北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

打算將北京常營新天地的高層兩居室賣掉（買在高點2021年），同等價位，置換二、三環的90年代左右、步梯房50–60平方米的小兩居，不要太強學區，主要是為保值，這樣做是否合適？

看您的文章里有介紹，東西海的這種房子會有學區溢價，是需要等幾年再考慮置換嗎？未來北京房價，這種老破小跟五環外的大高層比較，哪個更保值一些？如果是您的話，您會怎么做呢？

A：

1、您的意思是再賭一把贏回來是嗎？一般不建議，畢竟無論投資還是博弈，都最好是順勢而為，非得逆著風口那就得純靠運氣了。賭贏了不過是得到本應得到的，萬一輸了呢，那就輸了唄。

2、不要太強學區？今年開始就是入學趨勢明顯逆轉了，常規建議是如果不是為了上學，那沒必要這會兒去買學區房。畢竟溢價沒降多少，而且戶型小總價低的溢價占比還更高。再者如果是東西城的房，那強弱學區的溢價比例其實差不多。而您卻選擇不太強學區的+老公房（有可能老破小），請問優勢在哪里？

3、學區溢價自己可以計算，現在東西海的平均值都是25%左右，總價高到千萬以上的占比低一些，越高的越低，因為買的起的家庭少，所以炒出的泡沫也少。總價越低的溢價相對越高，因為買的起的家庭多，競爭之下就推高了溢價唄，商品價格是由供需關系決定的。

所以常規建議是如果買學區房，最好買最牛學區改善房，或者直接買總價高的也行，各項能兼顧。然后也可以買最牛學校旁邊的，因為就近入學的原則是寫入《教育法》的，不會變。所以就算房子不太宜居，但配套資源的支撐也大。

4、是否等幾年，這看您家是否用的上學位吧，有用就買，否則我認為犯不上這會兒去接盤。反正全北京早就沒有炒學區房的了，炒房客都集體撤離至少三年多了。

5、我怎么辦？我肯定不在這種時期換學區房唄，圖什么啊？學區房是功能性房產，為什么非得在明知趨勢逆轉的時候去買呢？

這看看其他功能性房產吧，寫字樓商鋪海景房旅游地產，還有各個時期的商務公寓+商住公寓+綜合體等等，哪個在趨勢逆轉后賭贏了？當然也不能說完全沒有贏的，但都是極少數的樓盤，純憑運氣。

另外提醒一句，到目前為止，東亞各國在人口趨勢逆轉之后，無論是韓國日本還是臺灣省香港市，除了學區房中的豪宅，其他普通房子的價格走勢沒有賭贏的先例。

6、或者如果非得買的話那就選溢價低的吧，可以等過了今年的信息采集再看行情，多看房+多算賬，有可能買到，如果買到就相當于撿漏兒了。

但還是建議首選強學區，否則拿什么支持溢價啊？而且盡量選宜居的，畢竟房子是用來住的，那在入學功能減弱之后，居住功能就會更被重視的，宜居的至少流動性更強。

僅供參考。

二

Q:

想咨詢下，我這個情況能否有好的建議:我在2016年河北衡水按揭購商品房，單價不到5000現在能賣多少錢不知道，聽中介說有可能還賣不出去，一年可能也就回去一兩趟，目前因為我的原因還沒有辦理房本、另外一套是在2021年初疫情期間購買的河北燕郊房產，目前也是折半虧損。

現在孩子剛三歲，我們都非京籍在國貿上班，有購房資格，手頭有100w。目前是購買北京房產好時機么，這兩年看了通州物資學院（聽中介說要建一個小學）和通州北苑果園的二手房，朝陽區雙橋定福莊也有看…章哥就我這情況有什么好的推薦和建議么？

A：

1、外地和環京的我都沒什么建議，實在不熟也就不敢多說。

2、北京也談不上多好的時機，只能說目前是相對的底部，我認為沒什么下跌空間了。畢竟現在北京房子的平均租金收益率都明顯超過銀行存款利率了，那哪個房東愿意再降價啊？這種時期在北京樓市歷史上出現過三次，每次都是房價低谷期，現在是第四次。

以朝陽五環外來說，現在租金收益超過2%的小戶型有的是，2.5%的都有。而五大行的存款利息才最高1.5%。那您覺得是持房vs持幣的哪個合適？您要是房東愿意低價出手嗎？

但這幾年畢竟是很嚴重的通縮，工資不漲，物價也沒怎么漲，普通人掙錢困難也不敢消費。尤其是今年，春節后連電商都斷崖下跌，據說很多小區的快遞站都空了，經濟形勢似乎更嚴峻了。

那房價作為城市經濟的晴雨表，只能盼著大環境轉暖唄，但不知道等到什么時候？所以要買的話也別圖短期能怎樣了，只能說北京成熟板塊的房價，長期來看至少能對抗通脹。

3、物資學校的小學就叫“物資學院小學”，規模不大，好像是24班的規劃吧。大概率就是普通小學，可以算利好，但對房價沒什么幫助。

4、常規建議是首選朝陽的，先看常營吧，地段兒比南邊雙橋等地強。沒合適的再看物資學院一帶，基本等同于市區。

看房的時候算算租售比，也就是用總價除以預估租金，小戶型以500左右為合適，現在最低有400左右的。

僅供參考。

三

Q:

我這邊情況是我們夫妻在北京開店很多年了，有點積蓄，沒戶口但有買房資格，兒子今年畢業，現在已經在**單位實習，大概率能入職，不入職的話也肯定在北京工作。

現在買房有兩個想法，一是用300萬當首付，貸款300萬左右，買在北五環附近的三居室，這樣先是我們全家居住，再過幾年兒子結婚的話把這房給他，我們再買個公寓。二是暫時不貸款了，就買個小房給兒子住，等他過幾年有了戶口再說換的事情。

這兩個方案的主要區別是取決于我們的經濟問題，我們連續三年都沒賺錢了，只是維持不賠而已。所以如果貸款那就是有賭的心態，賭生意轉好才能保證月供。兒子的收入應該在前三至前五年是不高的，對還款的幫助不大，但如果緊張的話也應該能支持一部分。

當然，其實背后的區別還是對房地產市場的看法了，如果房價止跌回漲，那我們當然要提前買套大點的了。但如果房價持續下跌，說實話連小房都得再考慮。兒子如果入職應該是能提供低價公寓的。

A：

1、兒子真牛，您這凡爾賽的效果拉滿，待會兒我就揍我家孩子去。

2、如果是我就不多貸款了，先買個小房解決居住問題就行了，是否換房過幾年看情況再說。這樣首先是別給自己太大壓力，同時也是別給兒子壓力。

您既然是開店很多年了，那就應該早就是成熟模式+固定客戶，再增加壓力也沒什么用。而兒子的行業本來就競爭激烈，如果再有房貸的壓力就或許更焦慮了，對職業發展至少沒什么幫助。所以就都別自己壓迫自己吧，先熬過這周期再抬頭看。

3、另外一點是對房價的看法。如果房貸多，那房價上漲當然是好，但未必對您的生意和孩子的工作有什么直接幫助。而如果房價下跌，那負面作用就是雙重的。

而如果不貸款，或許因為錯過房價上漲而少了一些賬面收益。但兒子既然是從事金融行業，高薪就是有可能的，那只要未來發展好，就算錯過一次房價周期又能怎樣？所有人一輩子都必定好幾次機會呢，別錯過以后的就行。何況這次也是沒譜的事兒，我也不認為北京房價還能大漲，無所謂錯過不錯過的。

4、總之我的建議就是買個小房得了，沒必要為了提前消費而承擔太大的風險。或者這是房子漲跌vs兒子職業發展的選擇問題，換我的話肯定是降低風險，先確保不給孩子的發展添亂。他從事的行業已經確定了不缺機會，那就別增加摔跟頭的概率了，為了所謂的房價上漲而冒險，我認為不值得。

僅供參考。

四

Q:

我在看管莊京通苑的房子，但還沒拿定主意。主要是小區很老了，我現在看的業主都買了20多年了。這么老的房感覺和現在的價格不太成正比。而且還是塔樓，怕將來砸手里。另外據說這是華潤開發的，但為什么小區沒有華潤的名字呢？

A：

1、京通苑不算太老，絕大部分都是2000年之后的商品房，還有一部分是外銷公寓呢。

2、現狀跟價格不成正比？那這就看自己的感受了，我只能說如果從數值角度看，這小區的價格應該就是市場價，各項指標都不會跟平均值相差太多。或者說就是個普通小區，談不上是否呈正比，就是一分錢一分貨而已，都是物有所值。

砸手里不至于，要砸早砸了，當年華遠之所以收購這里，就是奔著砸盤來的，在當年的房地產界很轟動。但這不也漲漲跌跌的到今天了嗎？雖然房價略落后大盤，但從居住的性價比角度是比較高的。或者說在我看來，這所謂的現狀和價格不成正比，反倒是因為價格偏低了的不成正比。

3、為什么想掛華潤的牌子啊？為了好賣是嗎？這其實沒必要，南三環有個老破小的小區倒是掛華潤牌子了，但對房價+流動性沒什么幫助。

這小區當年是華遠收購的股權，改了好幾回的名字呢，但在華遠徹底歸屬華潤之前就清盤了，所以沒必要再掛華潤的名字。

4、簡單就這情況吧。甭管京通苑名字的問題了，只看自己是否喜歡吧。在我看來，這里居住角度的性價比至少不低，只是投資性不算太強而已。砸手里不可能，只看想賣的時候什么價格了。

僅供參考。

五

Q:

請教一下，您昨天說的“100萬在通州太*園肯定能買到”，這小區在哪啊？我查了貝殼了，只看到一個小區但沒有掛牌房源，您說的是新樓盤嗎？您是在為他們做推廣的廣告嗎？能發給我詳細資料嗎？

A：

1、沃天，您肯定不是北京人吧？而且估計來北京的時間不長，否則怎么連太*園都不知道啊。這是通州的X產權，也號稱是北京規模最大的X產權社區，就是您查到的那個，只不過中介平臺不能讓這種房掛牌而已，所以才沒房源。

2、哪兒還有新樓盤啊，最新的都應該是2012-2014年的房了，再往后北京幾乎沒有X產權了。

3、我還給他們做廣告？這種小區用做廣告嗎？既沒必要，也沒人敢，更沒人出廣告費。

4、除了建委和村委會，估計誰都沒有詳細資料。您要不就自己上網查，要不就去當地找小中介。100萬肯定能買到，因為據說現在的均價是1.5萬左右，100萬買個一居室沒問題，小兩居也有可能。不過過戶費挺貴的，據說早就漲到10萬以上了。

5、但還是提醒一句，這是X產權，交易不受法律保護。

僅供參考。

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