核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，都坐不住了

繼南山之后，福田 突然“開掛”。

就在不久前，網(wǎng)傳福田中心、安托山等區(qū)域有地塊將進行調(diào)規(guī)。緊隨其后，梅林再次釋放宅地， 原深政汽修大廈地塊正式由交通設(shè)施用地調(diào)規(guī)為二類居住用地。

算上早先中鐵拿下的現(xiàn)房銷售地塊，福田居然在短時間內(nèi)密集涌現(xiàn)出了4塊核心低密宅地。

這對于常年處于“斷供邊緣”的福田來說，簡直是不可思議的“大爆發(fā)”。今天就來盤一盤，這次福田到底掏出了怎樣的家底。

制圖蘭圖繪

01.

現(xiàn)場實探

福田核心區(qū)連掏4塊“壓箱底”

先來看看近期剛浮出水面的“新面孔”。

梅林33-07地塊

該地塊是由交通設(shè)施用地（U2）擬調(diào)整為二類居住用地（R2）。

地塊前身為深政汽修大廈，壹地產(chǎn)實探發(fā)現(xiàn)，目前原建筑尚未開始拆卸，大廈仍在維持正常運轉(zhuǎn)。

壹地產(chǎn)實拍

該地塊就在中鐵項目隔壁，根據(jù)最新公示，調(diào)整后的規(guī)劃用地面積約7166㎡，容積率僅為3.1，計容建面約2.87萬㎡，相比中鐵地塊，該地塊面積稍大，容積率也更低。

中鐵臻云雅苑

該項目地塊同樣是通過調(diào)規(guī)而來，占地面積僅約4994㎡，計容建面約1.86萬㎡，容積率約3.72。

項目規(guī)劃了兩棟住宅樓，地面最高23層，總高約80米。該案名為中鐵置業(yè)的 “云系” TOP級產(chǎn)品線，定位為城市地標(biāo)性都市豪宅，市場推測其主力戶型大概率在建面約150㎡左右，總房源約百來套。

從現(xiàn)場實探來看，目前已有大型機械進場作業(yè)，處于基坑施工階段，預(yù)計明年將作為現(xiàn)房項目入市銷售。

壹地產(chǎn)實拍

兩個項目相近，所以享受到的配套幾乎相同。

周邊有卓悅匯、深業(yè)上城大型商業(yè)體，也有福田美術(shù)館、國際體育文化交流中心（建設(shè)中）等配套，居住氛圍濃厚。緊鄰地鐵9、10號線換乘站孖嶺站，周邊還有在建的22號線凱豐站，三線交匯，交通便利。

二手房方面附近多以老小區(qū)為主，查詢行舟深房顯示，今年4月一套總建面約66m2的2室以總價約232萬成交，折后單價3.52萬/m2。

制圖蘭圖繪

安托山10-06地塊

該地塊原為商業(yè)用地，近期剛調(diào)整成住宅用地，容積率為3.1，預(yù)計新增約2.6萬㎡純住宅。

地塊位緊鄰地鐵2/7號線安托山站A口北側(cè)，步行可達(dá)。周邊被安巒公館、海德園、萬科瑧山府等成熟高端社區(qū)環(huán)繞，周邊還有南天電力舊改等分布，居住氛圍濃厚。

片區(qū)內(nèi)二手房掛牌價約13萬-18萬元/㎡，這宗迷你宅地未來會以什么價格入市，將是市場最大看點。

制圖蘭圖繪

從現(xiàn)場實探來看，地塊目前已被圍擋圍起，內(nèi)部仍為閑置狀態(tài)，雜草叢生，尚未啟動清拆或平整工作。

壹地產(chǎn)實拍

福田中心地塊

據(jù)網(wǎng)傳，位于福田中心區(qū)、緊鄰地鐵2/8號線蓮花西站（黃埔雅苑正對面）的一宗地塊，正在研究調(diào)整為住宅用地。

地塊面積較小，有預(yù)測最多可能建設(shè)3棟住宅樓，以大戶型住宅為主，瞄準(zhǔn)高端改善型置業(yè)人群，并有望在戶型設(shè)計、得房率等方面實現(xiàn)新突破。

地塊的地理位置是最大的亮點，一路之隔就是深圳市中心最大的公園蓮花山公園，深圳市少年宮、音樂廳、中心書城、圖書館、當(dāng)代藝術(shù)與城市規(guī)劃館等核心地標(biāo)均在步行范圍內(nèi)。

制圖蘭圖繪

從現(xiàn)場實探來看，地塊目前已被圍擋，地面上可見活動板房，尚未有明顯施工跡象。

壹地產(chǎn)實拍

02.

6年等一地

福田被房企“搶破頭”

要理解現(xiàn)在這四塊地集中出現(xiàn)有多震撼，就得先看看福田過去有多“摳門”。

作為深圳成熟的行政、金融、文化中心，福田的開發(fā)早就趨于飽和，回顧公開市場數(shù)據(jù)，福田在招拍掛市場上曾長期處于“隱身”狀態(tài)。

深圳交易集團的數(shù)據(jù)顯示，從2020年至今，福田出讓的具備居住屬性的用地僅有3塊，其中2塊還是安居型住房。

真正屬于商品房的用地，僅有中鐵置業(yè)拿下的那一宗，這也是福田時隔整整6年，才在公開市場上推出的首宗純住宅用地。

當(dāng)時，為了爭奪這塊占地面積不足5000㎡的“巴掌大”地塊，8家頭部房企展開了長達(dá)百輪的激烈廝殺，最終將溢價率推高至驚人的65%。

即便該地塊明確要求“現(xiàn)房銷售”，對房企的資金鏈構(gòu)成了極大考驗，但面對福田核心區(qū)的極致稀缺性，開發(fā)商的熱情依然不減，可見福田宅地的吸引力。

圖源深圳交易集團

當(dāng)然，除了寥寥無幾的宅地出讓，福田近些年的新房基本全靠舊改和城市更新等支撐。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，過去6年時間，福田住宅一共拿了28次證，共計6498套住宅，每年占全市不足5%。

其中，2022年是福田的“供應(yīng)大年”，得益于海德園、中信城開紅樹灣等項目的集中入市，全年供應(yīng)了1887套，但這已經(jīng)是六年來的最高峰，占比也僅為全市的 4.0%。

翻看近年來的入市名單，除了早年耳熟能詳?shù)木W(wǎng)紅盤外，新面孔多源自大金沙片區(qū)、皇崗新村等大型舊改項目，如新世界香蜜四季、金地環(huán)灣城、卓越縵悅等。剩下的，則多是像富通上舍、天健天驕西筑、福安瑞府這類零星推出的存量尾盤。

這種擠牙膏式的供應(yīng)常態(tài)，與如今四塊純宅地的集中釋放形成了極具戲劇性的反差，預(yù)計上新后市場反應(yīng)看點十足，屆時壹地產(chǎn)也會密切關(guān)注。

03.

面粉來了

二手房東心里如何？

盡管新地塊看似來勢洶洶，但福田二手房東的心態(tài)依舊很穩(wěn)。尤其是近期深圳調(diào)控政策的松動，給了這些業(yè)主極大的底氣。

先來看整體。

根據(jù)大咖深房團監(jiān)測的掛牌顯示，香蜜湖、安托山、竹子林、上下沙片區(qū)作為深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)和傳統(tǒng)富人區(qū)，掛牌有微漲，其中上下沙8.2萬/平，上浮最多為2.4%。

八卦嶺、景田、園嶺、石廈等片區(qū)多為早期開發(fā)的成熟社區(qū)，樓齡相對較老，在二手房市場中面臨一定的置換壓力，價格出現(xiàn)小幅回落。

成交方面，據(jù)一線中介爆料，近半個月福田二手房成交量環(huán)比激增30%左右。更令人意外的是，根據(jù)中介協(xié)會最新披露的數(shù)據(jù)，上周福田二手房單周合同錄入量首次超越龍崗，強勢登頂全市第一。

圖源中介協(xié)會資訊

具體到個盤。

據(jù)市場監(jiān)測全市成交活躍的二手樓盤掛牌價都有不同程度的上漲，如福田的金茂禮都新政后掛牌均價高達(dá)14.7萬/m2，與新政前對比上浮8.8%；京基御景華城也是漲幅達(dá)8.4%；皇御苑漲幅達(dá)3.1%。

數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)

成交方面，拿香域中央花園來舉例，新政后第5天，以總價約3550萬成交了一套建面約188m2的房源，折合單價18.88萬/m2。

翻看過去的成交記錄，去年7月相同面積段的成交單價約18.24萬/m2。

圖源行舟深房

再如東海花園二期，新政后成交了一套340㎡的5室，成交總價約4200萬，折合單價約12.35萬/㎡。

從行舟深房歷史數(shù)據(jù)來看，沒有相同面積的成交記錄，但把單價放在近半年的成交價格中對比，算是略有上漲。

圖源行舟深房

而像老破小泰然小區(qū)，建面約35㎡左右的房源，單價前后基本都維持在5萬/㎡左右。唯一的區(qū)別可能是新政后一套房源在掛牌1070天后才成交。

圖源行舟深房

從以上個案也不難看出，福田內(nèi)部同樣在分化。政策暖風(fēng)最先吹熱的，通常是核心區(qū)的高端資產(chǎn)，剛需老破小缺乏產(chǎn)品力和樓齡優(yōu)勢的房子，即便身處福田，也難以分享這波紅利。

四塊“壓箱底”宅地接連亮相，從梅林到安托山，再到蓮花山腳下，每一塊地都自帶稀缺光環(huán)。

屆時將如何攪動福田乃至整個深圳的核心區(qū)格局？拭目以待。

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