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城市競爭，進入人才時代

中國城市競爭邏輯正在變化。

近幾年，各大城市在科創賽道上你追我趕，在資本市場上表現得淋漓盡致：

杭州因為“六小龍”刷屏；蘇州抓住AI和半導體行情，A股上市公司總市值一年翻倍，逼近4萬億元；合肥也因為長鑫科技沖刺科創板，單家企業估值就可能直奔2萬億。

這些城市的科技爆發力確實驚人，但如果把視線放到全國，你會發現真正的王者依然是深圳。

在A股上市公司總市值上，深圳已經超過13萬億元，穩居全國第二。

這是什么概念？13萬億不僅把上述風頭正勁的合肥、蘇州、杭州三座城市的上市公司市值全部加起來都裝得下，甚至還超越了上海。

資本在向深圳集中，人口也在用腳投票。

在核心的人口增量指標上，深圳已經連續多年位居全國第一。

而在更具價值的“城區常住人口”上，深圳目前大概率已經超越北京，晉升為僅次于上海的全國第二大城市。（注：城區常住人口不僅是國務院劃分超大特大城市、審批地鐵及配置國家重大公共資源和基建財政的法定依據，更直接決定了城市內部就業密度、消費和房地產市場的需求）

在科創時代，城市競爭的本質是人才競爭，如何吸引人才，留住人才，正在決定一座城市的未來上限。

深圳為什么能贏？關鍵在于它既有豐富的就業機會，也有低成本入口。

南山，正是這個邏輯最典型的樣本。

2025年，南山GDP突破萬億元，達到10102.38億元，成為全國首個GDP破萬億的地市轄區；地均GDP約54億元/平方公里，人均GDP超過54萬元，它以不足深圳1/10的土地，貢獻了全市超過1/4的經濟產出。

如果按照純市場邏輯，南山區的居住門檻會持續抬高，核心資源也會自然向高購買力家庭集中。

但南山仍然給年輕人留了一扇門。

以安居房山樾灣為例，它位于南山，占位前海媽灣，首付約39萬元起就能撬動萬億城區，共享城市發展紅利。

在寸土寸金的深圳第一區，把一部分核心區居住機會留給年輕人、留給奮斗者，這種慷慨和擔當，在全球高價值城區中并不多見。也說明了南山看重的不只是土地價值和資產價格，更是人才的長期沉淀。

因為有足夠多的人才，所以有足夠多的創新，這本身就是一種城市遠見。

02

連開連爆，“山樾灣現象”席卷深圳樓市

深圳市場正出現一個現象，叫“山樾灣現象”。

一、深圳第一個連續開盤、連續熱銷項目

從去年10月開庫以來，山樾灣除春節外，幾乎每25天一個周期，每月組織一次集中配售。

8個月開盤6次，平均每次成交264套，不打折，不降價，沒有啟動渠道帶客。

這種高頻次的開盤，并且每一次都能熱銷的現象，在深圳歷史上還是首次。

更值得注意的是，山樾灣申購轉化率從此前約25%提升至約36%。

一個項目如果只靠短期熱度，批次越多，轉化率通常越低；山樾灣反而持續提升，說明市場在一輪輪申購中逐漸看清政策紅利、南山價值和真實價差，越來越認可項目價值。

二、深圳歷史上銷量最好的安居房

2024年，山樾灣銷量占南山區全年新房成交量的58%。

2025年，山樾灣銷量占全市安居房總銷量的60%以上。

2026年，截至5月，山樾灣累計成交已突破870套，成交量位居深圳市的商品房全市第一。

三、深圳硬核催婚的“紅娘盤”

在申購期間，真的有年輕情侶為了符合購房資格，上午去領結婚證，下午趕來申購，因此不少客戶稱山樾灣為深圳“紅娘盤”。

山樾灣購房者呈現出年輕、單身、高知的特征，聚集了大量來自科技大廠、國企、事業單位的年輕人，一半以上是本科學歷，也不乏博士等高學歷人才，且單身人群占比超過40%。

據透露，項目方已經在策劃組織業主相親活動。誰也沒想到，一個硬核安居房竟然賣成了“脫單神盤”。

盡管山樾灣的成績已經非常不錯了，但市場上還會有一種聲音：山樾灣每個月都開盤，是不是因為不好賣？沒人買？

這個理解，其實低估了山樾灣。

換一個角度看，假如脫掉“安居房”的標簽，假如在“429新政”后，山樾灣面向全國購房者開放申購，以南山核心區、前海媽灣、3.7萬/㎡起、首付約39萬元起這樣的條件，它有沒有可能一夜清盤？

答案并不難判斷。

事實上，據項目反饋，每一輪申購中，都有大量客戶有強烈購買意愿，但因為社保年限、家庭成員、戶籍條件等資格限制，暫時不符合購買條件。

更重要的是，山樾灣的數據更接近真實需求。

普通商品房熱銷，往往涉及認購、渠道、優惠、分批釋放房源等不同打法；但山樾灣是政府流程制選房，從申請、審核、公示到選房認購，每一步都有明確規則。

客戶也有足夠時間看資料、比價格、研究政策，最終成交不是臨場沖動，而是冷靜思考后的選擇。

所以，山樾灣現象最值得重視的地方，是一輪又一輪選房過程中，提供了一個觀察樣本：深圳第一區，如何把人口流入轉化為人才沉淀。

03

住房保障進入新階段

山樾灣現象也證明了安居房開庫的正確性。

過去，一部分安居房資源沉淀在庫內，庫內家庭未必都有購買意愿，庫外家庭卻有大量真實需求。

房源在那里，需求也在那里，但兩者之間缺少更有效的連接。

開庫的價值，就在于它把原本靜態的存量房源，推向真實市場；把政策供給，轉化為家庭選擇；也讓政府通過一輪輪申購和選房，看清楚哪些家庭真正有需求，什么樣的房源最能吸引年輕人留下來。

接下來，安居房政策還有進一步優化的空間。

一方面，可以在堅持公平、透明、規范的前提下，進一步研究放寬申購門檻，讓更多長期在深工作、繳納社保、貢獻城市的人群納入覆蓋范圍。

另一方面，也可以探索更靈活的流轉機制。比如允許符合條件的家庭之間定向流轉，提高房源循環效率。

保障房政策越貼近真實需求，資源使用效率就越高，年輕人扎根深圳的信心也會越強。

山樾灣現象值得所有大城市學習和思考，在城市競爭進入人才時代后，住房保障如何從民生工程，升級為人才沉淀、職住平衡和長期創新能力的一部分。

深圳第一區給年輕人留下的這扇門，最終留下的可能是下一代科學家、創業者和城市未來。

目前山樾灣新一輪申購已啟動，有意向的客戶可點擊以下鏈接進入深圳市住建局官網提交認購申請：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/?from=index