五一假期結(jié)束，把評論區(qū)和私信又過了一遍。今年問房子的比去年少了很多，即便節(jié)前，一線和新一線城市突發(fā)新政，對市場短期刺激也很有限。

公積金這張牌，也許，打遲了。

回顧過去小陽春這兩個月，雖然熱點城市二手房成交量創(chuàng)近幾年新高，但掩蓋不了一個真相，超低總價房源的成交占比越來越大，平均成交價還在反復(fù)探底。

關(guān)鍵看五月，沒有了學(xué)區(qū)房的助推，數(shù)據(jù)能不能穩(wěn)住？石榴叔在“16號內(nèi)參”中還會繼續(xù)跟蹤分析分享。

當(dāng)下中國樓市，只有一個城市的數(shù)據(jù)亮眼，那就是香港。

再次強調(diào)一下，本文不涉及任何利益關(guān)系，也無樓盤推薦，無夾帶私貨，僅個人研究。

01

看數(shù)據(jù)，漲得很瘋狂。

根據(jù)香港中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項數(shù)據(jù)較去年同期分別急升38%及94%，創(chuàng)下歷年同期新高。

根據(jù)美聯(lián)報告顯示，截至3月底，香港累積貨尾量（包括樓花及現(xiàn)樓）約17589套，創(chuàng)近3年以來的次低，較2025年1月高位約23121套，急跌近24%。

更值得關(guān)注的是二手市場被傳導(dǎo)，一樣火爆。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，3月份二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環(huán)比分別上漲18.1%及20.7%。月度成交宗數(shù)創(chuàng)下2021年7月之后的新高，成交金額創(chuàng)下2023年3月之后的新高。

剛剛過去的4月份，數(shù)據(jù)還在漲。

與之聯(lián)動的還有租金。今年首季租金指數(shù)提高0.8%，創(chuàng)下2019年以來的新高。

這堆數(shù)據(jù)對于我們來說有什么參考價值？判斷趨勢。

樓市一旦轉(zhuǎn)好是全局聯(lián)動，而且有持續(xù)性，確實出現(xiàn)了“量先行”的修復(fù)。市場由早期撿漏盤主導(dǎo)，開始轉(zhuǎn)向了由自住改善、長線投資以及人才置業(yè)共同驅(qū)動的多元支撐。

與此同時，根據(jù)團結(jié)香港基金4月23日發(fā)布的《香港房屋趨勢導(dǎo)航2026》，未來幾年，香港市場新盤的供應(yīng)量會逐漸減少。

這是一個周期性轉(zhuǎn)折信號，所以香港地產(chǎn)股最近的表現(xiàn)可以能久旱逢甘霖來形容。

恒生地產(chǎn)分類指數(shù)過去6個月上漲約15%，過去1年漲幅接近35%，不過市場更青睞財務(wù)穩(wěn)健、收租物業(yè)優(yōu)質(zhì)的龍頭。

02

究竟誰在買？誰在租？

內(nèi)地資金持續(xù)大量涌入。

這個趨勢，其實已經(jīng)有比較明確的數(shù)據(jù)支撐。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2025年全年，普通話拼音買家入市個案已超過1.35萬宗，連續(xù)兩年突破萬宗。進入2026年，這個趨勢還在繼續(xù)增強。

背后對應(yīng)的，是過去幾年香港人口結(jié)構(gòu)的明顯變化。

過去三年，各項人才計劃累計批出超過41萬宗申請，其中約30萬來自內(nèi)地。大量“新香港人”進入香港后，普遍采取“先租后買”的路徑，不僅短期內(nèi)筑牢了租賃市場的底部，也為增量需求打開了想象空間。

與此同時，香港還在經(jīng)歷另一場更深層次的變革——教育產(chǎn)業(yè)化。

香港非本地生人數(shù)，已經(jīng)從三年前約5.4萬人，上升到如今約8萬人，這個增長才剛剛開始。

根據(jù)最新的留學(xué)報告，香港首次超過美國，成為中國學(xué)生心目中僅次于英國的第二大熱門留學(xué)目的地，這也直接導(dǎo)致卷飛了，后面我專門寫一篇。

從2024/25學(xué)年起，港八大非本地本科生限額，已由20%提高至40%，接下來會進一步提升至50%。在授課型研究生領(lǐng)域，內(nèi)地生占比更高。像香港大學(xué)等高校，部分商科和工程類專業(yè)，內(nèi)地生比例已經(jīng)接近全員內(nèi)地化。

港府這么做意圖很明顯，先通過教育把人引進來，再通過政策把人留下來，而住房需求會在這個過程中被持續(xù)放大。

目前，全港高校宿位缺口已經(jīng)達到約4萬個，預(yù)計到2028年可能突破10萬個。這意味著，大量留學(xué)生必須進入校外租房市場。

而這些人，恰恰又偏愛小戶型、地鐵口、通勤方便、可以快速出租的房子。這也解釋了，為什么當(dāng)前香港賣得最好的產(chǎn)品，越來越集中在“小面積、低總價、高租金回報”的物業(yè)。

此外，這一波買房人中還有不少內(nèi)地投資客，不少炒房團現(xiàn)在是包住宿和機票殺到香港。有投資者一次性買下8到10套小戶型，也有上市公司整層打包購入，甚至不少地下做港險業(yè)務(wù)的中介，也開始轉(zhuǎn)向香港房地產(chǎn)。

因為香港的租金回報，開始具備吸引力。小戶型的毛回報能達到4%-5%，扣除管理費、差餉、空置等成本后，凈回報大約仍能維持在3%-3.5%。在利率逐步回落預(yù)期下，租金已經(jīng)能夠覆蓋大部分按揭成本。

更重要的是香港現(xiàn)在和未來不缺租客。

這一波支撐香港樓市的，不是傳統(tǒng)本地購買力，而是“人口遷移+教育擴張+資產(chǎn)配置”共同形成的新需求結(jié)構(gòu)。

03

大家為什么這么關(guān)心香港？

有人覺得，香港和內(nèi)地之間存在一定“時間差”，香港樓市率先回暖，可能意味著核心城市資產(chǎn)重新開始被市場定價。

這幾天公眾號給我推了很多文章，都是利用香港樓市的熱度，給深圳的某些樓盤引流。

但站在相對客觀的角度，我認(rèn)為，香港樓市的修復(fù)未必會直接傳導(dǎo)至內(nèi)地普通住宅市場，反而可能分流部分高凈值客群的資產(chǎn)配置需求。

因為香港當(dāng)前提供的，已經(jīng)不只是住宅本身，而是國際化資產(chǎn)、穩(wěn)定租賃需求、修復(fù)后的租售比，以及身份、教育等長期延伸價值。

我之所以持續(xù)研究香港，并不是單純關(guān)注房價，而是在觀察這一輪市場變化背后，真正推動回暖的核心變量到底是什么。

某種程度上，它已經(jīng)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)周期，而是人口遷移+教育擴張+資產(chǎn)配置共同形成的新需求結(jié)構(gòu)。

我覺得，香港樓市之后，最有機會率先反轉(zhuǎn)的不是深圳，而是上海。

前者屬于成長型風(fēng)險資產(chǎn)，依賴產(chǎn)業(yè)擴張與財富爆發(fā)，追求的是彈性與增值，而上海則越來越偏向成熟型核心資產(chǎn)，底層邏輯是確定性、人口質(zhì)量與長期保值能力。

04

在樓市徹底進入下半場之后，上海的數(shù)據(jù)在走穩(wěn)。

眼下在上海置業(yè)的客群，更加全國化和多元化，某種程度上已經(jīng)有點核心資產(chǎn)避風(fēng)港的感覺。

表面看，上海整體外來人口數(shù)量有所下降，但從人口結(jié)構(gòu)變化來看，減少的更多是中低收入服務(wù)業(yè)人口、普通制造業(yè)人口以及流動就業(yè)群體，而留下來的，則越來越偏向高學(xué)歷、高收入、可落戶、具備資產(chǎn)配置能力的人群。

因此，現(xiàn)在上海樓市，尤其核心區(qū)資產(chǎn)的邏輯，已經(jīng)越來越接近“全國資金配置上海”，而不再只是上海本地居民內(nèi)部循環(huán)。

這個結(jié)論也是有數(shù)據(jù)支撐的，2020年前后，上海本地“310”開頭身份證購房者占比約42%-48%，到2025年，新房市場中已下降至約37%左右。換句話說，非滬籍購房者占比，已經(jīng)超過60%。

更關(guān)鍵的一點在于，上海樓市的工具箱仍然存在，包括人才政策、公積金支持以及局部限購優(yōu)化等，都還具備繼續(xù)調(diào)節(jié)市場的空間。

過去幾年，上海整體租金回報率普遍偏低，大多在約1.5%左右。進入2026年后，部分結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)變化。

市區(qū)部分老舊小區(qū)價格較高點回落約30%-40%，而租金水平并未同步下跌，從而推動局部租售比修復(fù)至2.5%-3.5%。

這一變化，使部分資產(chǎn)重新回到“現(xiàn)金流可計算”的階段，吸引了一批更偏務(wù)實的剛需入場。

市場端表現(xiàn)為成交活躍度明顯回升，3月、4月上海二手房成交量分別突破3萬套與2.8萬套，創(chuàng)近年階段性高位，帶動小陽春行情。

從目前看，這個結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情具有一定的持續(xù)性，5月份會延續(xù)。必要時候，上海還會進一步放松非滬籍購房限制。

說白了，上海樓市目前最大的優(yōu)勢，不只是政策，而是依然具備持續(xù)吸引人口的能力。在當(dāng)下這個階段，人口，尤其是高收入、高學(xué)歷、具備長期停留意愿的人口，才是核心城市樓市真正的底層支撐。

過去很多城市樓市上漲，依賴的是加杠桿、放信用、擴投資、吹牛皮，但現(xiàn)在市場已經(jīng)進入下半場，決定樓市能否修復(fù)的關(guān)鍵，開始重新回到人本身。

這一點，其實和香港當(dāng)前的邏輯有點接近，重新建立起人口流入與資產(chǎn)需求之間的循環(huán)。

一切的一切，要看長期數(shù)據(jù)。

當(dāng)看透到“人”這一層，再去看樓市，很多問題立刻通透，這也是今天我花了很多時間寫這篇長文的原因。話說，現(xiàn)在有耐心長文看的人少了。

如果上海的成交數(shù)據(jù)不劇烈波動，三季度就可以基本判斷階段性走穩(wěn)，算是拐點了。

請注意，我在這里用了“走穩(wěn)”這個詞，我沒說要大漲。

上海樓市的修復(fù)，對整個中國房地產(chǎn)市場都很重要。不只是模式本身，更關(guān)鍵的是，關(guān)系到市場是否會重新建立對核心城市資產(chǎn)的信心與定價能力。

當(dāng)然，這并不意味著所有城市都會同步修復(fù)，個別熱點城市會繼續(xù)補跌，泡沫要先擠掉。

后面我會寫一篇關(guān)于香港留學(xué)教育的長文，現(xiàn)狀和中介說的不太一樣。