廣東
5月20日，央行公布了最新LPR報價：1年期3.0%，5年期以上3.5%。這已是LPR連續第12個月原地踏步。對那些還在盼著利率下調來減輕月供壓力的人來說，這個答案很直接——短期別等了。
為什么降不了？三個現實原因。
銀行扛不住了。一季度末商業銀行凈息差已降至1.40%，處于歷史最低水平。再降息，銀行就得大面積虧損，放貸能力反而會被削弱。
經濟暫時穩住了。一季度GDP同比增長5.0%，正好落在目標區間的上沿，穩增長的緊迫性已明顯下降。
美國沒降息，我們不敢貿然動。中美利差倒掛，貿然降息會加劇匯率貶值和資本外流。
綜合來看，今年LPR能降一次就不錯了，幅度最多10到15個基點。指望像2024年那樣一年降好幾次，不現實。
那樓市怎么辦？公積金來接棒。
精準滴灌的思路已經非常清晰：LPR不動，保護銀行、穩定匯率；公積金瘋狂松綁，降低新購房者成本。全國已有超過150條公積金新政。
以杭州為例，公積金貸款利率只有2.6%，比商貸低了40到50個基點，相當于LPR降了5次10個基點。每3筆二手房貸款里，就有1筆在用公積金。
但對已經買房的存量房業主來說，公積金新政基本跟你無關——你既拿不到更低的利率，也沒法重新簽合同。
那有房的人都在做什么？提前還貸。
數據顯示，居民部門杠桿率從2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。一季度居民中長期貸款僅增加1199億元，顯示加杠桿意愿極弱。不約而同地，大家在做同一件事：去杠桿、降負債、提前還錢。
這里需要警惕一個邏輯：利率不降，資金可能從房地產持續外流。當前商貸利率3.05%，而一線城市租金收益率不到2%。有50萬閑錢的人會想：投房子搏不到2%的租金收益，為什么不買股息5%以上的股票？
所以普通人的選擇其實很清晰。
如果你是已買房業主，手頭有閑錢又找不到年化收益率穩定超過3.5%的投資渠道，提前還貸依然是最穩妥的選擇。
如果你是準備買房的人，用好公積金——這可能是目前你拿到的最低成本的資金。
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