《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅近期房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。本周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動態(tài)？明源君幫大家匯總好了，下面一起來看看吧。

中央再提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解

湖南跟進(jìn)升級樓市政策，廣州松綁自持物業(yè)

4月下旬，中央政治局會議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，5月9日舉行的國常會再次強(qiáng)調(diào)化解風(fēng)險(xiǎn)：

“宏觀政策要在用好、用足上下功夫，堅(jiān)持靠前發(fā)力，不斷提升實(shí)施效能”；

“要有力有效應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解，緊盯壓實(shí)各方安全生產(chǎn)責(zé)任，堅(jiān)決遏制重特大事故發(fā)生”。

由此我們不難看出，這一輪頂層定調(diào)的核心是托底，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

地方層面快速跟進(jìn)。5月13日，湖南省住建廳等9部門聯(lián)合印發(fā)《湖南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（簡稱"新湘十條"），印發(fā)當(dāng)日起正式施行，有效期3年。

此次“新湘十條”有三個(gè)鮮明特征：

1、吸引人才。從人口導(dǎo)入的邏輯入手，將住房政策與人才戰(zhàn)略深度綁定，以安居成本優(yōu)勢爭奪青年人才；

2、直面庫存。通過專項(xiàng)債收購、房票安置、“以舊換新”等多渠道消化存量商品房；

3、聚焦居住品質(zhì)。以“好房子”建設(shè)導(dǎo)則和評選機(jī)制，推動住房品質(zhì)升級。

這一新政看似跳出單純放松限購、降首付的傳統(tǒng)路徑，實(shí)則是在“因城施策”的邊界內(nèi)，把工具用得更充分。戳這里，了解線上AI銷售員

政策工具還在擴(kuò)容。5月12日廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通知，自持住宅可以轉(zhuǎn)成商品房對外售賣，有效期1年。

只要所在片區(qū)及板塊新房去化周期低于18個(gè)月，以前“競自持”、按規(guī)定自持的房源，全都能申請轉(zhuǎn)可售。自持寫字樓、商鋪等商辦物業(yè)，也能參照執(zhí)行。

按新舊地價(jià)差額取高補(bǔ)繳地價(jià)，最多可分3批次申請，首批轉(zhuǎn)售面積不能少于20%，靈活盤活房企存量房源。

其目的也是為了盤活存量房產(chǎn)、穩(wěn)定樓市預(yù)期，通過標(biāo)準(zhǔn)透明的地價(jià)機(jī)制降低成本。

總的來看，當(dāng)前樓市調(diào)控政策承載了多重功能。短期來看是風(fēng)險(xiǎn)防控，中期是城市競爭，長期則是民生安居。

這些政策功能的疊加，也重塑了城市的競爭邏輯。城市的實(shí)力比拼，正在從單一的土地財(cái)政轉(zhuǎn)向“人口-產(chǎn)業(yè)-稅收”的多元模式。

未來，地產(chǎn)行業(yè)沒有普漲的行情，格局加劇分化是常態(tài)。房企也需要適配新規(guī)則，及時(shí)調(diào)整生存策略。

萬科高管薪酬調(diào)整

地產(chǎn)人價(jià)值體系正在重塑

近日萬科的一份公告，將高管們的薪酬結(jié)構(gòu)徹底改寫。

其核心變化有三點(diǎn)：

第一，在公司全職工作的董事及高管薪酬由基本薪酬、績效薪酬及中長期激勵(lì)收入構(gòu)成，其中績效薪酬占比強(qiáng)制不低于50%。

第二，高管如出現(xiàn)違反義務(wù)給公司造成重大損失，或?qū)ω?cái)務(wù)造假、資金占用、違規(guī)擔(dān)保等違法違規(guī)行為負(fù)有過錯(cuò)的，公司可停發(fā)未付薪酬、全額或部分追回已發(fā)薪酬。

第三，當(dāng)公司由盈轉(zhuǎn)虧或虧損擴(kuò)大時(shí)，高管平均績效薪酬原則上應(yīng)相應(yīng)下降。

這波操作，響應(yīng)了證監(jiān)會2026年1月1日起施行的《上市公司治理準(zhǔn)則》。

該準(zhǔn)則第五十七條明確規(guī)定：“董事和高管薪酬由基本薪酬、績效薪酬和中長期激勵(lì)收入等組成，其中績效薪酬占比原則上不低于基本薪酬與績效薪酬總額的50%”；

第五十九條也進(jìn)一步約束：“公司較上一會計(jì)年度由盈利轉(zhuǎn)為虧損或者虧損擴(kuò)大，董事、高級管理人員平均績效薪酬未相應(yīng)下降的，應(yīng)當(dāng)披露原因”。

這可不是什么模糊的指導(dǎo)建議，而是強(qiáng)制性的監(jiān)管紅線。

目前，綠地控股、大悅城、濱江集團(tuán)等房企已經(jīng)披露相關(guān)制度，預(yù)計(jì)接下來還會有更多上市房企陸續(xù)公告薪酬調(diào)整方案。

高管薪資調(diào)整的背后，有監(jiān)管合規(guī)的壓力，也有行業(yè)周期的緊逼。

過去，地產(chǎn)高管的收入看職級，動輒年薪千萬，靠的大多不是個(gè)人能力，而是行業(yè)上行期的紅利。畢竟站在風(fēng)口上，豬都能飛。

現(xiàn)在行業(yè)下行，高管必須用自己的真本事來證明價(jià)值了。

需要注意的是，當(dāng)高管的薪酬與業(yè)績深度綁定，這種邏輯也會迅速向中層、基層傳導(dǎo)。

也就是說，在目前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的平均薪酬將不再具備過去那么明顯的優(yōu)勢。

從長遠(yuǎn)來看，高管薪酬調(diào)整也是一件好事，督促董事和高級管理人員履職盡責(zé)，讓企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)無法轉(zhuǎn)嫁。

另外，行業(yè)里的很多泡沫被擠出去了，規(guī)則更透明了，套利空間也更小了，真正能夠創(chuàng)造價(jià)值的地產(chǎn)人，也更有可能被看到。

還是那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

開盤兩分半鐘售罄，多個(gè)城市再現(xiàn)“日光盤”

市場K型分化加劇

四五月份的樓市，有不少亮點(diǎn)。

有媒體報(bào)道稱，廣州海珠區(qū)保利海韻項(xiàng)目5月10日首推的超300套房源，僅用時(shí)兩分半鐘即售罄，整體銷售金額約18億元，成為廣州樓市新政出臺后首個(gè)“日光盤”；

深圳今年的首個(gè)“日光盤”，也在新政后誕生。5月3日，光明區(qū)龍湖觀萃苑項(xiàng)目推出92套房源，40分鐘全部售罄，最終銷售額超3.5億元。

4月份，上海前灘濱江的前灘元境項(xiàng)目，僅用30分鐘便售罄，成為上海今年首次觸發(fā)積分的項(xiàng)目；杭州濱江區(qū)的中海萬潮玖序項(xiàng)目，推出42套大平層，開盤即售罄……

這批日光盤的出現(xiàn)，不是樓市回暖的信號，而是購房者用排除法做的選擇。

在現(xiàn)在的市場行情下，大家現(xiàn)在的買房，不會想著抄底、賺差價(jià)，除了自身的居住需求之外，還有更多資產(chǎn)配置安全性的考量。項(xiàng)目的地段優(yōu)勢、房企實(shí)力、稀缺性、性價(jià)比都必須考察。

幾輪淘汰下來，能上桌的項(xiàng)目所剩無幾?！叭展狻辈皇菢鞘谢嘏切掖嬲咛倭?。

這樣的變化也在加劇市場的K型分化，好的更好，差的更差。這點(diǎn)在拿地端已經(jīng)非常明確，核心城市的核心地塊才有溢價(jià)，遠(yuǎn)郊流拍或底價(jià)成交。

說到底，日光盤給行業(yè)帶來的信號不是回暖，而是出路。真正懂結(jié)構(gòu)性機(jī)會的房企，才不會在遠(yuǎn)郊失血，或者在核心區(qū)做錯(cuò)產(chǎn)品定位。

1-4月22城“小而美”宅地占比為43%

5月14日，中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市1-4月“小而美”宅地（規(guī)劃建面≤5萬㎡且起始價(jià)≤10億元）推出占比呈逐年上升趨勢。

具體占比為2022年21%、2023年26%、2024年28%、2025年34%、2026年43%，五年間占比實(shí)現(xiàn)翻番。

據(jù)介紹，這類地塊一般滿足三個(gè)條件：

1、位于城市核心城區(qū)或成熟板塊，有區(qū)位優(yōu)勢和完善的配套；

2、規(guī)劃條件優(yōu)越，容積率大多在1.5-2.5之間，適合打造高品質(zhì)改善產(chǎn)品；

3、起拍總價(jià)相對可控，一般在10億元以內(nèi)。

在目前的行情下，核心區(qū)域、小面積、低總價(jià)的宅地一出現(xiàn)，自然會引起房企爭搶。今年，各地“小而美”地塊成交表現(xiàn)就很亮眼。

深圳龍華區(qū)一宗規(guī)劃建筑面積約4.45萬平方米宅地，成交溢價(jià)率高達(dá)40.2%；

成都錦江區(qū)一宗規(guī)劃建筑面積約2.98萬平方米宅地，溢價(jià)率23.0%；

南京一宗規(guī)劃建筑面積約1.55萬平方米的迷你地塊，溢價(jià)率27.8%……

5月28日將開拍的上海第四批次土拍中，5宗地塊有4宗具備“小而美”特征，其中虹口內(nèi)環(huán)兩宗宅地面積分別僅0.71公頃和0.61公頃，更突顯了這一供應(yīng)導(dǎo)向。

從供地端來看，“小而美”地塊占比上升，一方面是很多城市的被動選擇，因?yàn)楹诵某菂^(qū)沒有多少地了，大體量地塊難以為繼；另一方面也是地方政府主動做品質(zhì)升級的體現(xiàn)，用優(yōu)質(zhì)地塊維持土地價(jià)值，對沖整體出讓金下滑的壓力。

供地端的轉(zhuǎn)向，客觀上也為中小房企和民企打開了拿地窗口。但這并不意味著拿到地就能賣得好，有三點(diǎn)需要特別注意：

一是這些地塊往往樓面價(jià)不低，加上“好房子”標(biāo)準(zhǔn)下的建安成本上升，利潤空間未必樂觀；

二是這類地塊容錯(cuò)率低，沒有多少試錯(cuò)成本。核心區(qū)客群對產(chǎn)品品質(zhì)、房企品牌實(shí)力非常敏感，這不只是多用心就能解決的問題；

三是窗口期可能不持續(xù)太久。一旦市場回暖，資金優(yōu)勢明顯的國央企可能再度擠壓民企空間。

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