每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京海淀豪宅圈，炸鍋了。

前天，一封題為《功德寺業(yè)主寫給702業(yè)主》的信，在社交平臺上流傳。

它列舉了六個(gè)要點(diǎn)，核心表達(dá)了關(guān)于學(xué)區(qū)劃分的事情。

“我們功德寺業(yè)主不是你們702的敵人，你們都還沒買，連業(yè)主都算不上，我們只是在給你提示風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

這里的功德寺業(yè)主，指得和樾望雲(yún)和和樾望鳴的業(yè)主；702則是海開控股0702街區(qū)雙子項(xiàng)目（下稱“海開雙子”）。

它們，是鄰居關(guān)系。那封信發(fā)出的日子，正好海開雙子公示報(bào)規(guī)圖了。

為什么鄰居之間，會充滿火藥味呢？

一切源自海開雙子，產(chǎn)品實(shí)在太"優(yōu)秀"了。在層高、陽臺、架空層、得房率等方面，吊打功德寺雙子。（詳見《海淀豪宅，太難了》）

對于還未交付的功德寺雙子，它們的業(yè)主擔(dān)心，遭遇海開雙子的背刺。

因?yàn)?，功德寺雙子目前面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是：

交付后大概率即破發(fā)——它們的成交均價(jià)在10.5萬元/平米。

圖紙上首現(xiàn)“一步陽臺”

海淀樓盤有陽臺，是件天大的事兒。

早在2024年10月份，頤海澐頌在報(bào)規(guī)圖公示時(shí)，就有群眾表示，"強(qiáng)烈反對該項(xiàng)目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價(jià)其他二手房保值。"

那是北京群眾舉報(bào)陽臺的發(fā)端，要求開發(fā)商承諾不封閉陽臺。

當(dāng)時(shí)，海開控股的回應(yīng)也很干脆：未設(shè)置開敞陽臺、露臺。

但在實(shí)際行為中，頤海澐頌北區(qū)大戶型，還是在一步陽臺上，有了嘗試。

兩年后，在上地0702街區(qū)，關(guān)于陽臺的話題，海開控股則放在了明面上。

在海開雙子公示的報(bào)規(guī)圖上，139平米、159平米和179平米三款大戶型，南向都清晰地顯示，每戶有一個(gè)“一步陽臺”。

當(dāng)然，此時(shí)的海淀樓市，一步陽臺已非新鮮事兒。

之前，建發(fā)海晏、中海安瀾北京和保利熙瑞已有一步陽臺，進(jìn)深50厘米。

花姐預(yù)計(jì)，海開雙子的一步陽臺，預(yù)計(jì)進(jìn)深也是50厘米。

當(dāng)未來的鄰居有了陽臺，功德寺雙子的業(yè)主們急了，也就在情理之中。

畢竟，一個(gè)新盤多了陽臺之后，對老樓盤是降維打擊。盡管它只是一步陽臺。

樓王層高達(dá)到3.3米

功德寺雙子業(yè)主，很在意海開雙子的層高。

厘清這個(gè)問題，先看看它們的產(chǎn)品配比。

和樾玉鳴的主力戶型139平米（占比47%），其次是157平米（130套）、129平米16套、212平米和253平米各36套；

和樾望云的主力戶型139平米（占比五成），其次是174平米108套、99平米67套、106平米106套。

反觀海開雙子，98平米100套、116平米228套、139平米212套、159平米145套、179平米28套。

兩者對比，海開雙子放棄了106平米、129平米和200平米以上面積段，其余面積和功德定位大抵相似。

下面，花姐對和樾望云和海開雙子可對標(biāo)的主力戶型，進(jìn)行了對比：

1、98平米。最大的區(qū)別，和樾望云為南向兩面寬，到了海開雙子身上，則進(jìn)化成了南向三面寬。

2、139平米。二者整體構(gòu)造相仿，均為經(jīng)典四葉草設(shè)計(jì)。區(qū)別在于，海開雙子的139平戶型，在客廳的南向，有了一步陽臺。

3、179平。與139平一樣，內(nèi)部構(gòu)造差不多，最主要的區(qū)別，仍在一步陽臺上。

換句話說，功德寺雙子和海開雙子，在主力戶型上，是重疊的。但明顯海開雙子有了較大進(jìn)化。

此外，雖說兩個(gè)盤的容積率都是2.2，限高都是30米，但在層高上，海開雙子應(yīng)該略勝一籌。

花姐推測，海開雙子的戶型層高普遍為3米；北區(qū)樓王4#和5#，比較特殊，層高為3.3米。

而和樾望云部分樓棟層高是2.95米，普遍高3米。和樾玉鳴的層高，也大抵如此。

兩大技巧讓日照達(dá)標(biāo)

在北京買房，日照是個(gè)關(guān)鍵。

從地塊條件上，功德寺雙子與海開雙子差異并不大，南北走向，東偏南朝向。

在容積率上，海開雙子略占上風(fēng)，容積率2.2。功德寺雙子容積率2.1，扣除北面的街坊路，實(shí)際容積率2.24。

這個(gè)先天條件，決定了它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，樓間距太密。

一年前，功德寺雙子開盤，被吐槽最多的，也就是樓間距太小。

很顯然，海開雙子依然面臨這個(gè)問題。

但，海開控股請?jiān)O(shè)計(jì)大牛維拓時(shí)代，來了一場“曲線救國”。

它將樓棟形成兩兩組合，達(dá)到群塔效應(yīng)，讓日照樓間距比輕松過關(guān)。

具體的細(xì)節(jié)是：北區(qū)有七對，東西間距，1.66米和1.81米；南區(qū)有五對，東西間距1.46米、1.81米和3.31米。

此外，0702雙子還有10棟住宅樓，設(shè)計(jì)了首層架空層，除了當(dāng)會所之用，也可破解日照難題。

海開雙子用了這兩大技巧之后，在日照上和功德寺雙子各有千秋，功德寺以板樓為主，而海開雙子是“化板為塔”。

如果讓花姐來評判誰，會認(rèn)為功德寺雙子的視線更好。原因是，它們沒有采用花式設(shè)計(jì)來規(guī)避日照的問題。

長江后兩推前浪。

在好房子時(shí)代，產(chǎn)品迭代飛速，功德寺業(yè)主們的心情，可以理解，但這就是現(xiàn)實(shí)。