在廣州越秀區(qū)中山一路，一些建成超過40年的老樓里，最近貼出了一張讓所有業(yè)主都反復(fù)掂量的倡議：每戶出資約40萬元，就能讓老樓原地拆除，重建為帶電梯、有花園、品質(zhì)對標(biāo)隔壁單價(jià)10萬+豪宅的新房。 這筆錢，在越秀區(qū)可能只夠買5平方米的新房，卻可能換來整套房子超過3萬元/平方米的增值。 而就在今年第一季度，廣州全市在城市更新領(lǐng)域投入了385億元，同比增長超過四成。 一種由居民、企業(yè)和政府共同算賬的“靜默革命”，正在廣州最金貴的土地上悄然發(fā)生。

涉及改造的是中山一路5號(hào)、9號(hào)、13號(hào)、15號(hào)及楊箕外4-8號(hào)共8棟樓，約350戶居民。 這些樓棟建于上世紀(jì)八九十年代，外墻脫落、管道老化是普遍現(xiàn)象。 根據(jù)流傳的初步方案，重建后將是兩棟30至32層的高層住宅，居住品質(zhì)將向隔壁的越秀東山云起看齊。

重建的資金并非來自政府撥款或開發(fā)商買地，而是由業(yè)主按每平方米約5000元的標(biāo)準(zhǔn)共同籌集，戶均約40萬元。 作為條件，建設(shè)方可以獲得約30%的額外增容空間運(yùn)營權(quán)，用于建設(shè)配套設(shè)施或經(jīng)營，以平衡成本。 越秀地產(chǎn)已介入并完成了初步設(shè)計(jì)方案。

目前，該片區(qū)的二手房掛牌價(jià)長期在每平方米3.5萬至4.5萬元之間徘徊。 業(yè)主們算了一筆賬，以一套60平方米的住房計(jì)算，約40萬元的投入若能帶來每平方米3萬至4萬元的增值，資產(chǎn)升值空間明顯。 項(xiàng)目的推進(jìn)需要90%以上的業(yè)主同意，目前同意率接近一半。

幾乎在同一時(shí)間，直線距離僅約3公里的寺右共和片區(qū)，在沉寂多年后也迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。 2026年越秀區(qū)政府工作報(bào)告明確提出，要“推進(jìn)寺右共和片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施”。 而在一年前，相關(guān)部門的回復(fù)還是“處于前期研究階段”。

寺右村和共和村位于東山口、五羊新城和楊箕的三角地帶，距離珠江新城不到一公里，地理位置極為優(yōu)越。 然而，由于片區(qū)居住密度高，涉及部分軍產(chǎn)和機(jī)關(guān)單位宿舍，加上村民對補(bǔ)償?shù)念A(yù)期較高，改造工作自2010年萬科介入以來幾經(jīng)波折，一度停滯。

此次重啟的關(guān)鍵在于模式的轉(zhuǎn)變。 據(jù)悉，片區(qū)擬采用“做地模式”，即由政府主導(dǎo)完成土地整理、拆遷安置等前期工作，形成“凈地”后再進(jìn)行出讓或建設(shè)。 這改變了以往完全依賴開發(fā)商資金和操盤能力的舊模式，將項(xiàng)目的推進(jìn)主導(dǎo)權(quán)更多地掌握在政府手中。

與寺右共和的規(guī)劃重啟相比，瑤臺(tái)村的改造已進(jìn)入快速實(shí)施階段。 2026年2月25日，越秀區(qū)政府發(fā)布了年度首個(gè)國有土地上房屋征收決定，針對瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目沙涌南片區(qū)的G1地塊。 隨后在5月14日，G8、G11地塊的征收決定接連發(fā)布。

征收決定的簽約期限被設(shè)定在2026年7月22日，這意味著相關(guān)工作正在緊鑼密鼓地推進(jìn)。 來自項(xiàng)目方的數(shù)據(jù)顯示，瑤臺(tái)村整村的簽約率已經(jīng)超過98%。 2025年，該項(xiàng)目開工了2197套安置房，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資超過37億元。

瑤臺(tái)村的快速推進(jìn)，為越秀區(qū)釋放了寶貴的居住用地。 根據(jù)2026年廣州市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，越秀區(qū)罕見地拿出了4宗涉宅地塊，其中最大的一宗就來自瑤臺(tái)改造釋放的沙涌南村地塊。 這改變了越秀區(qū)長期沒有新增住宅用地供應(yīng)的局面。

這些發(fā)生在越秀區(qū)不同角落的更新動(dòng)作，背后是全市層面的戰(zhàn)略支撐。 2026年，廣州市計(jì)劃完成城市更新投資2200億元，并圍繞“一村、兩基、三舊、四好、五創(chuàng)”高質(zhì)量開展城市更新。 第一季度，全市104個(gè)城市更新項(xiàng)目已完成投資385億元，進(jìn)度超過預(yù)期。

與過去依賴單一開發(fā)商操盤的模式不同，本輪城市更新更強(qiáng)調(diào)“政府主導(dǎo)、專項(xiàng)支持、做地推進(jìn)”。 例如，在2026年第一季度舉行的城市更新項(xiàng)目投資洽談會(huì)上，廣州重點(diǎn)推介了39個(gè)項(xiàng)目，總投資近300億元，積極引入社會(huì)資本。 這種模式旨在保障項(xiàng)目的長期穩(wěn)定推進(jìn)。

對于中山一路的業(yè)主而言，每戶40萬元的出資不是一個(gè)小數(shù)目，但相較于在越秀區(qū)動(dòng)輒數(shù)百萬元的首付，這被視為一次低成本升級核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于能否達(dá)到90%的同意率，以及后續(xù)建設(shè)過程中如何平衡各方利益。

寺右共和片區(qū)的挑戰(zhàn)則更為復(fù)雜。 片區(qū)內(nèi)房屋老舊，安全隱患突出，但改造涉及的利益主體多元，補(bǔ)償訴求不一。 政府主導(dǎo)的“做地模式”能否在尊重市場規(guī)律與保障公共利益之間找到平衡點(diǎn)，將是項(xiàng)目能否順利啟動(dòng)的關(guān)鍵。

瑤臺(tái)村的實(shí)踐提供了一種速度樣本。 從啟動(dòng)征收到安置房開工建設(shè)，節(jié)奏緊湊。 這種效率得益于前期充分的群眾工作、清晰的補(bǔ)償方案以及強(qiáng)有力的實(shí)施主體。 它的進(jìn)展也預(yù)示著，越秀區(qū)其他舊改項(xiàng)目可能參照類似的路徑推進(jìn)。

從全市角度看，城市更新正在從單純的房地產(chǎn)開發(fā)行為，轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和民生工程。 它不僅要改善居住條件，還要通過空間重構(gòu)，為老城區(qū)導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)功能和公共配套，提升整體城區(qū)的競爭力。

當(dāng)老城區(qū)的居民開始用手中的資金和同意票，為自己的家園未來投票；當(dāng)政府從規(guī)劃管理者轉(zhuǎn)變?yōu)樯疃葏⑴c的組織者與協(xié)調(diào)者，這場發(fā)生在廣州核心區(qū)的空間重塑，其意義早已超越了簡單的舊樓翻新。 它或許正在探索回答一個(gè)更宏大的問題：在土地資源日益稀缺的當(dāng)下，一座超大城市的歷史核心區(qū)，如何通過精密的內(nèi)部優(yōu)化，而非外延擴(kuò)張，來實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的飛躍與城市功能的再生？ 對于中山一路的業(yè)主來說，40萬換來的可能不僅僅是一套新房，更是一次關(guān)于資產(chǎn)和生活的主動(dòng)選擇。 那么，如果是你，你會(huì)為這樣的選擇投下贊成票嗎？