近兩年住房“以舊換新”已經成為各地優化樓市政策的重要一環，根據中指研究院不完全統計，今年以來，各地已有超40條相關政策落地，上海、佛山、湖南等地出臺“以舊換新”新政，引起市場更多關注。

經過兩年多的探索與完善，各地住房“以舊換新”模式不斷升級，更多方式調動企業及居民參與積極性，部分城市取得良好效果，預計未來將有更多城市參考借鑒，更好推動住房“以舊換新”，打通一二手房置換鏈條。

模式再升級：住房“以舊換新”政策持續迭代

從交易流程劃分，各地支持住房“以舊換新”主要分為支持中介或開發企業優先售房、企業收舊換新、政府發放購房補貼鼓勵居民自主“以舊換新”三類。更多城市在此基礎上，通過擴大收購房源范圍、提供換新補貼等加大力度支持住房“以舊換新”，近幾個月多地優化調整相關政策，為住房“以舊換新”提供了更多思路。

更多地區支持“收購轉售”，快速完成舊房收購，加速新房、二手房置換。4月20日，佛山發布《關于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，通過“委托銷售”“收購轉售”“收購盤活”三種模式推動住房“以舊換新”。本次支持的“收購轉售”模式指房企按市場化原則，參考市場評估價與換房人協商確定收購價格，收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售，與此前已在部分城市落地的國企收舊換新相比，“收購轉售”由于用途為收購后房企二次銷售而非用于保障性住房等，收購速度更快，同時由房企提供確定的退出通道與資金過橋，有助于換房人快速回籠資金。

山東、湖南落地“拆舊換新”模式，與城市更新相結合協同發力。5月13日，湖南出臺新政，也指出推動“拆舊換新”，鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建，對符合條件的，由房屋產權所有人自主出資對住房依法申請拆除重建，并明確完善城市更新項目容積率核定機制，可按法定程序適當優化容積率等規劃條件，充分利用地上空間、地下空間增配基本公共服務設施、便民商業服務設施等；可通過增建房屋出售（租）及設施長期運營收益彌補建設投入。

上海三區啟動收購二手房試點，房票收購、規則細化，精準收購二手房補充保租房房源。

政策支持：擴寬收購房源用途，加大收購資金支持

各地為了順利推進住房“以舊換新”，在參與企業、換房人兩端加大配套政策支持力度，提升企業及居民參與住房“以舊換新”的積極性。

在企業端，各地主要通過加大資金支持力度、擴寬收購房源的使用范圍等政策協同發力，降低企業收購舊房的成本，具體來看：

山東明確多項配套政策支持住房“以舊換新”，允許房企以經營性物業作為抵押物申請經營性物業貸款，用于收購后舊房在經營期間的裝修改造資金或運營維護資金，同時，鼓勵各類市場主體，將收購房屋改造為租賃用房，并鼓勵企業探索創新“收儲+托管”運營管理模式，委托第三方專業租賃機構開展租賃服務；煙臺在省級文件基礎上，進一步明確相應資金支持政策，協調多家金融機構為收購二手房用于長期租賃的企業提供租賃住房貸款支持，貸款期限可達25年以上，最低利率為3%左右，同時設立3000萬元租賃住房貸款貼息資金，對上市租賃企業提供每年1%、最長5年的貸款貼息。

佛山在“收購盤活”模式中指出收購舊房的使用范圍，明確可通過裝修改造用作“市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等”，進一步提升收購房源的使用靈活性。

在居民端，各地普遍結合公積金、購房補貼等政策，降低換房人住房“以舊換新”的購房成本，并優化收購房源的限制要求，擴大收購房源的覆蓋范圍，帶動更多換房人參與，具體來看：

公積金政策優化方面，山東明確符合條件的換房人再次申請公積金貸款購買新房時核減一次公積金貸款次數；佛山、杭州、揚州等地明確參與“以舊換新”的購房者，在申請住房公積金時，最高貸款額度可上浮，上浮比例在20%-30%。

發放購房補貼房方面，廣州發放“賣舊買新”補貼，金額為所購新建商品住房貸款總額的1%（最高3萬元），廣州花都區在市級補貼基礎上，發放專屬“以舊換新”補貼，補貼額度為所購新建商品住宅貸款總額的1%（最高2萬元），可與市級補貼疊加，即最高合計補貼5萬元。

優化收購房源限制方面，今年4月，煙臺明確收舊范圍擴展至市七區全域，房齡上提高至30年，舊房抵頂新房款的比例也提升至70%。對于參加“以舊換新”房源要求、舊房抵頂新房款的比例進行優化，也有助于擴大參與“以舊換新”的房源范圍，降低居民參與門檻。

“以舊換新”推進加速，部分城市取得積極效果

各地住房“以舊換新”持續推進落地，部分城市取得了良好成效，對于提振市場活躍度、提升新房市場銷售規模起到了積極作用。

上海2月初在徐匯區、靜安區、浦東新區三區啟動收購二手房試點，3月末靜安區首筆簽約落地，收購二手房房源面積約40平方米、收購金額約220萬元，換房人以收購房票購置靜安區內112平方米新房；截至4月27日，據報道浦東新區已累計接待咨詢洽談200多組市民，深入意向70余組，2套房屋完成收購，2套即將完成，2套已成交房屋，一套面積約45平方米，總價約240萬元，另一套為64平方米，總價約350萬元，收購價格參考區域近期真實成交價，不低于市場水平。

杭州富陽區1月末啟動住房“以舊換新”，首批計劃收購200套二手房，據披露數據，200戶入圍家庭已于2月13日通過搖號產生，二手房評估及簽約持續推進，截至4月6日，已有61戶家庭預訂新房，預訂房源多集中在120-160平方米戶型段。

寧波2月啟動住房“以舊換新”第三期活動，舊房收購范圍覆蓋1800余個小區，可選新房覆蓋185個小區、3.2萬余套房源，據披露數據，截至4月19日，線上意向申請提交8378人，其中審核通過7316人，舊房總數共1588套。

中指研究院認為，當前部分城市完善住房“以舊換新”政策后，居民參與積極性較高，政策取得積極效果，助力當地增加保障性住房規模、加快新房庫存去化，預計后續將有更多城市參考借鑒各地經驗，并結合當地市場情況探索、優化住房“以舊換新”政策，為房地產市場平穩運行提供支撐。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲