物業費收不齊，虧損止不�。阂荒瓿�200個物業撤場，困局何解？

過去十年，物業行業經歷了從規模擴張到被迫收縮的反轉。在北京清逸西園小區，有著國企背景的物業公司因連年虧損，宣布將于7月撤場。

這并非孤例——從北京到杭州，從南京到重慶，一場由物業企業發起的“撤場潮”正在全國蔓延。2025年初至2026年3月底，中指研究院監測到住宅撤場項目案例有212個。其中不乏綠城服務、中海物業、保利物業等頭部企業。

表面上看是虧損倒逼退出，深層次則是行業從“規模導向”向“質量導向”轉型的必然陣痛。在物業費收繳率持續下滑、滿意度承壓的背景下，如何建立“低成本、高效率”的矛盾化解機制，讓“好服務”獲得“好回報”，成為行業能否走出困局的關鍵。

連年虧損，國企物業也扛不住了

4月28日，一份落款日期為4月30日的物業撤場通知出現在清逸西園小區業主群，群里瞬間“炸了鍋”。

通知稱，“由于近年來各項運營管理成本持續上漲，經核算，物業項目連年虧損、經營難以持續，經慎重研究，決定于2026年7月1日正式退出清逸西園小區的物業管理服務工作�！�

▲德茂物業通知截圖。受訪者提供。

據業主張先生介紹，小區有一部分住戶的物業費收不上來。2025年物業公司征集業主意見，希望停車位每月收費100元，但是同意的業主不超過三分之二，最終也沒有收成。

清逸西園位于舊宮鎮核心地段，由北京宣興房地產股份有限公司開發建設。小區物業是首農食品集團旗下的國企——北京德茂物業管理有限公司（簡稱“德茂物業”）。該小區分為商品房和回遷房，物業費收費標準為0.6元/平方米/月左右。

物業公司撤場后，小區能否正常運維成為關注的焦點。像張先生一樣，很多業主擔心撤場后小區的物業管理問題。

德茂物業在公告中表示，“敬請各位業主及時對接社區居委會，在公告公示期內與我公司妥善辦理物業各項交接事宜，保障小區公共秩序、環境衛生、公共水電及各類設施正常運維，避免對各位業主日常生活造成影響，確保小區物業服務工作無縫銜接、平穩過渡�！�

新京報貝殼財經記者致電物業，工作人員表示，“虧損太嚴重了”，業主若有后續小區管理問題可找居委會解決。

隨后，新京報貝殼財經記者從居委會工作人員處了解到，后續會有應急物業來維護小區日常的管理，業主也可聘用其作為小區的物業。

在業內人士看來，物業撤出是小區管理中的重大事項，不僅關系到日常生活的便利，更影響房產的保值增值。業主應密切關注居委會后續通知，積極參與業主大會，盡早確定新的物業管理單位或管理模式，共同維護好家園的秩序與環境。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從風險角度看，需警惕部分小區面臨“無人接管”的風險。收繳率長期低于60%、設施老化嚴重且缺乏有效業委會的小區，難以留住或引入專業物業公司。這些小區的治理，將不得不依賴街道、社區的托底，或探索“業主自治+專業分包”的過渡模式。

撤場潮蔓延，一年超200個住宅物業退出

事實上，北京清逸西園小區并非個案，目前這樣的案例在全國各地并不鮮見。據公開信息顯示，在湖州安吉恒隆城小區，杭州品尚物業因物業費收繳率低，公司累計虧損數百萬元，將于6月30日退出；杭州贊成美樹小區的南京銀城物業，也因“收繳率持續過低，運營成本上漲”于今年3月1日停止服務……

近年來，由于物業公司收支失衡，有的住宅項目長期處于虧損狀態，不得不作出撤場的決定來止損，其中既包含運營困難的次新房項目，也包含長期收繳率低迷的老項目。

據中指研究院數據，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多。

▲圖/中指研究院

與前幾年物業公司“被炒”的情況不同，目前物業公司主動止損型撤場占比顯著提升。據克而瑞統計，在2025年的撤場案例中，由物業公司主動發起函件、要求終止服務的比例約為64.7%。

此外，百強物業企業主動撤場的案例也顯著增多，涉及綠城服務、中海物業、保利物業、濱江服務等多家頭部企業。據中指研究院不完全統計，百強物業企業主動撤場案例超80個，占比約38%。

從撤場項目的特征上看，次新房項目撤場現象集中爆發。樓齡在5年以內的次新房項目占比達到35%，這類項目普遍存在高空置率、低收繳率、開發商壞賬等問題，導致項目陷入虧損，是物業撤場的重要誘因。

從企業層面看，2025年業績報告顯示，截至2025年底，雅生活在管面積同比減少482萬平方米，公司累計主動退出548個在管項目。此外，2025年，永升服務退場簽約面積約4200萬平方米、中海物業約滿不續或退盤項目5560萬平方米……

與過去相比，物業企業不再盲目追求管理面積的擴張，主動退出低效項目已成為行業常態。針對管理難度大、物業費偏低、長期處于虧損狀態的項目，百強物業企業通過戰略性退出來優化項目結構。這也意味著市場正告別過去“跑馬圈地”的粗放式擴張，進入精細化運營、利潤優先的新階段。

在中指研究院看來，本輪物業撤場潮并非行業衰退的信號，而是市場自我調節、行業轉型升級的體現。對于物業企業而言，這是一次從規模導向到質量導向的關鍵轉折。

物業多重承壓，收繳率、滿意度、留存率齊下滑

需要關注的是，2025年，中指研究院物業服務滿意度普查數據顯示，行業整體滿意度得分為72.9分，較上年微降，近幾年來整體呈現波動下行趨勢。與此同時，企業在項目運營層面面臨的成本剛性上漲、資源約束趨緊等多重壓力，與業主對高性價比服務預期之間的矛盾日益突出，導致物業服務整體滿意度水平持續承壓。

此外，近兩年物業費收繳率也顯著下滑，項目運營壓力持續加大。2025年，百強物業企業平均物業費收繳率為87.32%，呈持續下降趨勢。與此同時，2025年，百強物業企業項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。項目留存率下降，直接反映出項目穩定性減弱與經營可持續性面臨挑戰。

▲圖/中指研究院

中指研究院認為，應重視物業費收費模式的轉型，以緩解物業與業主之間的深層矛盾。針對不同項目階段、業態與業主組織成熟度，匹配差異化收費模式；構建標準化、模塊化的服務產品體系與高效透明的成本核算機制；建立動態的調價機制，使服務標準、成本波動與服務價格聯動起來。

嚴躍進也認為，物業公司“大撤退”需要引起關注，這背后折射出存量房時代日益凸顯的矛盾。此時單方面批評某一方，既不公允，也無助于解決問題，對物業企業發展與業主權益保障都沒有實際意義。在從“物業管理”向“服務”轉變的過程中，行業需要重新審視后續市場走向。

嚴躍進表示，從行業創新看，率先完成數字化轉型、建立透明服務體系的物業公司，將獲得“信任溢價”，其收繳率和續約率將明顯優于行業平均水平。而那些仍依賴傳統人力模式、缺乏與業主溝通機制的企業，將加速退出市場。而從行業回歸“服務”本位來看，關鍵在于能否建立一套“低成本、高效率”的矛盾化解機制。同時，要加強溝通，在持續磨合中增進互信，讓“好服務”獲得“好回報”，以好服務促進好居住。

值得一提的是，北京物業市場也不乏破局樣本。比如，北京成壽寺路95、97號樓小區（1997年建，物業費0.55元/平方米/月），原物業因虧損于2024年4月撤出。項目所在的成壽寺街道提前接洽優質物業，通過6次議事協商和逐戶溝通，將物業費提至1.49元/平方米/月，并推行“優先體驗再繳費”，實現新物業無縫接管。這既解決了物業“虧不起”的生存問題，又回應了業主“怕白交”的信任問題，實現了從失管到善治的轉變，對同類小區有很強的參考價值。

來源：新京報 B57