北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北漂上班族，穩定工作（收入中等），明年準備和女友結婚（已領證）。現在朋友推薦了一套特殊的房子，是建國門外長安國際6號，50年產權但民水民電，而樓上就是70年產權了，兩種房的居住屬性是完全一樣的，只是因為產權區別而相差了每平2萬元，70年的5萬一平，50年的3萬一平。

我們很想買，因為這房的地段非常好，而且我們也可以不用貸款了，我們自己辦手續也不用中介費用。目前只是不太明白一點，這種一棟樓中的兩種產權是怎么形成的？將來能夠用繳納土地產權費的方式改成70年嗎？如果改變的話是不是能保值好些？

A：

1、又是長安6號，近些天您是第三個問這里的了，看來挺受歡迎啊。不過提醒一句，前幾天我上網看這里的時候，300多套房竟然有20多套在掛牌，遠遠高于北京平均1.5%的掛牌率。那這說明什么？說明部分業主寧可低價也要賣房，這對保值來說不是什么好事兒。

2、另外您寫的這價格對嗎？70年的5萬一平，50年的3萬，我怎么記得不是這數字似的？不過無所謂，等真想買的時候再核實吧。但也提醒一句，這里在十多年前的時候就是6萬一平，現在反倒5萬了，您覺得這價格走勢如何？

3、一棟樓中兩種產權，是因為當年在規劃的時候是低樓層屬于裙樓商業性質，六層以上屬于70年住宅。當年這種樓叫“單體樓綜合體”，很時尚的公寓形式，不出樓門就能解決購物+休閑+娛樂+辦公+居住的多重需求。

只是后來逐漸的不符合大眾的居住習慣了，也就幾乎沒有這種規劃和設計了。現在則是商vs住必須分開，不讓再糾纏不清了。

4、土地性質只要確定就無法改變，北京的土地指標更是被嚴格控制，不可能有人去費力不討好的調整性質，人家圖什么啊？

5、沒必要討論改變性質后的保值，因為根本就不可能。理論上如果改變肯定會好些，因為增加了落戶+學區的功能，價值自然提升了。但這還是別幻想也別聽忽悠吧，絕對的不可能。

僅供參考。

二

Q:

五里店的新興家園與和光里，您推薦哪個？我看您點評過新興家園，說是質量非常好，但這里都是塔樓，看了幾套都不是太好，優勢就是價格不貴。

A：

1、我沒說過新興家園的質量非常好，原話大概率是“理論上質量應該不錯”。因為新興集團當年屬于總后的軍企，施工是他們的主營業務。那新興家園作為他們自己的福利房，又挨著總后南院，理論上就應該質量好了。

2、我推薦哪個？如果是注重自住，那如果能買到新興家園戶型好的就更合適了唄，就因為價格低，但能否買到合適的就看具體情況了。

再有一點，新興家園既然是單位福利房，那即便是轉為了市場化管理，在維護的時候也有可能得到原單位的補貼的。但這也只是理論上的，具體情況我不知道。

3、如果是注重流動性和保值，那和光里應該略強一些。這里當年和大井的豐體時代是同一個開發商，只是土地性質不同而已。豐體是經適房，和光里是商品房，屬于平衡資金的配套項目。但當年的土地不值錢，所以和光里的密度不大，板樓的戶型也比塔樓強。

4、不過多說一句，五里店到目前為止的地段兒不算太強，價格走勢是略落后大盤的。以后看規劃的實施情況吧，希望能提升整體板塊的價值。

僅供參考。

三

Q:

我在和平里有一套學區房，小兩居，目前租金6500。我知道學區房有溢價，也知道出生人口在減少，但我想問的是，怎么能避開這些風險？當然前提是在不改變現狀的情況下，請提供一些其他的辦法。

A：

1、不改變現狀的情況下，您的意思是不賣房是嗎？怎么避開風險，是指溢價部分的保值風險是嗎？

那這誰有什么辦法啊，打個比方吧，現在誰都知道學歷的含金量是在持續下降的，很多年輕人的普本文憑越來越不值錢。于是有人提問了，在不考研也不考其他證書的情況下，怎么讓文憑保持含金量？

2、反正我是沒辦法，大趨勢不是個人的力量能對抗的，躺平或許很舒服，但什么也改變不了，只能是等待下一個周期。

3、當然也可以寄希望于學區質量的提升，比如改成名校直升vs九年校，也就是讀名校的確定性增強，那就等于提高了價值，溢價的支撐就更強了。其他我想不到什么了，幫不上忙。

僅供參考。

四

Q:

我買房也主要考慮的是落戶加分的問題，預算200多萬全款，當然同時兼顧的必須是保值，以便于落戶后換房時不吃虧。至于居住角度則是能自住最好，否則出租也可以，只要租金高些就行。因為我現在單身租房更節約。當然如果買不到合適的也考慮買在城六區之內，看您的推薦了。

Ps：原因是我經過這幾年觀察，發現常規如果是每年6000落戶的話我的排名應該每年上升6000，但現實中我每年也就上升3000左右，說明每年都有新加入的比我分數高，或者是有很多人有加分項。所以兩種考慮，如果能成功落戶就買在城六區之外，否則還不如先考慮自住和保值呢。

A：

1、您這有些前后矛盾吧？前邊說主要考慮的是積分落戶，后邊又說買不到合適的也考慮城六區，那您這“主要”是怎么個標準啊？

2、我明白了，您的意思是想先確定積分落戶的年頭+概率，然后再決定買在市區vs郊區，是這意思嗎？但這我幫不上忙啊，我每年只是看看落戶分數而已，至于規則和技巧什么的都不懂。所以您還是先找對積分落戶熟悉的咨詢吧，要不然我不知聊什么。

3、或者簡單說吧，200多萬在市區買不到多合適的，基本都是公寓或老破小，而且還大多都帶有硬傷。這種房之所以總價低，大多數都是因為價格走勢弱，也就是保值方面不占優。或許租金收益高，但一般也是因為漲的慢才顯的高的。

我要建議就是無論是否加分，都買在近郊的地鐵沿線吧。能用上加分就屬于奉送的功能，不加分也不算吃虧。

常規建議的板塊是通州和昌平，離海淀和朝陽越近越好，這樣租金等數值方面都基本等同于市區，價格走勢也基本一致。200萬比如沙河，還有通州的物資學院一帶，盡量買房齡新點兒的就行，反正總價不是很高，出手都不算難。

4、其他的沒建議了，積分的規則我完全不懂，您還是問別人吧。

僅供參考。

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