相比周邊普通老洋房，覺園價(jià)格高出20%~30%，仍具有一定合理性。

呂穎雅/發(fā)自廣州

5月8日，位于廣州東山口的百年老洋房“覺園”在阿里資產(chǎn)平臺拍賣，吸引超2.2萬人次圍觀，但最終無人報(bào)名出價(jià)，以流拍收場。

這棟曾因綜藝節(jié)目《大灣仔的夜》走紅的“網(wǎng)紅老洋房”，起拍價(jià)6310萬元，建筑面積約383平方米，折合單價(jià)約16.5萬元/平方米。公開資料顯示，本次拍賣屬于商業(yè)拍賣，并非司法處置，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無查封及產(chǎn)權(quán)糾紛，可正常交易過戶。

一邊是情懷與流量，一邊是現(xiàn)實(shí)與市場。即便疊加“東山口”“百年洋樓”“綜藝取景地”等熱門標(biāo)簽，這棟曾被視為廣州文藝地標(biāo)的老建筑，暫時(shí)未等來買家。

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從“祿園”到“覺園1984”

覺園的故事，可以追溯至百年前。

1926年，一位澳大利亞歸國華僑在東山口建起一棟仿西式紅磚別墅，取名“祿園”。建筑采用典型民國時(shí)期中西合璧風(fēng)格：紅磚外墻、柱式門廊、木質(zhì)旋梯、柚木門窗及琉璃鏤空窗花等元素至今仍被保留。該建筑現(xiàn)為廣州市越秀區(qū)第二批傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑。

覺園實(shí)景圖。來源：阿里資產(chǎn)平臺

其所在的新河浦歷史文化街區(qū)，是廣州現(xiàn)存規(guī)模最大的近代中西結(jié)合、低層院落建筑群，也是“東山少爺”文化的重要承載空間。

2016年，一位攝影師與太太租下這棟老建筑，并以“修舊如舊”的方式進(jìn)行修繕，盡可能保留原有建筑元素與歷史肌理。此后，“祿園”被重新命名為“覺園1984”，轉(zhuǎn)型為復(fù)古民宿與文化空間。

在主理人的運(yùn)營下，這棟老洋房很快成為廣州文藝圈的知名地標(biāo)。除了民宿功能外，覺園還持續(xù)舉辦藝術(shù)展覽、復(fù)古市集、小型音樂會及婚禮活動等。憑借鮮明的民國復(fù)古氣質(zhì)，它也逐漸成為綜藝節(jié)目和社交平臺上的熱門取景地。

2021年，《大灣仔的夜》在此拍攝期間，陳小春、張智霖、謝天華、林曉峰、梁漢文 等“大灣區(qū)哥哥”在覺園做飯、聊天、營業(yè)，一度讓這里成為全國網(wǎng)友熟知的“綜藝同款打卡地”，也讓覺園成為東山口最具流量的老洋房之一。

但熱鬧終究沒能持續(xù)太久。

2025年7月，覺園宣布停止?fàn)I業(yè)，主理人夫婦離開廣州返回成都。曾頻繁舉辦活動的空間，也逐漸沉寂。

同年8月，物業(yè)重新放租，但長時(shí)間無人接盤。如今，這棟老洋房又以6310萬元價(jià)格進(jìn)入二手市場。

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“明星老洋房”為何流拍？

事實(shí)上，自拍賣消息傳出后，覺園便引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

相比普通住宅，它具備較強(qiáng)的話題性：百年建筑、東山口核心地段、綜藝IP與明星效應(yīng)疊加，本身就具有一定稀缺性。

不少關(guān)注覺園的人，希望它能夠延續(xù)過去“城市文藝客廳”的狀態(tài)，繼續(xù)承接展覽、市集與社交活動。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這類依賴內(nèi)容與氛圍運(yùn)營的空間，其持續(xù)性很大程度上取決于主理人的審美能力、資源整合能力以及運(yùn)營理念。一旦運(yùn)營主體更替，原有的內(nèi)容體系與空間氣質(zhì)往往難以復(fù)制。

不過，從市場角度來看，業(yè)內(nèi)更關(guān)注的仍是價(jià)格。

廣州中原物業(yè)部大越秀區(qū)總經(jīng)理陳秋炳表示，覺園總價(jià)門檻對應(yīng)的客群范圍相對有限，再加上當(dāng)前市場情緒偏謹(jǐn)慎，最終流拍并不意外。

他透露，目前東山口老洋房市場整體成交仍相對穩(wěn)定。近幾個(gè)月，東山口松崗東、保安南街等區(qū)域均有類似物業(yè)成交，但面積普遍小于覺園，總價(jià)集中在2000萬~3000多萬元，成交單價(jià)約10萬元/平方米。

“除了進(jìn)入的道路相對較窄，覺園本身賣點(diǎn)不少，花園面積近300平方米，在東山口屬于規(guī)模較大的花園之一，較為罕見，內(nèi)部格局也不錯(cuò)，整體保存度較高。”陳秋炳表示，相比周邊普通老洋房，覺園價(jià)格高出20%~30%，仍具有一定合理性。

在他看來，目前東山口老洋房的成交客戶仍以自住需求為主。“很多買家會有收藏和情懷因素，但最終還是偏自住邏輯。真正拿來做商業(yè)運(yùn)營的并不算主流，因?yàn)橥度牒突貓?bào)未必成正比。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近幾年東山口老洋房市場熱度雖有所回落，但稀缺性仍然存在。隨著東山口商圈文脈與商脈進(jìn)一步融合，時(shí)尚潮流品牌持續(xù)聚集，區(qū)域正逐漸形成兼具市井氣息與生活美學(xué)的新型商業(yè)街區(qū)，市場對優(yōu)質(zhì)老洋房仍保持一定關(guān)注度。

陳秋炳表示，相較前幾年，如今買家明顯更加理性，但東山口老洋房依舊屬于市場上的“孤品”。“數(shù)量本來就少，而且很多不可復(fù)制，市場一直都有意向客戶在關(guān)注。”

對于覺園未來是否仍有成交機(jī)會，陳秋炳認(rèn)為，如果價(jià)格進(jìn)一步貼近市場水平，競爭力會明顯增強(qiáng)，潛在買家范圍也會擴(kuò)大。

從綜藝爆紅到拍賣流拍，短短幾年間，這棟百年洋樓幾乎經(jīng)歷了一輪完整的流量周期。至于覺園未來將以何種方式被重新激活，市場仍在觀望。