全國首例！中國信達盤活十年爛尾樓

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（來源：不良資產行業觀研）

來源丨不良資產頭條綜合URI

在上海嘉定，有一座名為中旭大廈的爛尾樓，2015年工程封頂時，因為資金問題，工程停滯。

2025年，中國信達接手，通過證券化的方式將其盤活，并將原來的商業用途改為保障性租賃住房，成為國內首個Pre-REITs基金模式試水爛尾樓改造保租房的典型案例。

作為停滯十年的爛尾辦公樓，中旭大廈曾是嘉定新城城市界面提升的“攔路虎”，其位于嘉定新城核心區域，距離保利大劇院僅1.2公里，項目占地面積約2.2萬平方米，總建筑面積6.17萬平方米，地上建筑面積4.5萬平方米，原規劃建筑為商業、辦公樓。

2011年，廣西中旭房地產開發有限公司以0.91億元競得該地塊，樓板價為2066元/平方米，溢價率為3.0%；2015年，中旭大廈的結構順利封頂，但是因中旭房地產公司資金鏈斷裂，項目自此長期停滯；2025年3月，中旭開發商等25家關聯企業向法院申請合并預重整；2025年4月-7月，京東資產交易平臺拍賣中旭大廈項目100%股權及應收債權，歷經三次拍賣均流拍，三拍拍賣價為1.71億元，折合樓面價約3800元/平米；2025年8月，新城公司領導一行實地調研中旭大廈項目盤活情況；2025年12月，信達地產與新城公司達成合作，正式啟動項目。

收購方式與交易結構

本次交易采用“AMC主導+基金賦能+專業運營”的結構化運作模式，形成閉環式資產盤活路徑。資金層面，依托中國信達2025年3月發起的550億元不動產盤活投資平臺，其中250億元專項用于Pre-REITs業務，中旭大廈項目資金主要來源于子基金信達坤澤（規模50.01億元），信達地產旗下信達悅生活認繳2.5億元作為有限合伙人，負責項目商業板塊運營，實現資金與運營的綁定。

執行層面，構建“三方分工”體系：信達地產承擔項目代建職責，負責工程修復、改造施工及建設管理，解決爛尾樓工程遺留問題；信悅資管（信達地產資產管理平臺）提供全流程資產管理服務，涵蓋前期定位、規劃設計、招商運營及后期租賃管理；嘉定新城發展有限公司負責政策對接、政企協調及技術支持，為項目落地提供保障。

退出層面，預留Pre-REITs至公募REITs的通道。待項目2028年建成并實現穩定運營后，計劃納入信達Pre-REITs基金培育，通過3-5年運營提升資產價值與現金流穩定性，最終推動資產注入公募REITs完成退出，實現“不良資產-優質保租房-證券化資產”的價值躍遷。

政策支撐 改規劃

中旭大廈包含三幢主體建筑，總建筑面積達6.17萬平方米。1號樓作為保障性租賃住房主體，將建設873套住房，涵蓋一室戶與兩室戶，面積范圍為30至68平方米，采用全裝修全配套設計，實現租客拎包入住。2號樓將引入餐飲消費業態，3號樓將布局大小零售商業，同時在社區內規劃建設多樣化運動場所，滿足住戶日常休閑運動需求，整體打造集居住、消費與休閑于一體的綜合性活力社區，旨在系統提升未來住戶的生活品質與居住體驗。

此次交易的落地，核心依托于多重政策的協同支撐。一方面，國家層面鼓勵AMC機構參與存量資產盤活，明確支持AMC通過基金化、證券化方式處置不良不動產，為信達Pre-REITs模式介入提供合規基礎；另一方面，上海持續推進保租房供給擴容與城市更新，2025年相關政策明確允許商業辦公用地調整為保租房用途，且對爛尾樓改造項目提供政策對接、流程優化等支持，降低項目轉型與審批成本。

政策紅利從三方面破解項目痛點：

其一，解決用途合規問題，通過用地性質兼容調整，讓爛尾辦公樓具備保租房運營資質；

其二，降低資金成本，保租房相關稅收減免、民用水電氣政策直接提升資產收益空間，增強對Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓寬退出通道，保租房REITs常態化發行機制為項目最終證券化退出提供保障，打通“盤活-培育-退出”的政策閉環。