北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)：孩子在五棵松附近上班2年，部委直屬事業(yè)單位，單身，準(zhǔn)備給他買套房子。預(yù)算現(xiàn)金400萬(wàn)左右，剩下的可以貸款。

我的想法是：一個(gè)是五棵松附近的小三居，房齡老，居住體驗(yàn)差，但上班方便。再一個(gè)就是在首鋼園附近，買套新的小三居，居住體驗(yàn)好點(diǎn)，交通還算便利，就是石景山的學(xué)區(qū)弱點(diǎn)。

如果順利的話，結(jié)婚到有小孩上學(xué)，也得小10年以后了。麻煩給指點(diǎn)一下，在什么地段買什么樣的房子更合適。

A：

1、您家預(yù)算到底是多少啊？貸款是指公積金還是商貸vs組合貸？上班兩年按說(shuō)還不能貸滿吧？那是先用了首貸資格還是說(shuō)等能貸滿了再買？

2、五棵松附近的老小區(qū)三居，如果買的話就多看房+多算賬唄，盡量買學(xué)區(qū)溢價(jià)占比低的就行，有可能買到。

3、石景山的學(xué)區(qū)肯定不如海淀，但一分錢一分貨，這里的房?jī)r(jià)中也不含溢價(jià)啊。這就跟買衣服似的，大眾品牌肯定沒(méi)有LV有面子，但也不用支付品牌溢價(jià)，穿著實(shí)惠啊。所以看自己更重視哪方面吧？各有優(yōu)劣。

不過(guò)多說(shuō)一句，房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的。如果孩子十年后才用上學(xué)位，即便是首付400萬(wàn)中包含的溢價(jià)就百萬(wàn)左右，要閑置十年，考慮好是否合適？

另外從今年起是明確開始入學(xué)低谷期，至少延續(xù)到2032年，如果沒(méi)有政策支持，溢價(jià)部分的保值有可能受影響，考慮好風(fēng)險(xiǎn)吧。

4、我要建議就是看石景山的學(xué)區(qū)房唄，京源和景遠(yuǎn)的，學(xué)校放到海淀也至少中上，而且沒(méi)什么溢價(jià)。將來(lái)用得上學(xué)位就用，用不上也不吃虧。

另外您家孩子既然是部委直屬事業(yè)單位，應(yīng)該是參公事業(yè)編吧？如果是的話那就問(wèn)問(wèn)有沒(méi)有政保，現(xiàn)在的政策怎樣，將來(lái)的政策會(huì)怎么改？然后再綜合考慮房子吧。

僅供參考。

二

Q:

房山線臨近稻田地鐵口的長(zhǎng)景新園小區(qū)從建筑質(zhì)量、自住、保值、流通、周邊商業(yè)、自然環(huán)境、物業(yè)管理等方面有哪些優(yōu)劣？

A：

1、您這是要讓我寫SOWT分析啊？我在公司寫份報(bào)告的收入可不算低，免費(fèi)的話一般不提供這么細(xì)致的服務(wù)。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，長(zhǎng)景新園是典型的安置房+回遷房小區(qū)。這種小區(qū)的質(zhì)量一般都不算太強(qiáng)，但也肯定驗(yàn)收合格了，只是標(biāo)準(zhǔn)不太高而已。

自住的話看自己喜好。原始業(yè)主中有一部分是西城區(qū)的定向安置房，一部分是當(dāng)?shù)卮迕竦幕剡w房。這種小區(qū)通常是老北京的本土氛圍濃厚，只看自己的喜好。

保值的話不算太強(qiáng)。因?yàn)槭紫鹊囟蝺壕推胀ǎ边吺撬畮?kù)，東邊是大規(guī)模的兩區(qū)交界綠地，西邊是高速+鐵道+河道的多重隔離。所以這種地段兒很適合自住，但從規(guī)劃角度很難引入大型配套。另外一點(diǎn)，政府是要靠土地賺錢的，如果是好地塊兒就留著賣高價(jià)了，能規(guī)劃成大型保障房項(xiàng)目的土地通常價(jià)值不太高。未來(lái)的發(fā)展相對(duì)普遍，畢竟規(guī)劃是他們做的，潛力如何也早都規(guī)劃好了。

流通的話看價(jià)格了，只要價(jià)格不高就都不難賣。我剛看了看這里的掛牌比例是2%左右，基本就是北京平均值，稍微高點(diǎn)兒也不多，說(shuō)明流通性還可以。

3、周邊商業(yè)和自然環(huán)境您還是自己看吧，這我要寫出來(lái)也得是上網(wǎng)搜，沒(méi)意義。物業(yè)角度一般都普通吧，收費(fèi)肯定不高，物業(yè)職工多數(shù)也是當(dāng)?shù)氐模仓梅啃^(qū)其實(shí)都差不多，能提供基礎(chǔ)服務(wù)就挺好了。

4、具體的優(yōu)劣我就不寫了，意義不大，還是看自己的主要需求吧。長(zhǎng)景新園的最主要優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，社區(qū)氛圍濃厚，離地鐵不遠(yuǎn)，居住的性價(jià)比在當(dāng)?shù)貞?yīng)該算不錯(cuò)的。房子本來(lái)就是住的，如果是注重居住的買這里挺合適的。

僅供參考。

三

Q:

我小孩預(yù)計(jì)2028年上小學(xué)，他戶口隨我愛人落在了大興禮賢。我們現(xiàn)在平谷工作，如果小孩不回禮賢上學(xué)的話，我們打算買套房子，讓小孩在其他區(qū)上學(xué)，總歸是比禮賢好點(diǎn)。預(yù)算三百萬(wàn)左右，不知道有沒(méi)有機(jī)會(huì)在通州、順義、房山這些地方，兼顧住和上學(xué)呢，不奢求好學(xué)校，比當(dāng)下強(qiáng)就得。

我們還有二胎預(yù)計(jì)今年10月份出生。。。。，我問(wèn)了AI，建議我就在平谷買[捂臉]，我其實(shí)不想。

A：

1、戶口在禮賢，工作在平谷，這離的也太遠(yuǎn)了吧？

2、300萬(wàn)預(yù)算，那在五環(huán)外的近郊都沒(méi)問(wèn)題啊，常規(guī)就是居住體驗(yàn)還不錯(cuò)的兩居室。但學(xué)校怎么比較我就不知道了，對(duì)平谷和禮賢的學(xué)校完全不懂。

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧。通州和順義都有普遍意義上的學(xué)區(qū)房，也就是房?jī)r(jià)中包含溢價(jià)的，比例通常跟市區(qū)差不太多。比如通州的運(yùn)河vs后南倉(cāng)等低，順義則是以建新等小區(qū)為主，都是學(xué)校的排名高，所以很受當(dāng)?shù)丶议L(zhǎng)追捧，溢價(jià)也就不低。300萬(wàn)買房沒(méi)問(wèn)題，肯定能滿足家庭居住，就是居住的性價(jià)比不是很高，學(xué)區(qū)房都這種情況。

房山典型的就是長(zhǎng)陽(yáng)板塊，黃城根+北小+四中+十二中的分校學(xué)區(qū)都挺好的。房子沒(méi)有溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。就是前幾年據(jù)說(shuō)孩子多，所以都是多校派位，現(xiàn)在不知道是不是能基本對(duì)口了？300萬(wàn)買房也沒(méi)問(wèn)題，房齡新的有的是。

4、具體的我沒(méi)建議，看您的通勤情況+是否接受學(xué)區(qū)溢價(jià)吧。不過(guò)我還是不太理解，工作在平谷，如果買房在房山的話怎么通勤啊？房子是用來(lái)住的，還是綜合考慮吧。

僅供參考。

四

Q:

我之前咨詢過(guò)您關(guān)于兒子買房的事，兒子在房山上班，可自駕，女朋友在亦莊上班，所以決定在離女方上班近點(diǎn)的位置買房。目前決定要么在亦莊線舊宮站附近買，要么在亦莊買，預(yù)算300-400萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)哪里性價(jià)比高？如果買亦莊萬(wàn)科金域東郡怎么樣？

A：

1、哪里的性價(jià)比高？如果從居住角度來(lái)說(shuō)那肯定是舊宮啊，這是送分題。因?yàn)橐嗲f是獨(dú)立學(xué)區(qū)，對(duì)口那幾個(gè)好學(xué)校的都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，那居住的性價(jià)比自然相對(duì)低了。

這用兩邊的租售比來(lái)比較一下吧，相鄰的兩個(gè)板塊，租金收益能相差至少10%以上，高了15%以上也有可能，這部分對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)就是學(xué)區(qū)價(jià)值。

2、但如果從綜合角度來(lái)講亦莊的算性價(jià)比高的。除了產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，其中一部分也是因?yàn)閷W(xué)區(qū)，雖然到目前為止和東西海還有較大差距，但看好亦莊的多，成績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的也快，如果用的上學(xué)位的話那就性價(jià)比高了。

3、金域東郡挺好的，但這里一般算河西，理論上比亦莊核心區(qū)的預(yù)期更好些。小區(qū)是當(dāng)年亦莊限競(jìng)房六君子之一，小兩居70多平設(shè)計(jì)的也還不錯(cuò)，該買就買唄。

不過(guò)還是這話，亦莊學(xué)區(qū)內(nèi)的房子是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，金域東郡自然也存在，至少在10%或以上。所以看房的時(shí)候可以計(jì)算一下租售比，盡量買數(shù)值低的就行。

僅供參考。

五

Q:

房山中糧京西祥云樓盤可否入手？大四居均價(jià)多少較為合理呢？標(biāo)準(zhǔn)是將來(lái)至少不再降了。

A：

1、房子是用來(lái)住的，京西祥云是典型的近郊改善盤，該買就買唄，沒(méi)什么不能入手的。或者說(shuō)居住體驗(yàn)角度肯定挺好，保值角度中等吧，看自己的主要需求了。

2、大四居是多大面積的啊？200多平的那種是嗎？那可以參考天通苑的租售比，只要跟天通苑的大戶型差不多就算合理。天通苑大戶型現(xiàn)在的坪效租金也是50左右，房?jī)r(jià)2萬(wàn)多，2.5萬(wàn)吧，那租售比就是400多500左右。

京西祥云也是同等的四居大戶型，坪效租金既然也是50上下，那單價(jià)在2.5萬(wàn)左右算合適，當(dāng)然越低越好唄。

3、標(biāo)準(zhǔn)是將來(lái)不再降，這誰(shuí)敢保證啊？我只能說(shuō)按照北京大盤的平均租金收益，已經(jīng)超過(guò)同期銀行利率了，您看的這種大戶型的還更是超過(guò)，所以理論山不該再有下跌的空間了。

但大戶型的價(jià)格走勢(shì)跟普通戶型不太一樣，是有可能走出單獨(dú)行情的，否則天通苑不會(huì)出現(xiàn)緊湊戶型3萬(wàn)多，但大戶型2萬(wàn)多的情況。

或者這么說(shuō)吧，我認(rèn)為大盤行情沒(méi)有下跌空間了，像京西祥云這種大戶型也不至于下跌，至少不會(huì)多。但如果大盤回暖，這種大戶型有可能漲的慢點(diǎn)兒，看上去像是降了，但實(shí)際不是。我大概說(shuō)明白了吧？

僅供參考。

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