口述松江城市更新｜塔匯“城中村”的蛻變之路

口述：翁雷均

采訪：王梅

整理：王梅

時間：2025年8月5日

翁雷均：1967年1月生�，F任松江區石湖蕩鎮黨委書記。

城中村，狹義上是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，或全部、大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，又稱為“都市里的村莊”；廣義上是指在城市高速發展進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

事實上，即便是上海這樣的大都市，也不乏“被城市包圍的村落”。在松江區石湖蕩鎮就有一個叫“李塔匯”的“城中村”板塊。如今，伴隨著“城中村”改造的推進，這里的面貌正在發生改變。從破舊的“城中村”轉變為宜居宜業宜游的幸福社區，每一步都凝聚著無數人的努力與期盼。而我，也有幸參與見證了這里的變化。

緣起：老鎮遭遇困境 改造勢在必行

上海作為全國城鄉一體化的探路者，早在20世紀80年代就開始了探索。在這個背景下，松江縣委、縣政府提出了“三個集中”，即“農田向規模經營集中、工業向園區集中、農民居住向集鎮集中”。城市的快速擴張也帶來了“成長的煩惱”——被城市包圍的村落逐漸淪為“城中村”，房屋老舊、設施落后、環境臟亂、安全隱患頻發等問題逐漸凸顯，居民生活品質與城市發展形成鮮明反差。

放眼整個上海，郊區和鄉村面積約占陸域總面積的85%。鄉鎮地區不僅是建設全球城市核心功能的重要承載地，也是提升城市能級和核心競爭力的戰略空間。2001年，石湖蕩鎮在撤石湖蕩、李塔匯鎮的基礎上建立，按照2009年“兩規合一”的要求，石湖蕩鎮sjs50002單元控制性詳細規劃于2015年得以批復，城市開發邊界線進一步明確。在此期間，唐明路以北工業區發展較為迅速，靠近此區域的村民建筑也比較集中。雖已明確甘德路以北的住宅規劃用途，但由于石湖蕩鎮財力有限，安置房及商品住宅開發建設工作難以有效推進，造成了城鎮建設集中于云禮路以北的老鎮區域，塔匯等地塊呈現出基本包圍式的“城中村”現狀，改造的必要性、迫切性日益突出。

2019年年底，我到石湖蕩鎮工作，擔任鎮黨委書記。2020年，上海市政府第二批“城中村”改造項目推進，石湖蕩鎮申報了李塔匯“城中村”改造項目。2021年9月，我們下定決心啟動“城中村”改造，項目東至辰塔路，南至甘德路，西至油墩港，北至閔塔路，緊鄰松江新城南側，距離9臺23線規模的上海松江站客運樞紐，直線距離僅約4千米。

然而，受二級水源保護區的限制，這個項目最初并未獲批。好在有市生態環境局和各相關部門的大力支持，項目最終得以實施。2023年8月30日，項目正式開工建設。從圖紙到落地，實屬不易。

作為松江區新一輪“城中村”改造的首個落地項目，本次改造開發總面積約451.6畝，規劃總建筑面積約76.1萬平方米，預計總投資86.48億元，開發建設周期為6年，分四期進行：一、二期為政府回購的動遷安置房，三期為商品住宅，四期為商業商辦。一期安置房占地153畝，總建筑面積29.8萬平方米；二期安置房占地114畝，預計總建筑面積19萬平方米；三期商品房占地118畝，容積率為1.6；四期商業12畝、商辦35畝，容積率為2.0；公建配套19畝。

2025年2月13日，上海市委書記陳吉寧同志到松江調研，提出了“四個區”的功能定位，特別是松江要打造“現代化松江新城建設樣板區”。整個松江新城約158平方千米，石湖蕩鎮有2.7平方千米納入其中。因此，在該功能定位的引領下，石湖蕩鎮的“城中村”改造項目，將依托松江新城建設和松江樞紐的區位優勢，利用樞紐多式聯運，形成生態科創辦公、創意文化等產業集群。隨著改造項目的實施，區域將發生翻天覆地的變化，當地村（居）民生活居住環境也將大為改觀。

塔匯“城中村”項目效果圖

破局：直面發展難題 找準突破改造

“城中村”改造難題不少，關鍵要找準突破口。

塔匯地區的老房子大多是二十世紀八九十年代老百姓自建的宅基地房，這些磚木結構的房子經不起風雨侵蝕，時間一長，墻皮脫落、屋頂漏雨是常態，更讓人揪心的是還存在火災隱患。改造的第一步，就是要讓村民住得安心。首期規劃建設的一期安置房共2296套，充分考慮實用性，戶型設計分60平方米、80平方米、105平方米，采光特別好。每棟樓還專門設置了殘疾人坡道，連樓道扶手的高度都經過反復調整，只為讓行動不便的居民住得舒心。如果運氣好的話，一戶人家可能抽到同一樓層，幾個戶型的房子都能拿到。我記得當初開動遷動員會，一位村民激動地說：“等了十幾年，終于看到希望了！以后下雨再也不用拿盆接水了，我們也可以住上高樓了。”

塔匯老舊房

塔匯區域內既有塔匯居民區的居民，也有金勝村、東港村的村民，還有工業區的租客。實施改造之前，我們曾做過調研，周邊工業區租住在這里的租客多達2000多名，管理難度特別大。過去在這里，“臟亂差”是標簽，垃圾隨意堆放，夏天蚊蠅滋生；排水管老化，一場大雨就能讓街道變“河道”。改造中，我們徹底升級地下管網，新建雨水排水系統，確�！坝晖Ｂ犯伞�；引入天然氣管道，告別“扛罐上樓”的歷史；推行智慧垃圾分類，增設環保驛站，讓環境整潔成為常態。

更讓人眼前一亮的是綠化規劃。社區綠地率不低于35%，樓間空地種滿香樟、桂花，更配有近6500平方米的公共綠地，讓居民“推窗就能見綠”。這里不僅是住的地方，更是能散步、賞花、呼吸新鮮空氣的生態家園。

搞好公共服務配套，打造“15分鐘幸福生活圈”也是“城中村”建設的重要內容。曾經的塔匯，公共服務配套薄弱，區域內商業、社區設施等嚴重不足，居民生活不便。改造后，我們以安置房為核心，布局“15分鐘生活圈”，步行即可到達育新路社區文化活動中心、延壽路新建社區衛生服務中心，后者就在動遷安置小區對面，可提供180個床位，老百姓今后就醫非常方便。另外，松江二中附屬浦南實驗學校將于2025年9月掛牌，李塔街也將變身為風情商業街。這些年，塔匯區域的老百姓總是抱怨，我們這里啥也沒有，生活非常不便。而今，眼見動遷房已經建好了，大家都激動地想進去看一看，也迫切希望周邊的配套能跟上。老百姓所期盼的，也是政府部門期盼的，現在我們正在抓緊制定安置方案，讓大家伙盡快住上新房。

松江二中附屬浦南實驗學校

“城中村”改造，不光要實現“安居”，還得讓老百姓“樂業”。因此，我們設想依托上海松江站的優勢，引入生態科創園、創意文化街區，打造產城融合示范區。前期排摸顯示，塔匯“城中村”項目北側和東側周邊有377戶實體企業，這為附近的老百姓提供了就業的可能和便利。同時，像海爾、鷹峰電子、中核法馬通這些央企名企的入駐，也帶來了就業機會。此外，借助線上電商平臺，本地特色農產品走向全國、文旅項目吸引游客的同時，也帶來了不少商機。一位回鄉創業的年輕人說：“以前覺得家鄉沒希望，只能往外跑。現在這里既有老味道，又有新機遇，我打算開個民宿，讓更多人看到塔匯的美�！�

海爾上海洗衣機互聯工廠

創新：探路城鄉融合 創“石湖蕩模式”

“城中村”改造需要巨額資金，單靠政府投入難以為繼。我們的做法是采用“政府主導+市場運作”模式，引入中鐵二局集團有限公司進行合作開發。政府負責土地整理和政策保障，企業帶來資金和建設經驗，集體經濟組織以10%的比例入股，村民分享商鋪租金。這種模式既避免“政府兜底”的財政壓力，又讓企業、村民共享發展紅利，真正實現了“三方共贏”。可以說，這是我們石湖蕩“城中村”改造的最得意之處。

“城中村”改造勢必涉及動遷，這也是老生常談的一大難題。塔匯“城中村”居住人員復雜，有的家庭幾代同住，有的房屋產權模糊，動遷更是難上加難。我們堅持“就地安置、就近上樓”，動遷前召開數十場聽證會，甚至邀請村民代表參與戶型設計。安置房選址緊鄰原住地，老街坊還是老鄰居，菜市場、小賣部老板還是熟面孔。這么一來，大家自然就很支持動遷了。一位老人曾笑著對我說：“以前擔心搬遠了不習慣，現在新房就在老屋對面，心里特別踏實！”

即將建成的塔匯城中村一期項目

凡事征求老百姓的意見，站在老百姓的立場辦事，工作自然就會順暢很多。就連居委會名稱的擬定，我們也廣泛征求大家的意見。當時，有97位村民參與了居委會名稱的遴選工作�？紤]到原先這里有一個生產隊叫金祥，有32位村民建議以“金祥”命名，我們充分聽取了大家的意見，采用了這一帶有共同記憶的名字。

“城中村”改造不是簡單的“拆舊建新”，而是要讓歷史記憶與現代化生活和諧共生。所以，塔匯的改造拒絕“復制粘貼”式的開發。規劃中，油墩港水系被打造成生態景觀軸，河畔步道串聯起李塔、碼頭遺址和現代商務區。現在，延壽寺及李塔歷史保護建筑已經完成修繕，保留并弘揚本地的李塔文化、碼頭文化；沿延壽路兩側商業、學校的建設，極大提升了附近文化生活品質。未來，老人可以到延壽寺旁的廣場打太極，年輕人能在文化中心參加讀書會，孩子們則通過社區展覽了解塔匯的歷史。我們希望通過這些細節，讓新社區既有便利的現代生活，也有觸手可及的鄉愁。

李塔

如今的塔匯，正從圖紙走向現實，首期安置房將于2025年年底交付，但這僅僅是起點。2025年7月18日，上海市人民政府發布了新修訂的《黃浦江上游飲用水水源保護區劃》，在此背景下，石湖蕩鎮將迎來一次嶄新的發展。借此機遇，我們也在謀劃未來的道路。例如，在生態建設上，以油墩港生態軸為核心，與新城綠環“塔匯森林”形成藍綠交織、濱水相望、貫通成環、環環相扣的生態網絡；在產業吸引上，依托上海松江站樞紐優勢，規劃生態科創園和創意文化街區，吸引數字農業、綠色科技企業入駐；在社區建設中，依托試點智慧管理平臺，構建“全齡友好”社區；在長效富民上，實現集體經濟、創客空間、電商平臺多管齊下、共同發力。這些想法正在一步步落地推進。如今，塔匯的村干部和村民們信心滿滿，大家都說：“我們要讓塔匯美起來，生活好起來，口袋和腦袋共同富起來！”

塔匯“城中村”改造，是石湖蕩的蛻變，更是松江城鄉共進的縮影。當危房變安居、鄉愁化動力、村民成主角——這便是“人民城市人民建”理念最生動的詮釋。未來，等條件成熟，古松區域的改造也將有序推進，“東西兩翼”平衡發展是石湖蕩鎮的長遠目標，這座從歷史中走來的小鎮，終將在時代的浪潮中，書寫出屬于自己的“未來答卷”。隨著“十五五”規劃的落地，這片土地將承載更多期待：這里會有長三角游客慕名而來的生態客廳，有青年創客扎根的夢想小鎮，更有祖祖輩輩生活于此的村民，笑著說出那句——“住在石湖蕩，就是好福氣�！�

■來源 《口述松江城市更新》

■編輯 沈莉娜

■欄目主編 許萍

上觀號作者：上海松江