來源：市場資訊

（來源：地產一品塘）

近三年，房企回歸二級管控體系，已從趨勢演變為共識。回歸城市深耕語境下，各大房企通過調整組織實現更加精細化運營，向更高質量的經營管理要未來。

央企陣營中，中國金茂率先開動，通過憑借集團強管控下的產品驅動戰略，短短一年時間直接扭虧為盈，成為央企中的逆襲典范。

緊接著，華潤置地、招商蛇口、中海發展三大巨頭紛紛響應。

減少大區平臺組織，強化集團直管，城市深耕戰略與強化經營賽道齊頭并進，也讓三大巨頭增添穿越周期籌碼。

隨著大區平臺的撤裁，城市合并成為央企巨頭必須直面的核心命題。如何實現真正城市深耕，如何做到產品強化落地，正是二級管控時代下房企最根本的戰略錨點。

取消區域，成立城市群：

在這一輪組織重塑下，華潤置地與中海發展率先進行了一波城市合并，其大致方向仍然還是"老帶新"，大城市吞并小城市，業績為王。

從當前城市公司分布來看，2000億級大央企陣營中，華潤置地已相對精簡，中海發展仍在醞釀調整，保利發展格局初定。

招商蛇口作為四大頭部央企之一，一直以來都是秉持低調策略，也是現階段城市公司數量最多的，在集團大戰略驅動下，城市合并動作已開啟倒計時。

招商蛇口組織構架圖

在今年招商蛇口管理會議上，集團總部已經非常明確了2026年的整體投資策略，定調為”4+6“原則，簡單來說就是4大一線城市+6大核心重點投資城市。

如果按照這種戰略實施，招商蛇口現有多達24個城市公司平臺，很顯然已經不符合集團整體布局策略，城市精簡已經刻不容緩。

在早期規模為王時代，在很多三四線城市，大部分房企都會直接設立城市公司平臺，編制情況也都是根據當下的城市規模而設立，大區層面也只是監督為主。

但在二級管控時代，任何城市公司編制都必須集團把關，崗位設置都是以精簡為核心原則，加速回款，提升一線業務能力成為這一時期城市公司核心命題。

在去年招商蛇口調整組織構架以來，很多原本的區域總都回歸業務一線，最值得關注是，招商蛇口又玩了一出新花樣。

招商蛇口新設立了五大城市群，并且新任命了一批城市群組長。

五大城市群分別是：東部，西部，南部，中部，北部，看起來類似之前的區域公司，實際上更加微妙。

從目前招商蛇口的最新戰略來看，深圳公司與上海公司已經成為集團兩大核心王牌，早已位列A級序列。

上海與深圳兩大城市公司，在2025年幾乎貢獻了招商蛇口接近40%的業績體量，未來超級城市公司在行業內會非常普遍。

余下的五個城市群實際上就是未來城市合并的一個過渡體，最核心的看點，正是五位城市群組長的人選——背后的深意，遠遠超出一紙任命。

城市合并倒計時：

首先說到東部城市群，隨著上海公司位居集團老大，布局大華東的城市公司有蘇南，南京，浙江，徐州，合肥。

很顯然東部城市群從牌面上看，仍然是最有可能城市合并的區域，相對比其他同等體量的央企，城市公司數量明顯過多。

東部城市群組長任命也有點意外，來自原招商蛇口浙江公司總經理趙海峰。

除去上海公司以外，在2025年華東地區城市公司中，招商蛇口浙江公司確實業績搶眼，在杭州業績全口徑接近170億元，也是在公司開發歷史上權益業績首次進入當地前四。

扎實的業績完成率，加上本身招商蛇口在這一輪拿地動作中，杭州市場已經成為核心，趙海峰牽頭東部城市群組長，還是相當服眾。

趙海峰，80后，2002年本科畢業于清華大學，也是萬科這一時期重點培養的萬科新動力之一。

在萬科任職15年的時間內，從普通員工進階到溫州城市總，從東北一直在浙江，作為這一時期萬科優秀的高管代表。

2019年，趙海峰選擇離開舒適區，轉戰招商蛇口華東區域，擔任杭州城市總，開啟央企職業生涯。

招商蛇口浙江公司總經理趙海峰

短短6年時間左右，招商蛇口從杭州公司升級為浙江公司，在集團內部已經形成了一定影響力，出圈的項目更是不少。

五大城市群中，中部與西北兩大群主最有話題度，分別是招商蛇口武漢總經理冷瑩與招商蛇口西安總經理?李丹誼。

目前?總部城市格局來看，在華中三省，武漢，鄭州，長沙都屬于招商蛇口戰略要地，未來是否合并，從目前來看，還真不好說。

但是從冷瑩的任命或許也會看出一些端倪，招商蛇口正在大武漢下一盤大棋，也關乎到招商蛇口未來整體戰略的實施與變革。

大家應該知道，在重資產投資逐步減少的情況下，房企如何經營，如何破局，特別是在很多早期存量較多的城市，打破常規才是城市總的硬核競爭力。

地產下半場，賽道早已回歸產品與服務，招商蛇口在武漢這幾年在未動用集團大資金的情況下，實現了6大全新項目的逆勢擴張狀態。

一個方面狠抓存量變現，與地方政府進行有效資產置換，另外一個方面進行規模化城市更新，實現精細化產城結合。

最絕的是，招商蛇口武漢公司已經成為當下社區營造變革的示范級城市，招商蛇口已經從開發商完全進化到城市運營商角色，社區運營絕對是值得深耕的精準入口。

這背后的轉變離不開這位女性掌舵人全情投入，招商蛇口武漢公司極具辨識度，各項業務齊頭并進，在武漢市場口碑與號召力也持續領先。

招商蛇口武漢總經理冷瑩，2008年碩士畢業于華中師范大學，妥妥的“武漢通”。

冷瑩在投資拓展與政府關系維護方面具備強突破能力，招商蛇口在短短3年之內在武漢迎來脫胎換骨的變化。

與中部城市群一樣，招商蛇口西部城市群組長也是一位高顏值女性高管。

更絕的是，招商蛇口西安總經理李丹誼本身就是銷售出身，并且是從置業顧問一直做到了如今城市總級別，更牽頭整個西北城市群。

在整個西安地產圈，李丹誼一直都是極少數具備個人IP的高管之一，早在擔任招商蛇口西安總助期間，就曾經是《誼刻一席談》欄目主理人，妥妥的自帶流量。

招商蛇口西安公司總經理李丹誼

因此，在擔任招商蛇口西安城市總幾年時間內，招商蛇口在西安整體發聲量非常高，屬于無論是同行還是客戶都持續關注的房企之一。

招商蛇口西安“出圈”，主要體現在其通過?深度社區運營、業主共創、文化賦能與產品力兌現?，在西安房地產市場乃至城市生活方式層面形成廣泛影響力。

作為公司發言人，李丹誼多次對外演講，在整個招商蛇口體系內都頗有威望，屬于對客戶研究頗深，既懂產品又懂經營的全面性高手。

招商蛇口在西部如今布局了西安，成都，重慶，云南四大城市公司，未來合并的可能性仍然很大。

最后，把目光拉回大灣區，目前南部城市群數量最為廣泛，覆蓋佛山，廣州，海南，福建，東莞。

這里面的關鍵點是作為一線城市的廣州，招商蛇口這幾年一直處于被動，未來南部城市群是最有可能城市合并的區域，特別是廣佛兩大城市。

令人玩味的是，體量不大的佛山，反倒成了南部的一抹亮色。憑借兩個超級項目“璽序系”火爆大灣區，并且業內口碑與產品營造都處于一線水準。

本次南部城市群組長迎來一個新面孔，正是招商蛇口佛山總經理張智武。

張智武，80后，工程專業出身，前部分職業生涯一直在施工單位，加入招商蛇口超過10年以上，妥妥的基層提拔起來的核心干將。

早在2018年就擔任招商蛇口廣州總助，分管大生產，后續調入廣西公司擔任副總多年，2023年之后回歸大灣區，接替之前領導擔任招商蛇口佛山公司總經理。

招商蛇口佛山公司總經理張智武

張智武作為工程專業高管，之所以能夠脫穎而出，與其常年關注營銷與服務不無關系，與佛山市場其他房企的營銷操盤手幾乎都有過交流。

在整個佛山市場，招商蛇口也正在打開局面，存量盤活方面做到極致，張智武也是少有的工程范，但是對產品細節與政府關系極其敏感的高管類型。

接下來，在整個大華南，深圳公司穩坐一哥，南部城市群必然會迎來一波城市合并動作，廣佛+東莞會不會成為第一波，也值得觀望。

堅定主業，服務轉型：

近兩年，招商蛇口的變化有目共睹。

如果說輕資產業務是招商蛇口轉型的“突破口”，那么“開發+運營+服務”三位一體的生態，則是其長期高質量發展的壓艙石。

招商蛇口這幾年總能給到一些意外驚喜，從產品驅動轉型的“產品經理制”開始，這家房企正在建立一套真正符合自身發展戰略的可持續基因。

在這場深刻的組織重塑中，招商蛇口沒有秘密，它只是在用最笨卻最正確的方法，回答一個行業的終極命題：當規模的神話落幕，只有那些在每一個“城市單元”里把產品和服務做到極致的人，才有資格與未來對賭。

行業的榮光，將不再屬于跑得最快的人，而屬于扎得最深的人。

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