西二環vs二內晉，誰才是“庫存之王”？

整理完剛需市場，就整理改善市場，對于改善市場，目前主要分成外圍和市中心，大家關注點也都在市中心的改善。

目前定義就是鼓臺+二內晉，其中西二環、二內晉更是重點區域，下面就看看數據。

改善情況

分析：對于鼓臺改善，部分尾盤如天琴樾、天珺等就不計入了，以2023年至今的供應做數據羅列。

1、庫存量

可以發現32個項目，其中主力供應來自，西二環10幅、二內晉13幅。

前2年在售的主力改善，主要就是外來房企在鼓臺首次集中供應拿下的地塊，大部分都進入尾盤，合計8幅，當然這8幅庫存也達到489套。

從庫存來看，由于部分項目還未上市，所以只能做個大概計算，以計容面積：134萬方。

其中二內晉81萬方，西二環39萬方。

如果按套均160平計算，合計8400套左右，二內晉5000套、西二環2400套。

通過這個數據其實也能看出二內晉的供應量遠大于西二環。

這兩個區域的主要舊改：

二內晉：環南、琯尾街、南湖。

西二環：鳳凰、河南小柳、祥坂、寧化。

對于這兩個區域供應看上去還沒結束，二內晉目前已經規劃了新華文化城地塊，商住地塊面積43畝，容積率3.33。

至于西二環，今年鼓樓的重點片區就是怡山片區，占地面積約100畝。

2、房企

從羅列的數據也能發現，福州改善市場已經從外來房企全面轉向本土國企。

外來房企目前大部分都在尾盤沖關，唯一的供應來自國貿天琴華樾。

剩余的20個項目被本土國企霸占，都算是在預售或者小量在售中，合計111萬方。

從房企來看，榕發由于錦珹大觀的特殊存在，直接拉高了項目的庫存量。

剩余左海、新榕、建總，分列前3位，福厝、地鐵是斷檔存在，體量較少。

3、產品定位

對于產品定位，首先以走尾盤的項目為例，可以發現這些項目拿地價普遍不低，大部分都在2.5W以上。

后來的地塊基本都難以逾越，最貴的左海小柳樓面價25355，低于保利天瓚25764，屏西天悅28677。

從這些產品定位來看，給出的產品跨越都比較大，基本都是140平起，到220平為止。

套均面積集中在170-180平，當初售價4W+，高峰期達到4.5W以上。

作為對比，近期上市的項目，主力面積段開始下壓，160平以下的開始增加，榕發錦樾、華潤中寰悅府、梧桐序、華樾公館、紫陽縵宸、和硯等。

目前能看到的大面積段，也就紫陽隱翠、新榕亦川、左海鎏金公館、左海小柳。

基本被左海一家獨霸。

除此之外，也開始出現130平以下的產品，比如地鐵元啟、新榕安嵐、雍璟二期等。

可以說后續的單盤面積跨度減少，但是整個市場的全面積段覆蓋還是足夠全面。

去化情況

對于改善新盤的去化，由于外來房企操盤的大部分都進入尾盤，目前主要在售的建發灝云、保利屏西、華潤中寰。

從它們的去化來看，差異點也很明顯：

前2年的改善銷售主力，500-700W去化套數最多，去化率88%最高。

700W-900W供應量接近，去化率66%，四個區間最低，當然與900W以上的體量偏低也有關系。

這里面由于部分項目在清盤階段，所以去化率分化不會很嚴重，選擇幾個代表還在售：

三個項目算是目前差異比較明顯的，都是面積越小去化率越高，到了180平以上，去化率就相對偏低，這也是目前特價房源的主力軍。

面積段沒辦法改小，只能壓低單價，讓總價段下移，不過以190平以上的房子，原來4W+，現在3.5W+，總價少了100W，從800W變成700W。

單價下滑是不少，不過對于預算區間，實際依舊還是在那個高門檻的區間。

套個群友經常討論的左海文翠為例，128平，目前精裝3.1W，總價390W。

假如同比例降價，那就是精裝2.7W，總價340W，總價少了50W。

看上去區間依舊還在，但是340W已經能吸引到300W的客源，390W就比較難。

從前2年的合計去化來看，市中心改善大概去化了2400套左右，去化率80%，算是還可以的數據。

目前庫存情況，按套均160平，要8000多套，大概要接近4年。

這里還沒考慮到本土國企與外力房企的操盤差異等因素，按最近的開盤節奏來看，要更久。

區域比拼

目前主要就是西二環與二內晉的比拼，鼓臺其他位置也就臺江的榕發錦樾、與鼓樓東的地鐵元啟。

對于西二環相對區域比較集中，即便后續怡山供應也在小范圍內，這里目前樓面價大部分都在2-2.5W之間，鼓樓比臺江貴一些。

至于二內晉區域較廣，從北到南，包括北二環、塔頭浦下、王莊。

從樓面價來看，塔頭浦下 > 北二環 > 王莊。

這里面塔頭浦下地處二內晉的豎向中心點，主打緊鄰市中心，至于王莊更多是地緣改善，主打生活氣息濃厚，至于北二環，賣點就是省府圈。

當然每個人對這三個區域的看法，也有千秋。

我覺得王莊強于北二環，對北二環個人實在無感，但是市場目前王莊毛坯新盤3W左右，北二環預計要開到精裝4W。

如果按這也劃分，目前就是：西二環鼓 > 西二環臺 = 塔頭浦下 > 北二環 > 王莊。

至于售價上，由于精裝差異，產品定位差異，價格波動也比較大，不過終究還是要考慮地段的支撐能力，目前明顯最強的還是鼓樓。

對于鼓樓的產品力，這兩年還是弱于臺江，不管是屏西天悅、天瓚、以及華潤中寰，近期這些項目外立面也開始建成，可以看到爭議點也不少。

主要無非就是當初售價4W，實際產品力展示上，會強于剛需盤，但是對比其他改善新盤，還是差點意思。

至于保值問題，目前部分改善新盤，相比于當初開盤價也大幅下滑，其中主要原因還是在于部分產品段偏高所致。

除此之外，就是后續它們的保值會如何？

與前幾年改善盤的強勢保值，基于供應關系，特別是鼓樓，接近10年斷供，讓次新的悅府等都漲到5W的單價。

不過隨著供應打破，實際保值邏輯也沒那么輕松。

對于這些改善盤，也沒辦法說完全基于某個維度做評估，畢竟市場是持續變化的。

目前無非還是挖掘每個項目的與市場產品的差異點，比如華潤中寰賣的是學區+改善，榕發錦樾賣得市中心+低密，紫陽縵宸賣性價比+得房率，天瓚賣得鼓樓+河景等。

每個盤都有自己的賣點，無非就是評估這個賣點在當下即后續市場是否有稀缺性。

如果沒有，那它們的二手就沒有定價權。

這里面王莊的價格，值得關注評估，因為有個群友對王莊充滿期待，在他的評估里，這里是目前改善洼地。

目前隨著榕發大觀等特價房下壓到3W以下，對比一河之隔的鼓樓東，實際也沒有學區劃片優勢，去年精裝均價4W+，這個差異不算小。

這里一直被吐槽的就是容積率偏高，但是鼓樓東的容積率也不低，是否能撐起這個差價？

至于是群友覺得王莊會漲，還是最后鼓樓東被拉下來，就看后續市場了。