嘉棠雅序AB面：四環內的上車神盤，還是醫院旁的“陪診公寓”？

文/北京進深 林振興

嘉棠雅序，作為北京建工地產“嘉棠系”的第三子，操盤手劉濤肩上的壓力并不小。

畢竟前兩個兄弟盤的戰績，都太能打了。

懷柔嘉棠澐璽，網簽213套，地價覆蓋率超231%，賣一套賺一套的節奏；豐臺嘉棠璟樾，開盤勁銷266套，一炮而紅。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更棘手的是，市場風向變了。此前豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米進深陽臺+花池是標配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序雖說地段不錯，贈送卻收緊了不少，南向陽臺進深最小才1.15米，沒有花池。

北京建工地產本想換打法，直接向方程國賢府“取經”，北向搬出了黑科技“新物種”——裝飾構架。

但根據最新的總平圖顯示，嘉棠雅序全部樓棟取消了北向裝飾構架設計。

贈送縮水，意味著實際使用面積“打折”。

嘉棠雅序定位首置和剛改，面積段99/109/112/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

它的位置，確實很“香”。

項目位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

項目離三甲醫院很近，對剛需99㎡來說，未來極大概率出現一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫院步行可達——簡直就是“陪診短租”的完美標的。

到時候小區或許會出現人員流動大，魚龍混雜，管理難度高，居住純粹性與安全感恐將大打折扣。

一位在東腫瘤醫院的工作醫護坦言，“我對離醫院太近的房子，除非性價比可以，還是有點兒介意的”“天壇醫院主要是神經疾病，神經康復需要很長時間，租房是很合適的”。

不止“醫患”風險，還有“后來者”的背刺。

嘉棠雅序所在地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業，成立于1月6日，注冊資本24.72億元，北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

股權上，北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

然而，環顧四周，競爭者環伺。

眼下，離嘉棠雅序距離3公里左右的豐臺區南苑濕地城中村A區FT00-2302-0001地塊，進入北京第四輪供地清單。

該地塊占地6.14公頃，規劃地上建面12.58萬平方米，容積率2.05，鄰近地鐵19號線新發地站。

周邊有萬達廣場（北京槐房店）、北京華聯BHG Mall（公益西橋店）、北京博愛醫院、槐新公園、海子公園、南苑森林濕地公園等生活配套設施。

不止如此，嘉棠雅序南側，還“藏”著兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中，02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

按照目前趨勢，這兩塊地很可能在未來五年內進入供地清單。這也意味著，嘉棠雅序在產品、贈送面積和價格上可能會被“后來者”背刺。