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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1779篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)好消息不斷，也給銷售這邊打了一些強(qiáng)心劑。

最新中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年1—4月，TOP100房企銷售總額為9004.5億元，相比2025年同期的11198.6億元，同比下降約19.6%，同比降幅較1-3月的23.4%縮小了3.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月縮窄。

2026年1—4月，百億房企20家，較同期減少5家；五十億房企34家，較同期減少18家。

從最具代表性的TOP10房企來(lái)看，根據(jù)蜜姐統(tǒng)計(jì)，TOP10房企前4月合計(jì)銷售額約4641.3億元，其中4家同比正增長(zhǎng)，6家負(fù)增長(zhǎng)，榜單頭尾差距拉大到約3.6倍。

另外值得注意的是，相比前3月，前4月累計(jì)銷售額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企數(shù)量上升到了4家，且下跌的6家里，除了萬(wàn)科跌幅擴(kuò)大，其他5家跌幅均有不同程度縮窄。

其中金茂是TOP10里唯一從1月到4月始終維持兩位數(shù)正增長(zhǎng)的企業(yè)：1月增13.43%，前2月增16.49%，前3月增22.57%，前4月增23.44%。增幅逐月走高，說(shuō)明不是靠某個(gè)月的突擊推盤，而是持續(xù)有貨、有去化。

中海則是在1月高增長(zhǎng)（+20.58%）、前2月短暫轉(zhuǎn)負(fù)（-8.97%）之后，從3月起重新拉回了正軌，4月進(jìn)一步放大增幅。縱向來(lái)看，中海是十個(gè)企業(yè)里修復(fù)速度最快的。

值得一提的是本月由負(fù)轉(zhuǎn)正的兩家房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地。

招商蛇口前4月累計(jì)增長(zhǎng)10.71%，之前的前3月還是-4.93%。這說(shuō)明4月單月賣了約217.7億，環(huán)比是爆發(fā)式的。

這種節(jié)奏在招商身上并不少見(jiàn)，要判斷招商全年走勢(shì)，還需要觀察二季度后續(xù)的推盤節(jié)奏能不能保持平穩(wěn)。

再就是華潤(rùn)置地，也是從前3月的-13.87%回升到前4月的2.19%。

可以看到，正增長(zhǎng)陣營(yíng)的4家10強(qiáng)房企里，全數(shù)為清一色的央國(guó)企或有央資背景，這背后離不開(kāi)穩(wěn)健的資金成本優(yōu)勢(shì)。

下降陣營(yíng)這邊成分則更為復(fù)雜。

建發(fā)房產(chǎn)作為地方國(guó)企逆襲全國(guó)的典范，前幾年一路高歌猛進(jìn)，但2026開(kāi)年遭遇了阻力。從上年的428.3億降至380.2億，排名下滑的同時(shí)增速也變慢。

之前蜜姐說(shuō)過(guò)，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)控股2025年財(cái)報(bào)不太好看，如下表，凈利潤(rùn)虧損上百億。2026年似乎注定了建發(fā)不會(huì)跑得很快了，現(xiàn)階段穩(wěn)最重要。

圖表來(lái)源｜東方財(cái)富（特此感謝！）

保利發(fā)展則是規(guī)模“一哥”，其777億的銷量與中海757億也僅僅是伯仲之間，但增速對(duì)比卻頗具落差。

和中海不同，保利盤面極大、項(xiàng)目遍布全國(guó)從一線到四線城市，它無(wú)法像中海那樣純粹只做高端，必須兼顧廣闊的剛需和剛改市場(chǎng)。所以這11.30%的下滑直接反映的是市場(chǎng)大盤的下行壓力。

另外兩家浙系房企綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)今年日子都不太好過(guò)，尤其濱江，降幅今年以來(lái)一直在TOP10房企前列，這和其極度深耕杭州不無(wú)關(guān)聯(lián)。

杭州市場(chǎng)好，濱江就是大肉簽；杭州市場(chǎng)冷，濱江首當(dāng)其沖。今年杭州的一二手房倒掛差幾乎抹平，投資客散場(chǎng)，導(dǎo)致改善盤去化減慢。

從縱向1月至4月數(shù)據(jù)看，濱江的跌幅一直在-26%到-35%之間徘徊，無(wú)明顯收窄跡象。這說(shuō)明短期內(nèi)市場(chǎng)還處于博弈狀態(tài)。

再就是廣東國(guó)企越秀地產(chǎn)，前4月該司跌幅近38%，僅次于萬(wàn)科，這比較令人意外。因?yàn)樵叫阋苍呛隈R，但今年開(kāi)局似乎遇到了嚴(yán)峻的滑鐵盧。

在蜜姐看來(lái)，一方面這和去年同期的高基數(shù)有關(guān)，也和今年沒(méi)啥盤可推有關(guān)。越秀背靠廣州地鐵，TOD模式是王牌，就看下度過(guò)這段供貨青黃不接的真空期后，下半年是否會(huì)反彈了。

最后的萬(wàn)科就不多說(shuō)了，從2025年的459億到現(xiàn)在的214億，蒸發(fā)掉的不僅是數(shù)字，更是市場(chǎng)信心。

去年至今萬(wàn)科債券波動(dòng)頻繁、評(píng)級(jí)下調(diào)、賣資產(chǎn)回血等負(fù)面輿情不斷，也對(duì)終端購(gòu)房者產(chǎn)生了“勸退效應(yīng)”。

綜上來(lái)看，2026年的樓市大概率沒(méi)有奇跡，只有照妖鏡。所有命運(yùn)“饋贈(zèng)”的下跌，早已在“昨日”標(biāo)好了價(jià)碼。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。本 文未注明圖片均來(lái)自于企業(yè)或監(jiān)管部門公告，特此說(shuō)明和感謝！

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