韓國(guó)的三星電子和SK海力士把韓國(guó)的國(guó)運(yùn)給托起來(lái)了，韓國(guó)這兩家市值最高的企業(yè)在近40天的時(shí)間里股價(jià)都差不多翻倍，而且跟著他們一起股價(jià)翻倍的AI、半導(dǎo)體上市公司還有其他近20家。

韓國(guó)5166.7萬(wàn)人，光股票賬戶(hù)就超過(guò)了1億個(gè)，基本上是全民all in AI。韓國(guó)的大多數(shù)父母在孩子一出生起就開(kāi)始定投半導(dǎo)體龍頭，比如三星電子的506萬(wàn)個(gè)人股東里，有36萬(wàn)人是未成年人。

韓國(guó)賭對(duì)了AI這一波帶來(lái)的財(cái)富浪潮，光3月底到現(xiàn)在韓國(guó)綜合股價(jià)指數(shù)的漲幅就接近了50%，而且韓國(guó)的生育率反彈了，韓國(guó)的房?jī)r(jià)也上漲了。

從去年至今，香港股市上漲后帶動(dòng)的樓市企穩(wěn)反彈，似乎與韓國(guó)的路徑高度一致，而這種因人才流入、美聯(lián)儲(chǔ)降息以及AI爆發(fā)帶來(lái)的股市、樓市上行邏輯卻無(wú)法在大陸套用。

大家應(yīng)該都關(guān)注到了A股和港股科創(chuàng)板塊近兩年股價(jià)的持續(xù)火爆，但即便是AI爆發(fā)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，中國(guó)能享受財(cái)富盛宴的也畢竟是少數(shù)，而且中國(guó)和韓國(guó)享受的財(cái)富盛宴還存在一些根本性的區(qū)別。

坦白地說(shuō)，除了具備技術(shù)壟斷優(yōu)勢(shì)的極個(gè)別領(lǐng)域外，中國(guó)即便是新能源汽車(chē)、光伏等新興行業(yè)都還在持續(xù)內(nèi)卷，而韓國(guó)以SK海力士為代表的企業(yè)則掌握著技術(shù)壟斷的定價(jià)權(quán)。

在A(yíng)I算力大爆發(fā)的當(dāng)下，全球能穩(wěn)定大量供應(yīng)高性能存儲(chǔ)芯片HBM的基本只有海力士，而且連英偉達(dá)、臺(tái)積電等所有巨頭都得求著買(mǎi)或者排隊(duì)等，海力士2025年的凈利潤(rùn)率甚至已達(dá)到了驚人的44%。也就是說(shuō)，海力士掌握著絕對(duì)的定價(jià)權(quán)，這家公司賺的是全產(chǎn)業(yè)鏈最頂端、最稀缺、最沒(méi)有替代方案的那一份錢(qián)。

相比之下，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)主要賺的是流量費(fèi)、廣告費(fèi)、傭金，去年還有內(nèi)卷到極致的外賣(mài)大戰(zhàn)，新能源汽車(chē)、光伏等行業(yè)則更加典型，產(chǎn)能無(wú)敵，企業(yè)卻基本微利甚至虧損，這本質(zhì)上就是技術(shù)代差帶來(lái)的財(cái)富分配差異，而中國(guó)在絕大多數(shù)領(lǐng)域確實(shí)沒(méi)有真正的技術(shù)護(hù)城河。

近段時(shí)間，很多地產(chǎn)、城投、金融等傳統(tǒng)領(lǐng)域的同行都感覺(jué)非常迷茫，尤其是今年發(fā)布“13號(hào)文”與“38號(hào)文”之后，地方政府、地方國(guó)企、城投平臺(tái)大量的傳統(tǒng)地產(chǎn)、基建、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目被砍，由此導(dǎo)致投資、融資、建設(shè)、施工等業(yè)務(wù)大幅縮減，很多人也越來(lái)越找不到飯吃。

我們最近也開(kāi)始有點(diǎn)擔(dān)心中長(zhǎng)期的生計(jì)問(wèn)題，除了對(duì)地方國(guó)企和城投平臺(tái)項(xiàng)目的資金投放業(yè)務(wù)外，我們目前做得更多的是協(xié)助國(guó)企、城投盤(pán)活存量資產(chǎn)，包括存量土地、商辦或園區(qū)物業(yè)的融資盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)招商等。

值得注意的是，如我們?cè)凇?strong>只能等開(kāi)會(huì)解決？》一文中所說(shuō)，現(xiàn)在很多同行都還是寄希望于大多數(shù)城市對(duì)“土地財(cái)政”的適度重啟，更準(zhǔn)確地說(shuō)是迫切希望樓市盡早復(fù)蘇。

但就真實(shí)的情況而言，我們傾向于認(rèn)為，當(dāng)前一線(xiàn)城市的樓市回暖僅僅是政策刺激下的短期反彈，而非基本面驅(qū)動(dòng)的真實(shí)復(fù)蘇。事實(shí)上，樓市真正的底部企穩(wěn)信號(hào)應(yīng)該是租金價(jià)格的企穩(wěn)回升，因?yàn)橹挥羞@個(gè)指標(biāo)才能代表真實(shí)居住需求的購(gòu)買(mǎi)力正在修復(fù)。因此在租金價(jià)格沒(méi)有起色之前，任何交易量的改善都不能說(shuō)明樓市已真正企穩(wěn)回暖。

近段時(shí)間，科創(chuàng)和AI熱潮催生的財(cái)富流動(dòng)引起了市場(chǎng)極大的關(guān)注，尤其是財(cái)富新貴在樓市的大手筆投資和抄底，市場(chǎng)方面甚至有了“AI的盡頭是房地產(chǎn)”的說(shuō)法。從局部看，情況確實(shí)如此，但科創(chuàng)領(lǐng)域少數(shù)群體的熱火朝天、賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)與基本面的實(shí)質(zhì)改善依舊相差甚遠(yuǎn)。

一個(gè)赤裸裸的現(xiàn)實(shí)是，AI是一臺(tái)暴富機(jī)器，但也是很多人噩夢(mèng)的開(kāi)始，絕大多數(shù)人不但不能從AI獲益，還可能因?yàn)锳I引發(fā)的技術(shù)革命而失去工作。

鑒于上述原因，傳統(tǒng)行業(yè)的從業(yè)人士更加懷念的還是土地財(cái)政，更加依賴(lài)的也還是房地產(chǎn)。至于房地產(chǎn)何時(shí)才能復(fù)蘇，我們堅(jiān)持認(rèn)為，租金才是衡量樓市真實(shí)需求的溫度計(jì)，如果沒(méi)有租金的企穩(wěn)，政策刺激下的樓市回暖大概率是曇花一現(xiàn)。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年3月份四大一線(xiàn)城市一居室租金價(jià)格同比去年下跌了2.6%，另外一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)相較去年同期仍下降了12%，同比跌幅觸目驚心，因此在這種情況下去界定樓市回暖還為時(shí)尚早。

至于一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市的局部回暖，最關(guān)鍵的原因還是限購(gòu)限貸政策的松綁和公積金貸款政策的加力支持，但就整體樓市復(fù)蘇情況而言，實(shí)際上還是很不樂(lè)觀(guān)。

國(guó)際投行瑞銀最近的研報(bào)顯示，經(jīng)走訪(fǎng)眾多開(kāi)發(fā)商、一線(xiàn)銷(xiāo)售和中介門(mén)店，所得到的反饋基本一致，二手房熱度確實(shí)在上升，主要原因是租金收益率變得更有吸引力，買(mǎi)家情緒也有所改善，但新房銷(xiāo)售只是邊際好轉(zhuǎn)，流動(dòng)性改善主要是從二手房傳導(dǎo)而來(lái)，可持續(xù)性存疑。

截止當(dāng)前，沒(méi)有人敢打包票說(shuō)樓市的春天真的來(lái)了，開(kāi)發(fā)商自己也心里沒(méi)底。當(dāng)前市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力是政策套利和情緒修復(fù)，而非基本面反轉(zhuǎn)。什么是基本面？就是真實(shí)的居住需求、支付能力、租金回報(bào)。沒(méi)有租金價(jià)格上漲作為支撐，任何交易量的改善都缺乏堅(jiān)實(shí)根基，因此租金價(jià)格才是檢驗(yàn)市場(chǎng)真?zhèn)蔚脑嚱鹗?/p>

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為1.95億平米，同比下降了10.4%；銷(xiāo)售額1.73萬(wàn)億元，同比下降了16.7%。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降了11.2%，新開(kāi)工面積同比下降了20.3%，整體情況難言樂(lè)觀(guān)。

盡管我們目前還保持著一定體量的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，但我們擔(dān)心，樓市需求端持續(xù)疲軟，人口結(jié)構(gòu)老齡化，年輕一代購(gòu)房意愿下降，長(zhǎng)期需求曲線(xiàn)還將繼續(xù)下移。2023年中國(guó)首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，適齡購(gòu)房人口從2020年開(kāi)始持續(xù)萎縮，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總盤(pán)子正在收縮，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與局部短缺并存。

房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)時(shí)代已徹底成為過(guò)去，對(duì)于中央頻頻強(qiáng)調(diào)的“城市更新”到底能不能撐起新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，包括解決那么多從業(yè)人士的飯碗，目前來(lái)看都是問(wèn)號(hào)。