文：賈老道

今年1月8日，萬科前董事長郁亮宣布到齡辭職。

辭職的第一天，兩輛GL8駛進了郁亮在深圳的家，一輛控制了小區監控室，一輛上樓把郁亮帶了下來。據說：

他一臉平靜。

郁亮出生于1965年，2025年已經年滿60周歲，他也在去年就提交了辭職報告。這個舉動，后來被認為可能是一種試探。

最初，他的報告沒人批復，郁亮也正常打卡上班。2025年底，上面忽然同意了他的辭職請求。

郁亮開始變得緊張。他嘗試過打聽一些消息，但已經沒人告訴他了。后來有人路過他的辦公室聽到：

他在自言自語。

從2025年1月，郁亮和祝九勝一起告別萬科一二號位，到2026年1月郁亮被帶走，國資用一年時間，掀開了中國房地產行業最大的黑箱，也即是博商系代表的萬科表外財務體系。

這一年的曲折離奇，足夠拍一部最頂級的商業電影。

有連夜偷渡出境的核心操盤手；有思念幼子乘坐大飛歸來，被精準定位的母親；有參加會議被帶走的領導……

一年時間，萬科終于數清楚袍子上的虱子，這組數據震驚了所有人：

博商系涉嫌挪用萬科資金700億，算上利息，賬面價值大約高達1100億。

按目前的市值，這些錢大約可以買下兩個半萬科、一個半保利發展，或者三分之二個貝殼。

一

2024年底，萬科北京區域一位高管被時任總裁祝九勝叫到深圳，九哥告訴他：

現在要把博商的賬本打開給國資看了。

2024年是萬科危機開始爆發的一年，隨著債務規模不斷擴大，國資不得不加大對萬科的支持和介入。在這個過程中，影子萬科的問題再也掩蓋不住。

所謂影子萬科，即是萬科利用博商系等表外公司，通過融資等手段獲取資金，參與購買資產、參與開發項目、放貸等謀取暴利的平臺。

但影子萬科用以撬動金融機構融資的初始資金來源，一直成迷。

萬科危機后，祝九勝逐漸失去國資的信任，領導要看賬本了。

被選定清查博商系賬目的人，就是這位來自北京區域的高管。他加入萬科才兩三年，和萬科各種力量牽連不多，同時出身平安不動產，十分熟悉地產業各種財務操作。

談話結束后，他被調往萬科深圳總部，擔任財顧事業部負責人。

專業人士的進展很快。在大量賬目的幫助下，他帶領團隊只用了半年，就理清了博商系的資金來源、規模和結構。

首先是資金來源，團隊終于確認，博商系有約700億資金來自萬科，且沒有正規手續：

涉嫌挪用。

另外和外界猜測的不一樣，博商挪用的錢，房地產項目投入只占小部分：

很大部分是借出去了。

當時他們還不明白借錢背后的深意。

在中國，要賬是最痛苦的一項工作，可能沒有之一。但從去年下半年開始，這支團隊的主要工作就是要賬。

博商有一筆20億的款項，借給了廣東一位知名玉石商人，這位商人在邊境活動數十年，擁有：

利用國內資金，購買國外玉石的能力和渠道。

財顧團隊找上門時，這位老板很痛快的承認了這些借款，并拿出了全套的正規手續。只有一點：

這筆錢有抵押。

玉石商人的抵押品，當然是玉石，就鎖在倉庫里。當財顧團隊打開倉庫時就驚呆了：

一倉庫的原石。

沒人能保證原石里是翡翠還是石頭，但這堆石頭就是當初約定了價值四十億，雙倍于借款的抵押品，甚至每塊都還帶有編號。

最終萬科只能把石頭拉回深圳。

像這樣艱難的要債，萬科經歷了很多次，有的抵押物貶值，有的實在沒錢，有的直接失聯。

過去一年，這支隊伍為了要回萬科的錢東奔西走，陪著天南海北的借款人喝酒。一年下來，博商的1100億賬目，要回了大概：

3個億。

二

2024年底，萬科的黑箱被打開時，有關部門已經在找祝九勝和他身邊的人談話了。一位離職數年的博商系核心人物，也被找到談話。

接觸過他的朋友評價說，此人極其聰明和謹慎，曾是浙江某市高考狀元，北大畢業，但為人話少不善交際，進入萬科兩三年便被祝九勝選中，從萬科離職進入博商系。

據說九哥給他的職位很小，實際卻是整個博商系的：

財務總管。

大概2022年，此人可能預感事情不對，選擇離職。誰也沒想到，事情還是找上了他，更沒人料到，第一次談話后，他就果斷出鏡了。

但2025年上半年，其妻子因思念大陸的幼子，乘大飛悄悄返回大陸，結果自投羅網。這可能也是萬科管理層命運的轉折點。

不久后，這位核心總管從香港被勸回，祝九勝很快官宣接受調查。

這位博商系的操盤手，終于得到懲罰。

2018年1月開始，祝九勝正式擔任萬科集團總裁，并在內部一手掌握負責各地方項目投資預算的投資決策會。

在地產黃金時代，萬科某省會公司曾上報過一個優質項目，這個項目他們反復測算過，確保可以賺錢。

但在集團投資會議上，被祝九勝以預算不足為由堅決否定，但祝總裁轉頭又暗示這家城市公司：

既然你們認為能賺錢，可以和博商溝通一下。

萬科的朋友說，后來這個項目以博商入股為條件，通過了集團決策會。

還有個準一線城市的項目，一期和合作方聯合開發后賺了錢，二期就被博商盯上，趕走了合作方，由博商代替入股。

最具戲劇性的是，項目二期上市時，房地產寒冬降臨，項目大虧了一筆。

這時博商重新找上項目，要求返還入股資金：

我們其實是明股實債。

三

前段時間，那位牽頭調查博商系賬目的財顧事業部負責人離職了。原因很簡單，靠喝酒要不回博商的巨額借款：

不能只使用溫和手段了。

萬科急需大筆現金。根據其2025年財報，萬科有息負債高達3584億，其中一年內到期有息負債占比接近一半。

哪怕只算公開債務，在4到7月，也有112億集中到期。

老道寫過，今年1月的一場會議后，萬科的命運改變了。這家公司可能不會再直接公開違約，萬科還要繼續找錢。

這也是整個房地產舊時代公司，所面臨的現狀。他們其實躺平不了。相關機構、部門向公司或者高管要錢的手段越來越粗暴了。

很多暴雷公司，隔一段時間就湊一筆錢還給金融機構，他們向我形容這是：

交保護費。

上個月，黃其森終于辭去泰禾董事長職務，把執掌30年的公司交給了手下高管。

博商系借給泰禾120億的事，圈內很多人知道，但滿身債務的黃其森都失聯過兩次了，公司千瘡百孔。

去年，財顧團隊兩次找到黃其森，最后甚至直接帶上了經偵：

黃老板才拿出來1000萬。

我問知情的朋友，理論上說，以后泰禾再有事是不是就不能找黃老板了。

他說現實不太一樣。

就像我們的身體一樣，年輕時揮霍了多少健康，年老時必然一起結算。

上個月，那個舊時代的代表人物，在深圳忽然一審開庭，他曾經的輝煌，是用八項罪名換來的。

許家印受審后，僥幸跑掉的潘石屹想起了當年銀河SOHO客戶排長隊買房的場面。

潘石屹說很多人被卷進了一個看上去永遠會漲的鏈條里，在那個鏈條里，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。

但最后真正能離場的，永遠只是少數。

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