誰會想到，租賃業務

如今迎來了顛覆性改變

毫不夸張地說

它是當下房地產行業最值得我們靜下心來關注的新變量

一個最直觀的轉變

市場格局正在重塑，同時在TOB、TOC，甚至是城市端口三個維度形成深度的聯動共振

在客戶端，一線城市租房人口占比，已經逼近50%，按行業測算整個租賃市場規模，很快將觸及4萬億

另一方面，越來越多企業也開始重新押注租賃

前段時間我們寫過二手房買賣平臺，今年非房產交易類業務占比有大幅提升，賽道重心轉移趨勢十分明顯

甚至

在更宏大的城市發展維度

保租房體系也在全速鋪開，從供應格局來看，上海、武漢、廈門等十一城保租房與集中式比例超45%

你會發現

無論是用戶還是企業甚至是政府端口

這背后，本質是整個行業對租賃市場價值的集體看好與認可

但我們說也因為伴隨租賃蛋糕越做越大

租賃行業的下一個突破口到底在哪？

是繼續選擇擴張做規模，還是延續曾經傳統住宅一樣比拼性價比

最近，自如研究院剛剛發布了《2026長租市場發展藍皮書》，通過這份來自扎根長租行業十四年的頭部運營機構的研判

讓我篤定一個結論：

未來租賃市場真正的核心機遇，絕對不在粗放的規模擴張之上

終將落在產品端

01

今天整個租賃行業，最突出的現狀就是越來越明顯的：產品代差

我們日常單盤主義工作室常年會去到全國各地看盤，一年要看300多個樓盤

切身感受下來，過去幾年住宅新房市場已經完成一輪徹底的產品迭代升級，無論是塔尖類廣州鵬瑞1號、保利玥璽灣，還是南京改善人居北谷映秦淮

無一不在印證，產品力已然成為樓盤的核心決勝力，優質項目也正憑借過硬產品穩穩占據市場主動權，拿到好結果

這必然是時代的趨勢

但反觀租賃市場

第一，需求已然發生——

家庭改善類租賃需求，正在前所未有地增長

以上海為代表的一線城市

30歲以上租客占比已經接近五成，甚至還有50歲，以及50歲以上

2025年長租用戶年齡數據分布圖

這一類熟齡租住群體，在居住訴求和生活結構上，和年輕租客完全是兩個邏輯

年輕人租房核心訴求是一人獨居、性價比優先，想要一個不被打擾、能夠放松的私密空間

但隨著人生階段變化

以伴侶、家人共同生活的居住形態增多

不管是喜歡養寵物的年輕夫妻，還是剛添了寶寶、需要長輩或阿姨同住帶娃的三口之家

他們對于空間尺度、社區環境、居住品質的要求，都已經越來越接近改善住宅

也正是在這樣的需求驅動下

整租兩居室以及上戶型需求占比超60%

30歲以上年齡段戶型偏好分析圖

改善型租賃，正在快速成為市場主流

與此同時

第二，供給端存量增加，房源卻仍以老舊資產為主

首先體現在房齡上

目前租賃市場上，全國重點40城租賃房源供應中，房齡超過20年的房源占比高達39.2%

一線城市15年以上的老舊房源占比更達到68.2%

30歲以上年齡段戶型偏好分析圖

更何況居住體感上

當下市面上大量存量房源，既跟不上年輕租客居住審美，也滿足不了改善型家庭的租住訴求

甚至大量房源還長期面臨著，水電管線常年無人使用、老化失修等基礎硬傷

所以本質上今天租賃市場真正的行業癥結

早已經不是有沒有房可租

而是

有沒有真正匹配當下生活方式的租賃產品

02

這也是這次自如藍皮書發布想要表明的核心：

要知道像日本、美國這類租賃行業起步更早的國家，機構化率早已分別達到80%和50%

反觀國內，目前租賃房源總量約9100萬套，個人房源占比仍超過八成

優化的空間依然巨大

自如介入租賃的底層邏輯

也不僅僅只是作為一個平臺或者機構，單純追求市場規模與份額的占比

其實是帶領國內租賃市場提前進入：

產品化運營時代

自如資產管理全品類體系總覽圖

就像商品住宅會根據不同客群需求，做分層定位、打磨差異化的產品

自如通過資產管理的思維

將租住生活拆解成了三大維度的產品閉環

第一

針對個人分散式房源，按照不同品類做租賃產品

面對個人業主手中千差萬別的房源，自如會像產品設計師，優先判斷：到底是適合全屋翻新，還是局部煥新

心舍3.0更多針對需要全屋翻新的房屋資產

本身基礎條件尚可的優質房源，則會采用“速優家”模式做局部精細優化

而面對稀缺地段的優質房產，類似北、上、深核心地段的稀缺樓盤，則依托自如主打高端租住的“曼舍”體系打造

其改造邏輯，則始終堅持：先尊重建筑原有肌理與歷史底色，再去適配當代居住習慣

從而讓歷史資產重新獲得溢價

如今，不管是北京的芍藥居北里，還是上海的中遠兩灣城，亦或是南京的綠地理想名苑，各地的房子，因為自如品質得到了統一

第二，是對集中式資產的場景重新定義

圖片來源：自如寓公區實景圖

上海楊浦區原老舊商場改造自如寓產品

就是重點發力公區改造與智能升級，在一層保留商業空間的同時，升級了公區軟裝

3個月內出租率直接飆升95%以上

再比如服務

如今我們看到各類頂級住宅都在講究服務提升，這一點成都蔚藍卡地亞天際，包括嘉佰道的交付驗收都屬于行業前列

但很多人都容易忽略一點：

租賃，同樣可以把隱形服務做成顯性產品

租客在租賃過程中對運營服務的需求在不斷攀升

除了基礎的日常保潔、維修維保這類常規服務外，還有針對養寵人群推出上門喂寵等細分服務

本質上，都是在把過去粗放式租賃，重新做成一套完整生活服務體系

市場也正在給出反饋

數據顯示，一線城市精裝租賃產品與普通老舊房源之間

租金差最高已經超過30%

這就是把租賃作為產品兌現的力量

03

但今天我們面臨的不是一兩套房源的優化

租賃行業天然是一個高度非標的行業

面對一個即將觸及4萬億、擁有3.7億套存量住房的龐大基數

每一套房源的房齡、地段、裝修現狀，甚至房東的復雜訴求都是完全碎片化的

這也是為什么

很多房東寧愿讓房子空置，也不敢輕易出租，因為管理一套房的邊際成本，有時甚至高過了租金收益

所以將租賃產品化也才剛邁出第一步

將產品規模化更重要，也更難

這也是體現自如能力的地方

就是憑借規模化、體系化的運營方式，提供一整套系統化解決方案

自如心舍3.0房源委托運營流程

整體流程涵蓋：前期實地勘房 → 訴求溝通→ 定制方案→ 美化交付→ 嚴選租客→ 收益保障，甚至還有租后運營服務，以及后續長期資產維護

背后是一整套完整鏈路的協同能力

但更重要的，當房源規模越來越大之后

如何確保流程執行落地

目前和自如合作的供應商已經超過2000家

每年經自如翻新改造、重新流入租賃市場的存量房源，更是突破60000套

自如規模化定制采集數據圖

比如供應鏈管控上

1、需要先完成嚴密的產品設計，把各類物料的品質標準與需求維度全部敲定，才正式啟動供應商尋源與入圍篩選

2、篩選環節不只看基礎綜合資質，要考量的是后續售后服務能力與項目落地交付實力

3、在供應商入圍之后，自如采購端還會對供貨材料開展常態化抽檢

背后都是為了同一件事：盡可能保證租賃產品在規模化擴張過程中，依然維持穩定品質

也讓每一套存量房源，都釋放出本該有的資產價值

所以你會發現

自如真正解決的，其實從來不只是某一方的問題

對于租客它解決的是居住品質與生活體驗，對于房東而言，它解決的是資產收益與長期運營效率

像北京青年匯佳園、上海寶華城市花園等這樣的老舊小區，自如憑借實打實的口碑沉淀，批量承接到數百套個人房源

而對于城市而言

規模化也是作為城市更新的一環

我們說以前介入城市更新更多的只有開發商

但是一座城市不可能永遠依賴于土地推翻重建

今年2月上海也開始明確提出收購二手房用于保障性住房，而租賃盤活老舊房源的本質

某種程度上也是一種柔性更新

以上海普陀區自如友寓為例作為首批保租房標桿項目，同時也是普陀區重點民生工程

作為年輕人來到一座陌生城市的第一站

一套好的租賃租房，本質上也能為這座城市帶來人才的留存

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所以站在當下，我們該如何重新讀懂租賃市場？

我們說今天的租房

既承載著普通人的資產保值訴求，也扛起了城市居住生態完善、存量資源激活的現實任務

租賃，注定會成為中國存量時代不可或缺的底層基礎設施

今天我們所看到的藍皮書也好，自如模式也好

本質上并不是橫空出世的創新

事實上，這個行業走到今天，也已經很難再突然冒出什么顛覆性的創新

但那些還能在周期內繼續創造增量的

依賴的正是更長期的產品能力，更系統的運營能力，以及一次次將用戶需求真實兌現

這也就是自如的陽謀

讓每一次被看見的代價，都變成價值

而當這種代價轉化為產品力，被消費者認可、感知，并愿意持續為之付費時

它才會形成真正長期的價值溢價

從而真正意義上完成個人資產、生活理想與城市愿景的那場

自如今天所做的

也不過是比時代提前一小步，看見了趨勢