隨著舊樓市政策的深入，原來舊樓市政策主要圍繞在大中城市，舊樓市政策已擴(kuò)展到了我國的縣城。2024年6月20日，住建部表示，要推動縣級以上城市開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。也就是說，我國有1800多個縣城都可以來收購房子了。

其實(shí)，這場覆蓋全國的存量房收儲行動絕非憑空出現(xiàn)，背后是兩年多的政策鋪墊與工具積累，2026年5月的全面鋪開，只是政策能量的集中釋放，而縣城被納入其中，正是這一輪收儲行動向基層延伸的關(guān)鍵一步。

聽起來這是一個好消息，如果縣城房子去了庫存，地方財(cái)政就去了一塊大“心病”，縣域經(jīng)濟(jì)會有起色，還能讓人住上保障性住房。

那首先分析一下收購縣城房的利和弊。要讀懂縣城收購政策的意義，需先理清整體政策脈絡(luò)：2024年5月，央行就已設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購存量商品房用作保障房，預(yù)計(jì)帶動銀行貸款5000億元，只是當(dāng)時因地方配套資金不足，市場反響平淡。

同年9月，央行將再貸款支持比例從60%提升至100%，承擔(dān)全部利息成本，2025年7月又拓寬使用范圍，為2026年的全面推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。

利在于緩解房地產(chǎn)的庫存壓力，可以改善民生，用于解決保障性住房問題。

這一點(diǎn)在政策頂層設(shè)計(jì)中早已明確，2026年3月“十五五”開局之年的《政府工作報(bào)告》，首次重提房地產(chǎn)“去庫存”，并明確“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，確定地方國企為收購主體，標(biāo)志著樓市治理從“救房企、催成交”的增量邏輯，轉(zhuǎn)向“消化存量、補(bǔ)齊保障”的結(jié)構(gòu)改革。

4月底，中央政治局會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定樓市、盤活存量”，自上而下的定調(diào)，讓縣城收購政策快速落地，截至2026年5月中旬，全國已有上百個城市成立收購工作專班，70多個城市公開發(fā)布房源征集公告，其中就包含大量縣城。

對縣城而言，收購存量房既能化解當(dāng)?shù)胤科蟮膸齑鎵毫Γ瑤椭科罂焖倩鼗\資金，也能讓地方政府?dāng)[脫土地出讓依賴，同時快速補(bǔ)齊保障性住房短板，可謂一舉多得。

那問題是，政府為何要收購呢？這是因?yàn)椋h城存量房太多了，只有去庫存，我國房地產(chǎn)才有希望走出泥潭。眼下，房企需要快速回籠資金，地方政府也急需出讓土地。

其實(shí)，政府每年都有建設(shè)公共住房和保障房的需求，這些房子，政府現(xiàn)在可以去市場上收購，相較于新建保障房，收購存量房不僅周期更短，還能避免重復(fù)建設(shè)，這也是政策選擇收購模式的核心原因。

從整體市場來看，2024年房地產(chǎn)庫存去化周期曾達(dá)26個月高峰，2025年回落至23個月，去庫存壓力依然較大，縣城作為庫存壓力的重要承載地，自然成為政策發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域。

問題在于，收購會給地方財(cái)政帶來壓力，也有可能干擾房子的市場價(jià)格。我們不禁要問，收購的錢是從哪里來的呢？1800多個縣收購房產(chǎn)，需要大量的資金。5月17日，央行宣布拿出3000億元，作為建立保障性住房再貸款，用于地方國企收購已建成待出售的商品房。

相對龐大的房地產(chǎn)庫存，用3000至5000億元去撬動一個幾萬億規(guī)模的市場，恐怕是杯水車薪。不過，這一資金短板已有配套解決措施，2024年10月，國務(wù)院允許專項(xiàng)債券支持存量房收購后，專項(xiàng)債已成為主要資金來源，2026年專項(xiàng)債額度進(jìn)一步上調(diào)。

截至5月10日，全國28個省市公示的收儲相關(guān)專項(xiàng)債規(guī)模累計(jì)超7700億元，疊加央行再貸款和地方國企自有資金，可調(diào)動資金已突破萬億。

像石城縣就通過爭取中央、省級專項(xiàng)資金和發(fā)行專項(xiàng)債券，為保障性住房相關(guān)項(xiàng)目提供資金支持，緩解了地方財(cái)政壓力。即便如此，對經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱的縣城而言，資金壓力依然存在，這也是縣城收購政策推進(jìn)中需要破解的難題。

此外，縣城收購存量房也有明確的選房邏輯，并非來者不拒，而是參考全國統(tǒng)一的收儲標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)盯住三類標(biāo)的：一是縣城核心區(qū)域的“老破小”，房齡15至25年、配套成熟，改造后租金穩(wěn)定，是收儲優(yōu)先項(xiàng)；二是縣城遠(yuǎn)郊滯銷新房和尾盤，主要用于化解房企債務(wù)，防止價(jià)格踩踏；

三是長期空置的優(yōu)質(zhì)次新房、小戶型，承接業(yè)主難以出售的房源。需要明確的是，收購全程實(shí)行市場化評估，價(jià)格隨行就市、自愿交易，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣，這也避免了對市場價(jià)格的過度干擾。

政府收購房產(chǎn)，這會對縣城的房產(chǎn)出租和出售產(chǎn)生影響嗎？答案是肯定的，但影響呈現(xiàn)明顯分化。從全國整體情況來看，核心區(qū)域的老舊房源被批量收走后，二手房掛牌減少，流動性明顯改善，而遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存被收儲后，周邊商品房價(jià)格預(yù)期會被壓低，溢價(jià)空間削弱。

具體到縣城，這種分化同樣存在：縣城核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，因國家隊(duì)兜底，價(jià)格有望企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)溫和回升；而人口外流、產(chǎn)業(yè)薄弱的縣城遠(yuǎn)郊，房價(jià)依舊承壓，跌幅可能維持在合理區(qū)間。

對普通家庭而言，這也是一次資產(chǎn)優(yōu)化的機(jī)會：有多套房的可掛牌核心區(qū)小戶型，置換遠(yuǎn)郊非核心資產(chǎn)；剛需群體可擇機(jī)入手核心區(qū)房源，自住需求優(yōu)先考慮配套成熟區(qū)域，不必過度恐慌，政策明確保障自住房權(quán)益，還可通過“賣房換房票”的方式低成本改善居住條件。

第二，談一談國外是怎么做保障性住房的。國外的保障性住房，大多是補(bǔ)貼給窮人。

韓國在2000年至2006年，韓國以年均20%以上的速度增加公共住房建設(shè)，緩解中低收入家庭的住房問題。這種大規(guī)模新建公共住房的模式，與我國當(dāng)前“收購存量房+補(bǔ)齊保障”的模式有所不同，但核心目標(biāo)一致，都是通過政府干預(yù)，解決中低收入群體的居住難題。

德國實(shí)行的是公共福利住房制度，由政府資助建造，并向多子女家庭、殘疾人、低收入者等出售或出租。到2005年，德國已建造了近1000萬套公共福利住房。德國現(xiàn)有人口是8400萬，大約近三分之一的人住在公共服務(wù)房里。

德國的模式強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)、長期保障，通過制度化建設(shè)，讓保障性住房覆蓋廣泛群體，這為我國縣城保障性住房的后續(xù)管理提供了參考——收購只是第一步，如何完善保障房配套、規(guī)范管理，讓真正有需求的人住上房，才是關(guān)鍵。

最后來看法國，法國規(guī)定，在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部租房的比例不低于20%。這一硬性規(guī)定，確保了保障性住房的供給規(guī)模，避免了保障房供給不足的問題。

對比我國縣城，目前收購政策主要聚焦于“去庫存+補(bǔ)保障”，未來可借鑒法國的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合縣城人口規(guī)模和住房需求，明確保障性住房的供給比例，讓政策更具針對性和長效性。

我國政府收購房子來解決保障性住房問題，用來改善中低收入家庭居住條件，這是一件好事。

從國家戰(zhàn)略層面來看，存量房收儲是“十五五”開局年重要的民生工程，一邊消化房地產(chǎn)庫存包袱，一邊補(bǔ)齊保障短板，同時托住地方財(cái)政和銀行資產(chǎn)端，是一石三鳥的組合拳，而縣城作為政策延伸的重點(diǎn)，其收購工作的推進(jìn)，更是推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房保障均衡的重要舉措。

目前，安徽舒城縣、蒙城縣等縣域已率先落地存量房收購項(xiàng)目，籌集保障性住房上千套，為全國縣城提供了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

但商品房的價(jià)格該由市場供求來決定，而保障性住房該由政府來負(fù)責(zé)解決。這也是我國存量房收購政策的核心原則——政府收購存量房用于保障房，聚焦的是民生需求，而非干預(yù)商品房市場價(jià)格，全程市場化運(yùn)作，既避免了“越位”，也確保了“缺位”。

從宏觀環(huán)境來看，2026年央行保持貨幣端寬松，1年期支農(nóng)支小再貸款利率降至1.25%，為縣城收購提供了寬松的金融環(huán)境，同時各地也在優(yōu)化公積金政策，加碼配套支持，讓政策落地更順暢。

總體而言，縣城存量房收購政策，是全國存量房收儲行動的重要組成部分，既延續(xù)了兩年多的政策脈絡(luò)，也結(jié)合縣城實(shí)際情況，針對性解決庫存壓力和民生保障問題。

雖然目前仍面臨地方財(cái)政壓力、區(qū)域分化等挑戰(zhàn)，但隨著專項(xiàng)債、再貸款等資金支持的持續(xù)到位，以及國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的借鑒，這項(xiàng)政策必將逐步完善。

相信在政策的引導(dǎo)下，縣城房地產(chǎn)市場將逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，縣域經(jīng)濟(jì)也將迎來新的起色，而中低收入家庭的居住條件，也將得到切實(shí)改善。