筆者很長一段時間都沒有更新，主要是兩個原因：

①為了團隊能多賣一套房子，眼下的精力都用在每天一個個具體問題的解決；

②當下太多新項目出來，個個都在卷產品，筆者也在忙著不斷學習。

這篇文章，是在看了市場很多產品之后，想和大家聊一聊，四代宅新規進化之后，對于客戶而言，好房子的意義是什么？

好房子新規背景

坐標重慶，去年5月19日，市規資局發布了《支持實施高品質住宅的若干規劃措施》的通知，進一步推動了重慶版“好房子”落地。規劃措施共分為4大點，13小點，下文簡稱”渝13條”。

“好房子”政策，對于沒竣工的土地都可以適用，已經銷售了部分樓棟的項目，也可以申請進行調規。那么，不僅是新拿地項目，很多存量項目的新地塊/新樓棟也紛紛加入了“好房子”賽道。

其中，渝13條中影響最大的，是增加了非四代宅的產品贈送率。我們都知道，市面上四代宅更多的是改善產品定位，但也有不少地塊，由于所在城市區位、客群定位等因素并不適合做四代宅。現在可將室外露臺（綠化平臺）贈送，調整為室內空間贈送，可以更好的設計出舒適三房/四房，如：80平米贈送后可做舒適三房，100平米贈送后可做舒適4房，產品得房率優勢很明顯。 戳此了解，VR沉浸式看房

介紹完新規政策背景，接下來是滾滾在看完所在城市的四代宅/好房子項目之后，覺得客戶買房需要重點關注的幾點，同時也是作為從業人員，我們可以幫助客戶提前考慮清楚的問題。

01

室內贈送就一定

比室外贈送（大露臺）好嗎？

“好房子“新規是對原有規范的補充，并不是推翻。所以室內空間贈送，也并不代表會優于室外露臺贈送，關鍵還是需要回歸到單個具體項目的產品定位。

如果項目所處板塊改善需求強烈，所具備的生活配套及圈層環境能受到改善客戶的一致認可，產品定位為建面140平以上，那么這個時候將更多的贈送空間給到戶外露臺，讓每一戶家庭都能享受到院子生活，才是改善項目的最優解；

反之，如果項目所處板塊以往熱銷產品均為剛需小戶型，改善客戶也并不認可板塊居住價值，那選擇把戶型建面做小，贈送面積全部給到室內，讓客戶花更少的錢買到更大的室內實際居住面積，讓客戶享受到更低實得單價才是真正的性價比。畢竟，院子從來都是改善產品才應該有的配置。

02

四代宅的居住意義是什么？

談到四代宅就必然繞不開網上說的那些四代宅居住弊端，如：極端天氣、隱私性等。

其實，極端天氣下，任何房屋都需要關好門窗做好防護，不僅是四代宅，包括別墅、花園洋房，都會存在露臺的問題，萬不可以偏概全。

關于隱私性，現在有些四代宅已經做得非常好了。T2板式可以將露臺設計成南北向，同時加上了隱私擋板，可以完美規避上下層對視問題。當然，還有開發商會為了隱私性，選擇犧牲掉一面客廳采光，直接做實墻。原本南北通透戶型可以感受穿堂風的舒適，所以個人并不支持做這種取舍。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

那是不是T4四代宅產品就沒辦法規避對視問題了，其實不然，有些非板式四代宅，通過側面擋板設計可完全保障隱私性需求。

如圖所示：

在以往的文章中，筆者也提到過自古以來中國人的院子情節，每個人心中的桃花源，不過是一方院子。

時至今日，帶院子的房子也無疑是置業的終極追求。我接待過無數的改善客戶，他們反復告訴我，自己換的最后一套房子一定是要有院子。閑暇時，或花式躺平、或擺弄花草，這種居住環境，本身就是一種中國人文化理想的實踐。

這種對院子的向往其實映射在我們每個人身上，可能需要在適當的場景被喚醒。有次帶團隊一起出去做競品調研，同事看到樣板間露臺擺放的一把躺椅很漂亮，坐下去感受之后也很舒服，本想買同款放在自己家里，卻因為家里沒有露臺而作罷。這種時刻才會意識到房子有室外活動空間的重要性。身邊的朋友也經常告訴我，如果現在讓他們再去主動折騰換房，一定是為了有個院子。

而四代宅，正是在實現大平層的空間尺度之下，滿足了院子的暢想。

03

得房率高，就一定有性價比嗎？

這一問題，是不少客戶甚至同行都會陷入的誤區，單純的以為“好房子“實得面積大，實得單價就會更低。其實，無論是板塊二手房的成交單價、傳統住宅的建面單價，還是好房子所謂的實得單價，一定程度上都代表了板塊的內在土地價值。好房子的質價比，除了超越傳統產品的高品質呈現，還在于實得單價的絕對優勢。

舉個例子：如果板塊的傳統洋房售價只有8-9千，而好房子建面價格在1.4萬，得房率120%，那么實得單價就是1.16萬，產品如果沒有超預期的品質優勢，客戶未必會買賬，也失去了好房子的意義。

04

同樣的高贈送率，真正的

空間專家該如何實現面積分配？

這本身是建筑設計專業范疇，筆者是營銷崗，就這一問題只能從自己觀察到的產品視角來分析。

大家可以先看看這兩個戶型圖，同樣是建面130平的四代宅贈送，單看贈送面積你會覺得哪一個更優？

同樣的飄窗贈送，同樣的挑高露臺（綠化平臺）贈送，仔細看會發現，室內的陽臺半贈送面積和分布卻是不一樣的。

這一不同，也完全決定了客廳的使用面積和空間使用效率。左邊因為有了南北兩端的陽臺贈送，客廳進深8.7米，空間得以延展，可以實現U型廚房設計，同時客廳的沙發尺寸也有更多選擇。而右邊客廳進深只有6.8米，中間過道也侵占了大部分空間，廚房只能做單操作臺面，且沙發幾乎只能擺放三人位，滿足不了基本的客廳需求。

關于露臺的長寬比例，其實也有考究，未必是進深越長就越好。過度的進深空間會影響室內采光，而過淺則不便于實際使用。往往進深長度在2.5-3.5米之間會更好，既可以有足夠的空間擺放標準桌椅，又不至于擋光。

人生荒蕪，所以春天周而復始。這個季節適合踏春遠行，對于地產人來說，多出去看看項目也算是另一種形式的擁抱春天。天氣越來越熱，大家可以抓住春天的尾巴，多去了解市場，了解競品，了解客戶最真實的選擇。

只有當我們無限貼近客戶，了解客戶買房的真相，才能無限接近成交。

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