中金普洛斯REIT業績說明會：物流倉儲市場向好、運營賦能韌性增長

4月24日下午，中金普洛斯REIT（508056.SH）召開2025年報業績說明會。普洛斯中國區CEO趙明琪作為原始權益人兼運營管理機構代表，與兩位基金經理共同亮相，不僅分享了基金的底層資產運營策略、最新物流倉儲行業趨勢等大量干貨，還現場回答了當前市場與投資者關切的問題。

針對未來的擴募藍圖，普洛斯與中金基金在業績說明會上明確表態，目前正致力于遴選具備高潛力的優質標的，力求借助常態化的擴募機制，推動產品規模擴張與資產質量優化的同步提升，從而為投資人帶來可持續的回報。

此次中金普洛斯REIT 舉辦的業績說明會兼具高規格與實質內容，不僅在復雜多變的市場環境中彰顯了產品卓越的經營韌性，更依托普洛斯專業團隊的市場研究，向外界清晰而堅定地傳遞了對物流倉儲行業即將迎來新一輪上行周期的信心。

主動管理，以精細化運營穿越周期

2025全年來看，中金普洛斯REIT項目整體四個季度末簽約出租率維持約90%，EBITDA 利潤率保持在65%以上。期間，基金完成新擴租約62萬平方米、續簽約31萬平方米，租賃活躍度和需求剛性在周期波動中得到充分驗證。

據業績說明會透露，中金普洛斯REIT十個園區覆蓋大灣區、長三角、京津冀及中西部地區，其中超過三分之二的面積位于一線城市及其周邊優勢市場。2025年中金普洛斯REIT十個園區所處區域市場的凈吸納量達近1000萬平方米，且過去三年呈現逐年增長態勢，2025年增幅尤為顯著。核心區位疊加旺盛的區域需求，為基金底層資產的租賃活躍度提供了堅實的市場基礎。

此外，租戶結構的高品質和分散性，也是其一大優勢。截至2025年末，中金普洛斯REIT服務租戶約80家，涵蓋零售電商、第三方物流、快遞快運、醫藥及食品冷鏈等多個行業。租戶結構上，自2024年7月起已無單一租戶收入占比超過10%，期末前五大租戶收入合計占比25.26%，集中度風險有效分散。

縱觀其整體業績穩健的表現，還有一組值得細看的數據：2025年中金普洛斯REIT十個園區運營成本同比優化，其年報披露的全年資本性支出有所增加。

首先，運營成本的優化是建立在其品質與服務穩定的基礎上，這種效率提升來自數字化、體系化能力的沉淀，而非短期的預算削減，因此具備可持續性。據了解，普洛斯依托自身打造的數智化管理系統，實現了管資產、管客戶、管運營的一體化線上管理，實時把握市場動態并快速響應變化，以數據驅動業務決策。

其次，資本性支出的增加表明普洛斯對REIT 旗下多個園區實施了針對性的資產定制化改造升級，通過資產煥新與服務提升，實現 ESG 賦能、增強園區競爭力并優化客戶結構，從而進一步挖掘資產價值，提高對投資人的回報。

例如，普洛斯通州光機電物流園主動調整定位、定制化改造，疊加緊鄰北京亦莊國家級經濟技術開發區的區位優勢，轉向醫藥物流方向，簽約一家全球領先的高端醫藥物流企業。

這一優一增的運營指標，反映的其實是普洛斯同一套主動管理策略：通過數智化和精細化管理降低日常運營的成本、提升運營效率，從而重塑資產長期競爭力。兩者并行，成為其穿越周期的運營底色。

供需改善，物流倉儲市場上行周期將開啟

在這場業績說明會上，普洛斯還分享了其專業團隊基于對全國49個主要城市的高標倉市場監測數據所展開的市場研究成果。

從供需兩端來看，上述主要市場高標倉的凈吸納大于供應增量，供需關系持續優化已從趨勢變為數據驗證的事實。據普洛斯數據統計，2025年全年主要高標倉市場新增供應約1400萬平方米，同比下降12%；需求端則保持穩健擴張，全年凈吸納面積達1600萬平方米，同比增長23%。

反映到運營端具體指標，截至2025年底全國高標倉市場平均出租率回升至83%，已進入上行通道，且部分區域的新簽租金水平企穩向好。

更深層次來分析，市場需求的增長變化不僅體現在總量上，其具體結構性變化趨勢同樣值得關注。據普洛斯市場研究分析，跨境電商仍是2025年物流倉儲市場凈吸納量的最大貢獻行業，但其增長已從華南向華東、華北區域擴散；同樣作為主力的還有快遞快運行業，加速向下沉市場布網，貢獻占比從上年的8%升至17%；新能源汽車產業鏈帶動的倉儲需求從6%升至12%，這些行業共同構成需求的增長來源。

與此同時，內需消費成為租賃需求驅動主力，尤其是消費者越來越重視悅己經濟、質價比導向經濟，托舉起以潮玩、即時零售為代表的新業態，加上制造端國產智能制造崛起，這些趨勢一起為物流倉儲市場注入結構性新增量。

今年一季度，這一市場供需改善的趨勢得到了延續。

據國家統計局數據，2026年一季度GDP增速5.0%，內需貢獻率達84.7%。中國物流與采購聯合會數據顯示，2026年3月物流業景氣指數較上月回升2.7個百分點，各分項指數全面回升。內需提振和物流景氣度回暖，為倉儲市場的需求韌性提供了強勁支撐。

世邦魏理仕（CBRE）近日發布的2026年第一季度北京和上海不動產市場報告顯示，整體來看，倉儲物流市場率先回暖，REITs的基本面正在改善。上海市場，倉儲物流無新增供應，空置率22.5%，連續三季收窄，且進出口總值同比大增23.1%；北京市場，第一季度單季凈吸納量達19.8萬平方米，創下歷史最高紀錄。

在此背景下，經過過去三四年的供需調整，物流倉儲市場有望開啟新一輪上行周期。綜合此前市場預判，未來3至5年倉儲物流市場租金有望回到合理水平，對應約30%至50%的上行空間。

分紅領跑，分派率穩居行業頭部

就在幾天前，中金普洛斯REIT發布2026年一季度業績。報告期內基金實現收入約9746.28萬元，可供分配金額約6888.87萬元，年化現金流分派率約4.74%，核心指標表現穩健，展示出強大的經營韌性。

分紅的兌現力度同樣值得關注。截至目前，自2021年6月上市以來，該基金已完成15次分紅，累計分配約14.61億元，歷年分紅比例保持近100%。其2026年公告并完成了第一次分紅，而2025年內先后公告四次現金分紅，累計約3.42億元，全部以現金方式發放、免收分紅手續費，體現出高頻、穩定、高比例的分紅特征。

對公募REITs投資者而言，分派率是衡量產品投資價值最直觀的指標。中金普洛斯REIT 2026年一季度年化現金流分派率約4.74%。

拉長時間看，中金普洛斯REIT 2025年年化現金分派率為5.34%，在整個倉儲物流REITs板塊中位居行業頭部，且2023年至2025年連續三年按當年末市值計算的分派率均保持在5%以上。

置身于市場利率普遍走低的宏觀環境之中，倘若將中金普洛斯REIT 所維持的可持續分派水平，與十年期國債收益率及傳統銀行理財產品進行橫向比對，其相對優勢便愈發凸顯。對于那些旨在獲取穩定現金流回報的投資者來說，該產品所具備的配置價值與吸引力，顯然無需贅述。

值得強調的是，長期維持高比例分紅并非無本之木，其堅實根基在于底層資產具備持續穩定的現金流創造能力，而這一核心競爭力的源頭則深植于卓越的運營管理體系之中。伴隨著物流倉儲行業回暖向好，這種運營賦能能力有望在未來中金普洛斯REIT業績表現數據中得到直觀體現。