未取得權(quán)屬登記的房屋，經(jīng)評估該權(quán)益具有相應(yīng)的財產(chǎn)價值的，可以在司法拍賣后以物抵債。

閱讀前瞻

司法拍賣中的以物抵債是執(zhí)行程序里高頻且法律關(guān)系極為復雜的核心問題，實務(wù)中裁判規(guī)則嚴格、風險點密集。無論你是申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人，還是涉及抵債財產(chǎn)的案外人，都易陷入程序合規(guī)與權(quán)利保障的困境。本專題將系統(tǒng)拆解司法拍賣以物抵債的全流程法律規(guī)則、典型裁判要旨與實操避坑方法，幫你精準破解各類復雜法律問題，歡迎點贊、收藏、推薦并轉(zhuǎn)發(fā)給更多有需要的企業(yè)伙伴！

裁判要旨

對于未辦理權(quán)屬登記的房屋，被執(zhí)行人仍對其享有相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益，經(jīng)評估該權(quán)益具有相應(yīng)的財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標的物的現(xiàn)狀依法進行處置。執(zhí)行法院在拍賣公告中充分披露房屋權(quán)屬登記現(xiàn)狀后，對該房屋依法采取以物抵債等執(zhí)行措施，符合法律規(guī)定。

案件簡介

1. 2019年2月28日，東莞中院在執(zhí)行王某某申請執(zhí)行某貿(mào)易公司、某配送公司、鄺某某仲裁裁決糾紛一案中，以570萬元起拍價對某配送公司名下A7棟地上建筑物進行第一次網(wǎng)絡(luò)拍賣并流拍。

2. 2019年3月5日，申請執(zhí)行人王某某向執(zhí)行法院提交以物抵債申請書，請求以案涉房產(chǎn)第一次流拍價570萬元，抵償被執(zhí)行人部分債務(wù)。

3. 2019年4月15日，執(zhí)行法院對案涉房產(chǎn)以456萬元起拍價進行第二次網(wǎng)絡(luò)拍賣，最終由某供應(yīng)鏈公司競得。

4. 王某某對二次拍賣提出異議，東莞中院裁定撤銷就案涉房產(chǎn)的第二次拍賣。某供應(yīng)鏈公司、某配送公司不服，向廣東高院提起復議。

5. 廣東高院裁定駁回上述兩公司的復議申請。某供應(yīng)鏈公司、某配送公司不服，向最高法院提起申訴，理由之一為，案涉房產(chǎn)所在土地系某配送公司租賃取得，該房產(chǎn)未取得房屋產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，依法不得抵債、轉(zhuǎn)讓，執(zhí)行法院不得采取司法拍賣等執(zhí)行措施。

6. 最高法院經(jīng)審查，裁定駁回某供應(yīng)鏈公司、某配送公司的申訴。

爭議焦點

未取得權(quán)屬登記的A7棟地上建筑物，能否在司法拍賣后以物抵債？

裁判要點

對于未辦理權(quán)屬登記的房屋，被執(zhí)行人仍對其享有相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)益，經(jīng)評估該權(quán)益具有財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可根據(jù)標的物現(xiàn)狀依法予以處置。東莞中院已在拍賣公告中明確公示案涉房產(chǎn)的權(quán)屬登記現(xiàn)狀，對該房產(chǎn)采取執(zhí)行處置措施并無不當。相關(guān)當事人通過執(zhí)行程序取得對該房產(chǎn)的有關(guān)財產(chǎn)權(quán)益后，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記事宜由其自行負責。

最高法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知第二條的規(guī)定:“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，……暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行‘現(xiàn)狀處置’，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責”。據(jù)此，對于未辦理權(quán)屬登記的房屋，被執(zhí)行人仍對其享有相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益，經(jīng)評估該權(quán)益具有相應(yīng)的財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標的物的現(xiàn)狀依法進行處置。

本案中，東莞中院在拍賣公告中明確公告了A7棟地上建筑物的權(quán)屬登記現(xiàn)狀，在此情況下，對該房產(chǎn)進行拍賣等執(zhí)行處置并無不當，相關(guān)當事人通過司法拍賣或以物抵債程序取得對該房產(chǎn)的有關(guān)財產(chǎn)權(quán)益后，可自行按照有關(guān)規(guī)定辦理或完善相關(guān)手續(xù)。此外，某配送公司申訴反映其對東莞中院以物抵債裁定提出了執(zhí)行異議，請求恢復該案的執(zhí)行拍賣程序，該請求實質(zhì)上已認可案涉房產(chǎn)可以作為執(zhí)行財產(chǎn)予以處置。另，東莞中院于2020年1月16日作出的以物抵債裁定，系在廣東高院的復議裁定生效之后作出的，某配送公司對該裁定所提異議屬于對執(zhí)行法院新作出的執(zhí)行行為提出的異議，不屬于監(jiān)督案件審查范圍。

案例來源

《某供應(yīng)鏈公司、某配送公司與王某某、某貿(mào)易公司、鄺某某執(zhí)行監(jiān)督案》[最高法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)89號]（人民法院案例庫入庫編號：2023-17-5-203-035）

實戰(zhàn)指南

一、未取得權(quán)屬登記的房屋在司法處置中的核心原則在于承認被執(zhí)行人對其享有的財產(chǎn)權(quán)益。

根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法政策，即便房屋暫不具備初始登記條件，只要該權(quán)益經(jīng)評估具有財產(chǎn)價值，執(zhí)行法院即可遵循“現(xiàn)狀處置”規(guī)則進行拍賣或以物抵債。執(zhí)行法院必須在拍賣公告中充分披露權(quán)屬瑕疵，買受人或承受人將按權(quán)利現(xiàn)狀取得財產(chǎn)，并自行承擔后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記風險與責任。對于讀者而言，參與此類資產(chǎn)處置前，務(wù)必仔細研讀拍賣公告中對權(quán)屬狀態(tài)的描述，準確理解“現(xiàn)狀取得”的法律含義及其潛在限制。鑒于產(chǎn)權(quán)登記事宜的復雜性與不確定性，強烈建議在競拍或接受抵債前，聘請專業(yè)律師對房屋的合規(guī)背景、補辦登記的可能性及成本進行全面評估，審慎決策。

二、司法實踐認可對未取得權(quán)屬登記房屋進行處置的合法性，但其前提是嚴格遵循法定程序并確保信息透明。

最高法院在多起判例中明確，建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可等手續(xù)，并不絕對排除其財產(chǎn)價值，執(zhí)行法院在披露詳情后可進行現(xiàn)狀處置，這與行政機關(guān)的行政處罰權(quán)并行不悖。然而，此種處置方式意味著買受人取得的是房屋的現(xiàn)狀權(quán)益，而非完整的所有權(quán)。讀者需清醒認識到，此類資產(chǎn)潛藏著無法辦理產(chǎn)權(quán)登記、被行政機關(guān)認定為違法建筑并責令拆除等多重法律風險。在行動上，不應(yīng)僅依賴法院的瑕疵披露，必須進行獨立的盡職調(diào)查，包括向規(guī)劃、建設(shè)等主管部門核實房屋的合法性與整改要求，以評估其真實價值與風險敞口。

三、以物抵債作為流拍后的變價方式，同樣適用于未確權(quán)房屋，但其法律后果需要特別關(guān)注。

申請執(zhí)行人接受以物抵債，即意味著其將以流拍價承受該房屋的現(xiàn)有權(quán)利狀態(tài)及全部潛在風險，執(zhí)行法院的抵債裁定僅能確認其取得相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益，無法保證未來能夠順利實現(xiàn)物權(quán)登記。對于意圖通過以物抵債實現(xiàn)債權(quán)的讀者而言，必須綜合考量債務(wù)清償比例與未來可能面臨的產(chǎn)權(quán)糾紛、行政處罰等成本。在作出決定前，應(yīng)委托專業(yè)機構(gòu)對房屋進行精確評估，并重點審查執(zhí)行法院是否已履行充分的現(xiàn)狀披露義務(wù)。若對后續(xù)權(quán)利實現(xiàn)的可行性存在重大疑問，應(yīng)謹慎選擇以物抵債，或考慮與其他潛在風險防范方案進行權(quán)衡。

1.暫不具備初始登記條件的房屋，執(zhí)行法院可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明房屋承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。

案例1：某甲公司、某乙公司執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書[最高法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)619號]

最高法院認為，從本案執(zhí)行依據(jù)河南高院生效判決的內(nèi)容看，本案屬于特定不動產(chǎn)的交付，如因案外人查封等原因無法交付，才轉(zhuǎn)變成金錢債權(quán)的執(zhí)行。案涉商業(yè)門市在執(zhí)行時尚未完成初始登記。根據(jù)《民事訴訟法》第二百五十八條以及《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》規(guī)定，暫不具備初始登記條件的房屋，執(zhí)行法院可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明房屋承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。某甲公司作為首封債權(quán)人，執(zhí)行法院可以直接強制交付商業(yè)門市，就不動產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移事項向房屋登記機構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，在符合條件時完成權(quán)證的辦理。某甲公司向河南偃師某某股份有限公司支付解押款項，執(zhí)行法院對某甲公司的解押款項在后續(xù)執(zhí)行中考慮，處理并無明顯不當。

2.建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，經(jīng)評估具有相應(yīng)的財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標的物的現(xiàn)狀依法進行處置，且該現(xiàn)狀處置與行政機關(guān)對無證建筑的處罰并不矛盾。

案例2：楊某強、馬某等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書[最高法院（2024）最高法執(zhí)監(jiān)136號]

最高法院認為，建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，并不意味著所有權(quán)人對其不享有相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益。經(jīng)評估該建筑物具有相應(yīng)的財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標的物的現(xiàn)狀依法進行處置，且該現(xiàn)狀處置與行政機關(guān)對無證建筑的處罰并不矛盾。本案中，案涉3號門面房西面延伸段49.78平方米建筑雖未取得規(guī)劃手續(xù)，巴州中院無法對其以有證建筑的性質(zhì)進行拍賣，但該部分建筑物仍具有使用價值，巴州中院可以在充分披露詳情后對不具備初始登記條件的建筑物進行現(xiàn)狀處置。楊某強主張人民法院不應(yīng)處置無證建筑，否則是剝奪行政機關(guān)的行政處罰權(quán)，于法無據(jù)，不予支持。

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結(jié)，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規(guī)則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現(xiàn)的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業(yè)律師結(jié)合具體案件事實、具體法律規(guī)定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結(jié)論。