2026年5月12日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十四屆產城融合投融資大會”召開。

尊敬的各位嘉賓，線上線下的各位新老朋友，大家好！

在“十五五”的開局之年，中國房地產TOP10研究組召開2026中國房地產上市公司研究成果發布會及第二十四屆產城融合投融資大會，意義不同于往屆。二十四年來，這項研究見證了中國房地產行業的發展歷程，也為我們研判行業的趨勢，提出了寶貴的啟示。今天我就“十五五”時期中國房地產上市公司可持續發展路徑這個話題從經濟環境、挑戰與機遇，轉型路徑三個維度與各位分享一些思考，請大家批評指正。

一、“十五五”時期房地產行業面臨的經濟環境

“十五五”規劃綱要第四十四章推動房地產高質量發展為未來的5年房地產發展定下了清晰的路線。與十四五相比，一個顯著的變化是，房地產相關的內容被調整到加大保障和改善民生力度這一篇，這標志著政策導向的根本性轉變，也就是從過去的規模調控轉向民生保障與高質量發展并重。

今年政府工作報告進一步以控增量、去庫存、優供給定調房地產工作，這九字方針傳遞了三個明確的信號，控增量就是不再盲目擴大新房供應，收緊城市開發邊界；去庫存就是把庫存商品房轉保障房作為主要的政策工具；優供給預示著高品質、低密度、綠色智慧的住宅將成為供給方向。房地產調控從止跌回穩到著力穩定，政策目標更加清晰，不是簡單的政策刺激，而是在風險出清預期修復的基礎上實現可持續的運行。

從宏觀經濟方面看，當前房地產市場供求關系已經發生重大變化。一方面，住房總量基本平衡，局部過剩。另一方面，結構性供給不足，與改善性需求升級并存。國家統計局的最新數據顯示，2026年3月末，商品房待售面積同比下降了0.1%，這是52個月以來首次實現的同比下降，表明去庫存政策正在見效。但是我們也要看到1-3月房屋新開工面積同比是下降了20.3%，竣工面積下降了25%，房地產的增加值占GDP的比重去年雖然已經降到5.9%，但是仍高于發達國家，他們通常這個占比是5%這個水平。房地產在筑底趨穩的同時，行業收縮態勢可能還要持續一段時間。

那在資本市場方面，“十五五”規劃明確提升制度包容性與投融資功能。今年年政府工作報告強調進一步深化資本市場投融資綜合改革。這為房地產上市公司優化融資結構、創新融資工具提供了制度空間。

二、房地產上市公司面臨的挑戰與機遇

“十五五”時期，上市房企既面臨不少嚴峻挑戰，同時也蘊含著一些難得的機遇。概而言之，有三大挑戰、四大機遇。

（1）三大挑戰

一是盈利模式重構的挑戰。傳統的高杠桿高周轉模式已經難以為繼。“十五五”規劃明確提出推行房地產開發項目公司制、融資主辦銀行制，有序推進現房銷售。這意味著預售制紅利逐步消退，企業現金流管理面臨嚴峻考驗。從上市公司經營數據看，行業毛利率和凈利率持續承壓，部分企業已出現虧損。

第二個挑戰是存量盤活的挑戰。在控制量約束下，新增建設用地原則上不得用于房地產經營開發。企業必須向存量要效益，但存量資產盤活涉及產權、規劃、融資等復雜環節，對運營能力提出了更高要求。

第三個挑戰是債務風險化解的挑戰。今年政府工作報告明確將房地產風險與地方政府的債務，中小金融機構的風險并列要求統籌推進有序化解。雖然白名單制度為保交房提供了保障。但部分上市公司仍然面臨著短期償債壓力和信用評級下調的風險。

（2）四大機遇

一個是政策紅利釋放的機遇。“十五五”規劃首次在國家規劃層面明確探索配租型與配售型保障型住房房源有序轉換和統籌使用。存量商品房收購用于保障房獲得專項債的支持，為上市公司去化庫存，回籠資金開辟了新通道。

第二個機遇是好房子建設的機遇。“十五五”規劃明確要求建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質提升工程，改善型住房需求持續釋放，高品質住宅存在結構性機會，支持多子女家庭改善型住房需求的政策導向，也將激活住房的置換鏈條。

第三大機遇是城市更新與產城融合的機遇。城市發展從大規模增量擴張向存量提質增效，城市更新成為重要抓手。物業服務業被明確為城市運營配套的核心支撐，產城融合成為產城協同發展的重要途徑，這為具備綜合運營能力的上市公司提供了廣闊舞臺。

第四個機遇是輕資產轉型的機遇。商業不動產REITs等工具為盤活存量資產提供了退出通道，推動行業向輕資產運營、服務化轉型。物業服務、資產管理、城市運營等新賽道正在打開增長空間。

三、房地產上市公司可持續發展的路徑

面對環境的變化，我認為房地產上市公司應當從以下五個方面探索可持續發展的路徑。

第一是優化投融資結構，從規模驅動轉向質量驅動。“十五五”時期，上市公司應充分利用資本市場改革紅利，優化債務結構，降低對高成本信托非標融資的依賴，積極運用公司債、綠色債券、REITs等多元化工具，構建穩健、低成本的融資體系。建立以ROE（凈資產收益率）和經營性現金流為核心的內部考核評價體系，告別單純追求銷售規模和粗放模式。要認識到在控增量的背景下，投資回報率比投資規模更為重要。

第二是深化存量運營，從開發銷售轉向全周期管理。“十五五”規劃明確建立房屋全生命周期安全管理制度，這提示我們要重新定義房地產的價值鏈。上市公司應積極布局存量房運營、物業服務、資產管理等業務，構建開發運營服務全鏈條的能力，特別是要抓住城市更新機遇，將老舊小區改造，存量商業盤活與城市運營相結合，從“空間提供商”升級為“城市服務商”。

第三是踐行好房子標準，從產品同質化轉向品質差異化。優供給的核心是品質提升。上市公司應將綠色建筑、智慧家居、適老化設計等納入產品的標準體系，打造差異化的競爭優勢。同時關注“十五五”規劃對于保障性住房的傾斜政策，探索商品房與保障房的協同發展，在滿足多層次住房需求中，拓展業務空間。

第四，擁抱數字化轉型，從傳統建造轉向智慧賦能。數字技術正在重塑房地產行業的運行效率。上市公司應加大在BIM技術、智慧社區、數字營銷等領域的投入，通過數字化手段降低管理成本，提升客戶體驗，優化資產運營，特別是要利用大數據，精準研判人口流動和住房需求，實現地隨人走，房隨需建的精準空間。

第五，堅守風險底線，從被動應對轉向主動防控。在當前的環境下，活下去，才能談發展。上市公司應當嚴守財務紀律，保持合理的資產負債率，優化債務期限結構，同時積極響應監管機構白名單制度，確保項目交付，維護品牌信譽。要認識到“十五五”時期，防范債務違約風險是監管底線，也是企業可持續發展的生命線。

各位嘉賓各位朋友，“十五五”時期是中國房地產行業發展模式深刻變革的關鍵五年。對上市公司而言，這既是陣痛期，也是轉型期、重塑期。能夠成功轉型的房地產上市公司，應當是低杠桿的、重運營的、高品質的、數字化的、服務化的。只有主動的擁抱改革，重塑核心競爭力，才能夠在十五五的征程中行穩致遠。這需要我們大家共同見證中國房地產從大到強的真正蛻變，上市房企從總規模擴張到高質量發展的鳳凰涅槃。

最后預祝本次發布會圓滿成功。謝謝大家！