎng)項(xiàng)目的需求基礎(chǔ)主要來(lái)自高校集群與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)。項(xiàng)目臨近復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、上海楊浦德法學(xué)校等，疊加尚浦領(lǐng)世、創(chuàng)智天地等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群，形成了較為穩(wěn)定的高凈值租客池。

靜安博鄰行政公寓是博鄰blinq布局內(nèi)地長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的第二站。項(xiàng)目于2024年3月正式開業(yè)，原為朗詩(shī)寓運(yùn)營(yíng)的聚源大廈，博楓于2023年8月完成收購(gòu)。

項(xiàng)目占據(jù)上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)位，主打高端服務(wù)式公寓，共計(jì)278套房源，南向戶型擁有270度環(huán)幕視野，可俯瞰北外灘、陸家嘴城市天際線。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至?2025年底，靜安項(xiàng)目的出租率升至90%以上?，租戶滿意度超95%，續(xù)租率超80%。

區(qū)別于五角場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)學(xué)研一體化帶來(lái)的高端租賃需求，靜安項(xiàng)目基于內(nèi)環(huán)區(qū)位布局，核心租戶為25-45歲的企業(yè)高管、專業(yè)人士及外籍人士。

兩者的租金水平也印證了其高端租住的定位。其中靜安博鄰行政公寓單間月租1.0-1.2萬(wàn)元，二居室最高達(dá)2.8萬(wàn)元。五角場(chǎng)項(xiàng)目一房月租金約0.97萬(wàn)元起，兩房月租金約2萬(wàn)元起，均高于區(qū)域平均水平。

顯然，首期入池的兩處資產(chǎn)均為存量資產(chǎn)盤活產(chǎn)物，通過(guò)業(yè)態(tài)重構(gòu)、硬件提質(zhì)、服務(wù)升級(jí)，改造為標(biāo)準(zhǔn)化中高端市場(chǎng)化住房租賃資產(chǎn)。這一存量改造路徑在內(nèi)地長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不罕見。

據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)，目前blinq博鄰落地運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目主要為上述兩處上海存量改造資產(chǎn)，聚焦靜安、五角場(chǎng)（新江灣城）等核心板塊，以商業(yè)類物業(yè)改造為主，主打中高端服務(wù)式公寓，客群聚焦企業(yè)高管、外籍人士及高凈值人群，依靠品牌價(jià)值與精細(xì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益。

上述兩個(gè)項(xiàng)目共同支撐起本次8億元的發(fā)行基礎(chǔ)。同時(shí)憑借優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)與成熟的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，成功吸納保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)仁嗉叶嘣獧C(jī)構(gòu)投資者入局，體現(xiàn)了市場(chǎng)的認(rèn)可。

根本分野

機(jī)構(gòu)間REITs也稱為持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。在博鄰長(zhǎng)租持有型ABS成功設(shè)立前，新黃浦筑夢(mèng)城保租房持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（下文簡(jiǎn)稱新黃浦ABS）于兩個(gè)月前正式在上交所掛牌上市。再往前追溯，建信長(zhǎng)租ABS（下文簡(jiǎn)稱建信長(zhǎng)租ABS）首次擴(kuò)募于2025年9月完成，并于次月正式掛牌交易。

在博楓入場(chǎng)前，建信長(zhǎng)租ABS和新黃浦ABS已率先跑通持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（機(jī)構(gòu)間REIT）的制度框架與交易流程，為住房租賃資產(chǎn)資本化打好地基，行業(yè)資本化路徑從“能不能落地”的試點(diǎn)探索邁入“值不值得規(guī)模化發(fā)展”的新階段。

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從行業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品來(lái)看，2024年7月落地的建信長(zhǎng)租ABS是全市場(chǎng)首批產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，首期發(fā)行規(guī)模11.7億元，后續(xù)完成4.53億元擴(kuò)募，總規(guī)模擴(kuò)容至16.23億元，底層資產(chǎn)為上海、杭州、武漢、南京（南京是擴(kuò)募后新增的）等多地保障性租賃住房項(xiàng)目。

2026年2月設(shè)立的新黃浦ABS，發(fā)行規(guī)模11.94億元，以上海閔行保租房項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，是首單民企保障性租賃住房機(jī)構(gòu)間REIT，打通了民營(yíng)上市企業(yè)存量租賃資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)的通道。

從資產(chǎn)屬性來(lái)看，上述兩單產(chǎn)品均為原生規(guī)劃的保障性租賃住房，依托政策定位、租金管控形成穩(wěn)定保底現(xiàn)金流，核心投資邏輯是政策確定性。其中建信長(zhǎng)租ABS奠定了國(guó)有保租房規(guī)模化、可擴(kuò)募的范式，新黃浦ABS打破國(guó)企壟斷格局，實(shí)現(xiàn)民企存量保租房資產(chǎn)資本化突破。

對(duì)比來(lái)看，此次成功設(shè)立的博鄰長(zhǎng)租持有型ABS既是全國(guó)首單外資發(fā)起的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)間REIT，也是市場(chǎng)唯一純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租資本化產(chǎn)品，其與建信長(zhǎng)租ABS及新黃浦ABS最根本的區(qū)別并非僅限于主體屬性，更核心的差異在于底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)邏輯上。

不同于前兩單持有型ABS產(chǎn)品保租房資產(chǎn)的政策賦能屬性，博楓兩大項(xiàng)目均為純市場(chǎng)化自主收購(gòu)、自主改造、自主定價(jià)、自主運(yùn)營(yíng)，全程無(wú)政策規(guī)劃背書、無(wú)租金收益兜底，所有資產(chǎn)價(jià)值提升、現(xiàn)金流穩(wěn)定均來(lái)自資本改造賦能與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這也是本次機(jī)構(gòu)間REIT產(chǎn)品獲得機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可的核心差異化優(yōu)勢(shì)。

對(duì)比來(lái)看，保租房ABS的定價(jià)錨是"政策保障+穩(wěn)定現(xiàn)金流"，市場(chǎng)化公寓ABS的定價(jià)錨是"資管能力+市場(chǎng)租金溢價(jià)"。投資者需要評(píng)估的不再是政策可持續(xù)性，而是運(yùn)營(yíng)方的資產(chǎn)管理能力和租戶結(jié)構(gòu)的抗周期韌性。

博楓在這一維度上具備優(yōu)勢(shì)。作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一，其全球管理資產(chǎn)規(guī)模超萬(wàn)億美元，在華不動(dòng)產(chǎn)在管資產(chǎn)約80億美元、管理面積約250萬(wàn)平方米。博鄰blinq品牌自2023年五角場(chǎng)項(xiàng)目開業(yè)、2024年靜安項(xiàng)目落地以來(lái)，核心城區(qū)資產(chǎn)矩陣已形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。

本次8億元機(jī)構(gòu)間REIT落地，將為博楓在華長(zhǎng)租布局形成良性資金閉環(huán)，回流資金大概率將被博楓重新投入長(zhǎng)租公寓的收購(gòu)與改造。同時(shí)獲批額度15.2億元但首期僅發(fā)行8億元的空間，為后續(xù)持續(xù)擴(kuò)募、注入新資產(chǎn)預(yù)留了充足空間。

博楓8億機(jī)構(gòu)間REIT的落地，證明住房租賃資產(chǎn)證券化市場(chǎng)正式告別只有保租房能落地實(shí)施的初級(jí)階段，住房租賃資產(chǎn)資本化邊界進(jìn)一步拓寬。

縱觀三單產(chǎn)品的迭代，首單建信長(zhǎng)租ABS實(shí)現(xiàn)"能不能做"的突破，新黃浦實(shí)現(xiàn)"誰(shuí)能來(lái)做"的突破，此次博楓證明保租房標(biāo)簽不是唯一的，實(shí)現(xiàn)"什么資產(chǎn)能做"的突破。

三單產(chǎn)品逐層拆解了住房租賃資本化的門檻。當(dāng)資產(chǎn)屬性不再受限、發(fā)起主體不再設(shè)檻、制度工具趨于成熟，住房租賃資產(chǎn)資本化路徑將回歸最原始的問(wèn)題，即企業(yè)持有的資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力，值不值得市場(chǎng)定價(jià)。

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