南京二手房掛牌量，突然暴漲。

上周五，南京小學、初中升學政策迎來了重大變化：

鼓樓、玄武、建鄴等多區不再要求初中提前一年落戶，至此南京全市公辦中小學全面取消入學落戶年限限制；除棲霞區、江寧區外，其他區都不再提及學籍占用/學位年限，學區房學位取消年限限制。

這一變化，無疑給南京樓市投下了一枚重磅炸彈——“報名前落戶即可、學位隨用隨解” 的全面松綁，徹底擊碎了困擾南京家長和購房者多年的 “學區焦慮”，也直接讓學區房迎的掛牌量迎來暴漲。

有數據顯示，上周南京二手房新增掛牌量約4747套，環比大漲27.5%。僅周末兩天就新增超2000套。

01

入學政策落地后不到24小時，南京樓市就迎來了爆發式增長。

貝殼買房數據顯示，政策發布后的第二天（5月9日），南京二手房掛牌量新增1063套；周末兩天（5月9-10日），新增掛牌量超2000套。

最新數據顯示，上周（5月4-10日）南京新增掛牌量約4747套，周新增掛牌量環比大漲27.5%。

要知道，哪怕是在剛剛過去的“銀四”樓市旺季，新增掛牌量單日最多也才807套。而上周六一天超1000套的漲幅，直接刷新了近期紀錄。

而作為南京學區房“風向標”的鼓樓區，這兩天的行情波動更明顯。

首先是掛牌量暴增。二手房中介紛紛在小紅書文：樹人學區房單日新增超70套，掛牌量直接翻倍；寧海路板塊48小時新上43套房；銀城匯文新上50套。

二手房平臺上，一批天目路、銀城匯文、蘇州路等鼓樓經典學區房，還在不斷上新。

其次是掛牌價尚“不穩定”。有中介表示，多數突然“解禁”的房源雖然上架速度快，但對于行情走向持觀望狀態，大部分在市場掛牌均價上下徘徊；僅有少部分想要“搶跑”的業主，會以低于市場均價掛牌。

比如樹人雙學區的迎江園，近期掛牌均價5.88萬/㎡。政策前掛牌價多在均價上下徘徊，政策掛牌房源單價既有4.56萬/㎡的“急售價”，也有6.21萬/㎡的“試探價”，價格跨度比較大。

至于對成交量、成交價帶來的影響，還需時間來觀察。

不過，據中介透露：“今年入學政策已經發布，學區房成交進入淡季，短期內成交量應該會以下滑為主；淡季再加上供應量暴增，成交價大概率會同步下滑。”

02

此次入學政策調整對學區房的影響，可以說是“顛覆”級別——流通性、供應量甚至是價格上的全方位調整。

首先是落戶限制。實際上，南京去年多個區的落戶限制就已從“提前一年”變為“報名前”，今年則是全市所有區、從小學到初中的全面取消，讓家長們徹底告別“落戶焦慮”。

其次是多個區域解除“學位鎖定”。此前，南京小學/初中招生政策中明確規定，每套住房六年/三年內，只安排一名適齡兒童在施教區小學/初中就讀。

這就意味著南京學區房的持有周期被“學位鎖定”強制拉長：小學學區房需持有6年，初中學區房需持有3年，若同時兼顧小學和初中，持有周期長達9年。

對于家長們而言，學區房的持有時間越長，行情漲跌越不可控。若剛好趕在行情好的時候孩子升學、房子脫手，往往能小賺一筆；但若是高位買進、低價賣出，則孩子的教育投資將大大增加。

政策調整后，學區房持有周期徹底靈活化——家長可根據孩子入學時間，靈活選擇買房和賣房時機，無需長期持有，持有周期大大縮短。

這種變化對學區房業主的刺激非常明顯。

政策落地后，二手房平臺上的學區房掛牌量還在不斷增加，隨便點進去一條查看詳情，就能看到房源”既有“滿五”、“滿二”，也有2025年剛剛交易過的“新房源”，時間跨度不一。

有中介透露：“上架最快、數量較多的是2年、5年以上房源，不滿2年的房源占比不多。但也有不少買家咨詢‘報名前買、入學后賣’的可行性。”

需要注意的是，南京二手房交易雖已取消限售，但有“超過2年免征增值稅、超過5年免征個人所得稅”的規定。哪怕“入學就賣”可行，家長們還需額外承擔一筆不小的稅費。

03

那么面對當下的入學政策、市場行情，家長們又該如何購買學區房呢？

理性購買。政策落地后，短期內學區房掛牌量將迎來暴漲，這意味著可選房源變多、市場競爭力增加、房主議價空間擴大。

條件允許下，無需盲目追求總價較低的老破小，可根據孩子入學時長選擇適配房源，兼顧居住舒適度。

同時，距離下一年入學報名還有1年時間，家長們完全有時間可以慢慢挑選價格合適、居住舒適度高、學區含金量更高的心儀房源。

另外，優先挑選滿2年、滿5年房源，以降低交易成本。

優先鎖定頂級雙學區。政策有變，但優質教育資源稀缺性未變。

相對于單學區而言，雙學區的教育資源相對雄厚、學區房價格較為堅挺，兼顧稀缺性和穩定性。

因此有小學、初中需求的學生家長，在預算允許的情況下，可以優先選擇雙學區房，可以最大限度的降低后續房源的貶值空間。