5月19日，香港土地注冊(cè)處的成交記錄一出來，吃瓜圈直接炸鍋。

兩屆金像影帝張家輝，那套掛了6年的中半山嘉慧園豪宅終于以1.32億港元成交。

表面看2017年1.31億買入，賬面賺100萬，挺像那么回事。

可細(xì)扒完所有成本，全網(wǎng)都懵了，實(shí)際凈虧719萬港元。

究竟這套房子為什么會(huì)從香餑餑變成無人問津的存在？

最終又為何會(huì)成功賣出？

時(shí)間拉回2017年，香港樓市站在歷史高位，房?jī)r(jià)漲得跟坐火箭似的。

彼時(shí)51歲的張家輝，事業(yè)正值巔峰。

憑《證人》《激戰(zhàn)》兩度拿下金像影帝，片酬千萬起步，妥妥的香港一線實(shí)力派。

買房初衷很實(shí)在，不是炒房，是為了家庭。

妻子關(guān)詠荷想給女兒張童找優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，一眼看中了中半山嘉慧園。

這地方是香港老牌頂級(jí)豪宅區(qū)，私密性拉滿，霍英東、何鴻燊家族都曾住這兒，圈層夠頂。

為拿下這套房，張家輝動(dòng)用了最后一次首置身份。

2017年5月，他以1.31億港元，買入嘉慧園J座高層J室。

實(shí)用面積3366平方呎，約313㎡，四房大戶型，高層能遠(yuǎn)眺維港，視野絕了。

當(dāng)時(shí)香港有15%的買家辣稅，非首置要多交上千萬。

張家輝用首置身份，直接免了這15%的稅。

約1539萬，只交了4.25%的首置印花稅，556.75萬港元。

那會(huì)兒誰都覺得，影帝眼光毒，買在核心豪宅區(qū)，穩(wěn)賺不賠。

畢竟2017年的香港豪宅，漲勢(shì)猛得很，閉眼買都能賺。

誰也沒想到，這竟是他房產(chǎn)投資路上，最虧的一筆買賣。

好日子沒持續(xù)多久，2020年成了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

疫情突襲，香港樓市瞬間冰封，跨境流動(dòng)中斷。

內(nèi)地富豪沒法來港掃貨，豪宅市場(chǎng)直接涼涼。

也是這年，張家輝全家搬離嘉慧園，房子空了出來，正式掛牌出售。

2020年首次放盤，叫價(jià)2億港元。

比買入價(jià)高了近7000萬，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還沒完全垮，他想著賺一大筆就跑。

現(xiàn)實(shí)狠狠打臉。

疫情期間，看房要預(yù)約、戴口罩、量體溫，誰敢掏2個(gè)億買豪宅。

看的人寥寥無幾，問價(jià)的都沒幾個(gè)，房子徹底有價(jià)無市。

就這么僵到2023年5月，整整3年，一套沒賣出去。

張家輝心態(tài)崩了，干脆顯示直接封盤，暫停出售，眼不見心不煩。

封盤一年半，2024年底，香港樓市稍微有點(diǎn)回暖，他又重新委托中介放盤。

這次學(xué)乖了，直接降價(jià)，叫價(jià)1.67億港元。

可市場(chǎng)早就變了，買家更謹(jǐn)慎，這個(gè)價(jià)格還是沒人接。

沒辦法，繼續(xù)降，一路調(diào)到1.35億港元，比買入價(jià)只高400萬，幾乎是保本價(jià)了。

結(jié)果更扎心的來了，同小區(qū)同戶型，2023年有人只賣了1.02億港元。

張家輝的報(bào)價(jià)，比市場(chǎng)價(jià)還高出3000萬，誰會(huì)當(dāng)這個(gè)冤大頭。

2024年底到2026年中，又僵持了一年多。

從2020年到2026年，整整6年，這套豪宅就像燙手山芋，砸在手里賣不出去。

期間4次調(diào)價(jià)，累計(jì)降價(jià)6800萬港元，降幅高達(dá)34%。

直到2026年5月，香港樓市“撤辣”后小陽春。

他才咬牙，以1.32億港元連車位成交，終于脫手。

6年！從2億砍到1.32億，相當(dāng)于打了66折。

影帝這波，虧到懷疑人生。

很多人第一眼看到1.32億成交價(jià)，都會(huì)說，沒虧啊，還賺100萬呢。

太天真了！明星賣房的坑，全在隱性成本里。

港媒算得清清楚楚，這筆交易，實(shí)際凈虧719萬港元，一分不少。

賬面利潤(rùn)看上去是100萬港元

這是表面上的全部收益，看著像賺了，實(shí)則連零頭都不夠填坑。

首置4.25%，556.75萬港元必須交，中介傭金，買賣雙方合計(jì)，263萬港元

光這兩項(xiàng)，合計(jì)819.75萬港元，實(shí)打?qū)嵒ǔ鋈サ腻X。

最終盈虧就是100萬減去819.75萬相當(dāng)于實(shí)虧719.75萬港元

四舍五入，就是血虧719萬港元，沒任何水分。

更別說還有6年空置的租金損失。

這套豪宅月租至少8萬港元，空了6年，少收租金576萬港元。

還有9年持有期的物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、資金占用利息，全算上，虧得更多。

說白了張家輝這套房，9年白持有，6年瞎折騰。

最后倒貼700多萬離場(chǎng)。

曾經(jīng)的頂級(jí)豪宅，成了他的虧錢噩夢(mèng)。

消息一出，全網(wǎng)熱議明星炒房也會(huì)虧？

其實(shí)一點(diǎn)不冤，虧得有跡可循，更是香港豪宅市場(chǎng)的真實(shí)縮影。

比如說入場(chǎng)時(shí)機(jī)錯(cuò)了。

2017年是香港樓市最后一波高峰，之后就是持續(xù)調(diào)整。

張家輝剛好在最高點(diǎn)入場(chǎng)，相當(dāng)于山頂站崗。

后續(xù)疫情、經(jīng)濟(jì)放緩、移民潮，多重打擊下，香港豪宅價(jià)格較2021年高位跌超30%。

再好的地段，高點(diǎn)買入也難賺錢，時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)比地段更重要。

還有就是豪宅流動(dòng)性差，總價(jià)越高，越難脫手。

嘉慧園雖是老牌豪宅，但樓齡老。

1971年建，設(shè)施老舊，吸引力不如新豪宅。

加上總價(jià)1億+，能接盤的買家少之又少，流動(dòng)性極差。

剛需房好賣，豪宅靠緣分，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，只能降價(jià)甩賣，沒有議價(jià)權(quán)。

別以為明星炒房穩(wěn)賺，張家輝也有賺錢的投資。

2009年他在跑馬地買的房子，2923萬買入，2020年5800萬賣出，凈賺2877萬。

只是這次運(yùn)氣差，踩中了樓市周期，虧了而已。

明星也是普通人，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎，這句話放誰身上都適用。

張家輝的事，也讓大家看清了內(nèi)娛明星炒房的現(xiàn)狀。

有人賺得盆滿缽滿，有人虧到懷疑人生。

說到底，明星炒房和普通人沒區(qū)別，都是低買高賣的邏輯。

趕上好周期，躺賺；踩錯(cuò)時(shí)機(jī)，血虧。

沒有誰是永遠(yuǎn)的贏家，就連影帝也不例外。

張家輝1.32億賣豪宅，6年血虧719萬。

這件事給所有吃瓜群眾提了個(gè)醒。

樓市沒有神話，明星也不是投資之神。

再頂級(jí)的豪宅，踩錯(cuò)周期、流動(dòng)性差，照樣虧到肉疼。

再光鮮的影帝，投資失誤，也得認(rèn)栽離場(chǎng)。

曾經(jīng)大家覺得明星炒房穩(wěn)賺不賠，現(xiàn)在看來，不過是濾鏡罷了。

普通人買房，別盲目跟風(fēng)，別迷信明星眼光，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)、量力而行，才是最實(shí)在的。

而張家輝這次的經(jīng)歷，也成了香港豪宅市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的一個(gè)縮影。

時(shí)代變了，閉眼買房賺錢的日子，早就一去不復(fù)返了。