暖意初現，樓市實現全面企穩復蘇還有多遠？

權威機構監測數據顯示，“五一”假期期間，全國重點26城新建商品住宅網簽面積51.8萬平方米，同比上漲12.5%；重點11城二手房累計成交約2300套，同比增長26.7%，市場活躍度較上年同期顯著提升。

多位業內專家在接受《中國報道》記者采訪時表示，全國房地產市場已迎來階段性回暖，本輪回暖屬于脈沖式修復，是政策紅利釋放與前期積壓需求集中入市的疊加結果，尚不構成全國性趨勢性全面復蘇。

熱點城市率先升溫

《中國報道》記者調研發現，深圳、廣州、武漢、天津等政策優化力度較大的城市成交漲幅領跑，北京、上海等標桿城市前期市場已率先企穩，二手房成交量創下近年同期高位。此外，本次樓市回暖呈現清晰的區域分化特征，政策優化落地較早、力度精準的熱點城市率先升溫，核心城區、改善型房源成為市場主力。

4月29日，深圳優化福田、南山等核心區域限購規則后，熱點片區新房認購量快速攀升?！拔逡弧奔倨?，深圳新房網簽面積同比上漲59%，二手房成交量同比漲幅達81%，部分品質改善項目出現集中認購、短周期清盤的情況。龍湖深圳觀萃項目臨時提前開盤，92套房源40分鐘全部售罄，浙江、沈陽、長沙等外地置業群體占比超三成。

武漢同步優化限購規則、發放梯度購房補貼，假期新房成交量同比大幅增長122%，項目到訪量、帶看量環比翻倍。

一線城市修復節奏更為穩健，此前市場暖意已經初步顯現。數據顯示，4月，北京二手房網簽量達17893套，創下近五年同期新高；上海4月二手房網簽28742套，同比上漲22.3%，成交量升至近十年高位。值得注意的是，4月底，北京市朝陽區國資委通過拍賣平臺銷售的一百多套“庫存”商品房，由于價格相對周邊二手房略低，引發了購房者連夜排隊搶房。

記者通過各大二手房交易平臺了解到，北京、上海核心區域二手房議價空間收窄，優質房源成交周期顯著縮短，市場預期逐步趨于平穩。北京、上海等標桿城市是否跟進放松限購，也成為當前市場備受關注的焦點話題。

中原地產首席分析師張大偉對《中國報道》記者表示，北京、上海作為全國房地產調控標桿城市，將保持調控政策的連續性、穩定性，短期內不會全面取消核心限購政策。當前北京、上海房地產市場已進入溫和復蘇通道，4月份二手房成交量均實現階段性回升，市場內生修復動力逐步增強，無需通過全面放松調控拉動市場。同時，兩大城市核心區域住房供需關系長期偏緊，全面放開限購極易引發投機性需求集中入場，推升房價波動預期，與“三穩”調控目標相悖。

張大偉認為，北京后續政策優化將聚焦多子女家庭、人才群體購房支持，改善型住房公積金額度提升，二手房置換稅費優惠延續等方向，不會觸及核心限購管理規則。上海將嚴格維持內環、中環核心區域限購政策從嚴不變，僅在外環外區域針對首付比例、人才購房條件開展小幅優化，整體調控基調保持審慎平穩。

多地樓市政策密集調整

4月28日，中央政治局會議明確“努力穩定房地產市場”。記者注意到，4月28日后至少有16個城市優化住房調控政策。深圳定向放寬核心城區購房資格，大幅提升住房公積金貸款額度；廣州發布“穗八條”調控優化政策，全面支持剛需和改善性住房需求；天津全面取消住房限購與二手房限售，同步下調住房首付比例；蘇州針對性提高公積金貸款額度，對現房購買、綠色建筑住宅需求給予政策傾斜……

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，中央政治局會議的表述傳遞出房地產調控思路的重要轉變，從防范風險為主轉向穩增長與防風險并重，為各地因城施策優化調控提供了清晰的頂層依據。地方集中出臺政策，既是落實中央經濟工作部署的必然要求，也是緩解地方財政壓力、消化商品住房庫存、保障居民居住需求的現實舉措。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪地方政策始終圍繞“支持合理住房需求”核心目標，發力點集中在降低置業門檻、減輕置換成本、暢通二手房流通環節，并未出現全面放開調控、大規模刺激市場的舉措，既貼合當前市場深度分化的現實格局，也符合中央“托而不舉、精準施策”的調控總基調。

專家們普遍認為，本輪樓市新政潮并非偶然，而是宏觀經濟托底、行業風險化解、需求結構轉型、地方財政承壓四大力量共同作用的結果，是各大城市統籌發展與安全、精準施策的必然選擇。

房地產仍是穩增長的關鍵壓艙石。國家統計局數據顯示，2026年一季度我國GDP同比增長5.0%，實現良好開局，但房地產行業仍是經濟增長的主要拖累因素 ，一季度全國房地產開發投資同比下降11.2%。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，房地產對經濟的拖累效應仍在持續：如果扣除房地產開發投資，一季度全國固定資產投資同比增長4.8%，民間投資同比增長1.3%，均顯著高于整體增速。房地產上下游關聯著鋼鐵、水泥、家電、家具等數十個行業，直接和間接貢獻了約20%的GDP，穩樓市就是穩產業鏈、穩就業、穩增長。

當前全球經濟增長動能不足，地緣政治沖突頻發，外部環境復雜嚴峻。盡管我國出口展現出較強韌性，但內需不足仍是經濟運行的主要矛盾。通過適度優化房地產政策，釋放合理住房需求，能夠有效拉動消費和投資，為全年經濟增長目標的實現提供堅實支撐。

防止深度調整引發系統性風險。經過多年調整，房地產行業風險已得到一定程度的釋放，但基礎仍不牢固，仍需政策持續托底。

從債務情況看，2026年房企債券到期規模雖降至3521億元，較2025年減少1019億元，但民營房企融資環境尚未根本改善。一季度房企融資規模同比下降31.5%，多數民營房企仍無法通過公開市場發債融資，資金鏈緊張的局面沒有得到根本性扭轉。

從保交樓情況看，截至2025年底，全國已累計實現約750萬套“已銷售難交付”住房落地交付，但仍有部分項目存在交付風險。房地產行業的深度調整，不僅影響房企自身，還會傳導至上下游企業、金融機構和地方政府，若不及時托底，可能引發系統性風險。

嚴躍進表示，本輪政策調整的核心目標之一，就是通過穩定市場銷售，幫助房企回籠資金，化解債務風險，保障項目交付。只有銷售端企穩，才能帶動投資端回暖，形成行業發展的良性循環。

適配改善型住房需求成為政策核心。我國房地產市場的需求結構已發生根本性變化，剛需持續萎縮，改善型需求成為市場絕對主力。

人口數據顯示，我國人口總量已連續3年負增長，2025年凈減少339萬人，高盛報告估算，我國城鎮年均新增住房需求已從2017年峰值的2000萬套，降至2025-2030年間的約410萬套。

與此同時，改善型住房需求持續釋放。2026年一季度，全國30個重點城市二手房成交占比達到72%，北京、上海等核心城市更是超過80%，其中70%以上的二手房交易是為了置換改善。

李宇嘉指出，過去的政策更多聚焦于支持剛需，而當前市場的主要矛盾已經轉變為改善型需求得不到有效滿足。本輪各地出臺的政策，如廣州的“賣舊買新”補貼、深圳的核心區限購松綁、各地普遍提高公積金貸款額度等，都是為了打通一二手房置換鏈條，適配改善型住房需求。

土地市場低迷倒逼政策調整。土地出讓收入仍是地方政府財政收入的重要來源，土地市場的持續低迷，給地方財政帶來了巨大壓力。

財政部數據顯示，2026年一季度全國國有土地使用權出讓收入同比下降18.7%，這是自2022年以來連續第17個季度同比下降。部分三四線城市土地出讓收入占財政收入的比重超過50%，土地市場的低迷直接影響了地方政府的基建投資能力和民生支出保障能力。

同時，地方政府債務化解任務艱巨。2025年中央出臺了一攬子化債方案，但地方政府隱性債務規模仍然較大，還本付息壓力沉重。穩定房地產市場，進而穩定土地市場，是地方政府化解債務風險、緩解財政壓力的現實選擇。

全面復蘇仍需突破三大瓶頸

盡管近期市場活躍度明顯提升，但多位專家均提醒，當前市場修復基礎仍不牢固，全國房地產市場實現全面企穩復蘇，仍需突破市場預期、庫存消化、主體信用三大瓶頸。

朱海斌表示，2026年我國房地產市場仍將延續深度分化的運行格局，一線及強二線核心城市具備穩步修復的基礎，多數三四線城市仍將處于結構性調整周期。

本輪成交量回升，主要來自前期積壓觀望需求的集中釋放，后續居民購買力可持續性、市場長期預期能否徹底扭轉，仍存在較大不確定性。

朱海斌指出，當前行業仍面臨三重制約：一是居民住房消費預期尚未完全扭轉，部分剛需群體仍持謹慎觀望態度；二是三四線城市商品住房庫存總量偏高，部分城市去化周期超過18個月，市場去化壓力突出；三是民營房地產企業融資環境與信用修復進程偏慢，項目交付保障與債務風險化解仍需持續發力。

嚴躍進認為，從行業中長期走勢來看，我國房地產市場已徹底告別普漲普跌的傳統周期，進入區域分化、板塊分化、產品分化的新常態。未來調控政策將始終堅持以穩為主、因城施策、精準發力，持續支持剛性和改善性住房需求，穩妥化解行業風險，推動房地產市場加快向平穩健康的新發展模式轉型。

撰文/攝影：《中國報道》記者 王哲

責編：王金臣

編審：林崇珍 張利娟