6連漲，樓市春天來了？房地產或迎報復性反彈，重復港股暴漲行情

近期，“中國房地產市場將迎來報復性反彈”的討論再度升溫，各方觀點交鋒激烈，市場情緒也隨之起伏。盡管宏觀環境仍存復雜性，但從多個微觀信號與外圍動向來看，樓市已出現諸多值得關注的積極變化，只是這種變化并非“報復性”的劇烈反轉，而是多空博弈下的溫和修復。

引發市場熱議的一個重要節點，是近期“老登資產”——即傳統認知中穩健、長期持有的重資產，出現明顯拋售潮。在各類資產輪動中，過去數年持續承壓、備受冷落的房地產板塊，反而逆勢走強，迎來罕見“五連漲”。這一看似矛盾的現象，背后實則暗藏清晰邏輯：當熱錢從高估值、高風險資產中撤離時，那些被過度壓制、價格跌至歷史低位的資產，反而具備了階段性的安全邊際與反彈動能，成為資金避險的階段性選擇。

與此同時，國際投行對中國樓市的態度也在悄然轉向。過去相當長一段時間，外資機構對中國樓市普遍持悲觀預期，但近期，摩根大通、高盛等知名投行紛紛釋放中性偏樂觀信號，明確表示中國樓市“大概率已觸底”。這一判斷并非空穴來風：政策端，“保交樓”持續推進，首付比例下調、限購放松等支持性措施密集落地，為市場托底；市場端，部分一二線城市二手房成交回暖，開發商融資環境邊際改善，行業流動性壓力有所緩解；情緒端，市場對極端悲觀的定價已基本完成，進一步下行空間被大幅壓縮。

值得關注的是，有觀點借鑒日本房地產市場的歷史走勢，認為中國樓市或迎來“B浪反彈”。在日本地產泡沫破裂后的長期調整中，市場并非單邊下行，而是在大幅下跌后出現一輪顯著的中期反彈，即技術性牛市中的“B浪”。這種反彈并非趨勢反轉的信號，卻能在短期內帶動價格修復與成交放量。結合當前中國樓市的現狀，經歷深度調整后，市場已具備形成B浪反彈的技術面與心理面基礎，階段性反彈具備一定可能性。

不過，對于反彈的力度與持續性，機構間仍存在明顯分歧。摩根大通在最新報告中指出，當前中國樓市的市場狀況，與2023年香港地產股的反彈存在相似之處。2023年，香港地產股在極端悲觀情緒中迎來報復性上漲，全年累計反彈幅度高達84%。這一數據雖令人矚目，但需理性看待：其一，股票市場與實物地產市場的流動性、杠桿結構、情緒傳導機制截然不同，不能簡單類比；其二，香港市場的高度開放性與資金自由流動特征，使其反彈更劇烈，但也更易受外部利率環境、地緣政治等因素影響；其三，84%的漲幅是在前期極度超跌的基礎上實現的，并非常態化年度回報率，不具備復制性。

相較于摩根大通的樂觀，筆者持更為理性的判斷：84%的反彈幅度，放在當前內地樓市的政策環境與居民購買力背景下，實現難度極大。當前樓市更可能的修復路徑是：核心城市、核心區域的優質項目率先企穩，帶動局部市場信心修復；成交量溫和回升，價格跌幅逐步收窄；開發商現金流壓力得到緩解，土地市場逐步解凍。這一過程更像是“L型”底部的右側試探，是溫和修復而非V型反轉，更談不上“報復性反彈”。

總體而言，“報復性反彈”的表述略顯偏激，當前中國樓市的核心特征，是從過去的“單邊下跌”進入“多空博弈”的新階段。對于自住需求者而言，當前市場處于底部區間，或許是關注優質資產、擇機入場的窗口期；對于投資者而言，仍需保持謹慎，不宜盲目跟風，卻也不必一味悲觀。市場的底部從來不是一個精準的點位，而是一個震蕩調整的區間，在這個區間里，理性判斷與耐心持有，遠比被情緒左右、盲目預測走勢更為重要。唯有摒棄極端預期，尊重市場規律，才能在樓市調整期把握合理機會。