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引子

近日廣州南國(guó)花園小區(qū)，一場(chǎng)民意征詢，撕開(kāi)了業(yè)主自治最痛的傷疤。

網(wǎng)傳轄區(qū)街道辦發(fā)文，擬借電子投票系統(tǒng)，就成立物業(yè)管理委員會(huì)、推行酬金制物業(yè)征集民意，還強(qiáng)調(diào) “結(jié)果僅作意向，非表決”。

時(shí)點(diǎn)很奇妙：業(yè)委會(huì)換屆完成，但業(yè)委會(huì)備案被拒，公共收益千萬(wàn)被侵占訴訟案將推進(jìn)執(zhí)行之時(shí)，街道力推組建物管會(huì)；取而代之直接上臺(tái)實(shí)施我為你好。

最終效果：可能讓行政訴訟追討千萬(wàn)公共收益的主體消失，千萬(wàn)公共收益回收案可能永遠(yuǎn)擱置。這就難免背上“明修棧道、暗度陳倉(cāng)”之嫌。

這也凸顯：業(yè)主自治被掣肘、基層監(jiān)管與業(yè)主自治博弈，變得更赤裸、更直接。

自治之痛：選得出，卻不給備案！

《民法典》白紙黑字：業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)委會(huì)、自主管理小區(qū)。南國(guó)花園業(yè)主選出第二屆業(yè)委會(huì)，卻被街道以 “表決不合規(guī)” 拒備案。備案是程序性告知，不是行政審批，置若罔聞，反手把它當(dāng)做否定自治權(quán)的武器，何其怪哉！

業(yè)主自治痛點(diǎn)就是“選舉難、備案難、履職難”。業(yè)委會(huì)沒(méi)備案就沒(méi)公章、沒(méi)賬戶，維權(quán)無(wú)門(mén)、履職無(wú)名；街道不備案，就能否決業(yè)主集體意志，讓業(yè)主基于物權(quán)的小區(qū)自治淪為 “空中樓閣”。不得不說(shuō)，設(shè)計(jì)是精妙而完美的，順我者備案、逆我著不備案，正成為諸多街道的對(duì)付不聽(tīng)話的業(yè)委會(huì)的終極殺器。

另一邊，千萬(wàn)級(jí)公共收益被長(zhǎng)期侵占，架空層、夾層等公共區(qū)域被開(kāi)發(fā)商、物業(yè)擅自經(jīng)營(yíng)，業(yè)主維權(quán)多年，行政復(fù)議、訴訟輪番上陣，卻仍難追回款項(xiàng)。

業(yè)主頂著是小區(qū)主人的大帽子，卻連小區(qū)物業(yè)事務(wù)和資產(chǎn)的管理權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)都難以兌現(xiàn)，這不但像笑話，也是很大的諷刺！

我為你好：是良方，還是新枷鎖？

街道拋出兩大舉措：成立物管會(huì)民意調(diào)查、推行酬金制民意調(diào)查，美其名曰 “透明化、法治化”改善治理。

本應(yīng)是沒(méi)業(yè)委會(huì)時(shí)期的 “過(guò)渡工具”的物管會(huì)，如今卻毅然決然不顧小區(qū)業(yè)主大會(huì)換屆選舉表決已完成、新業(yè)委會(huì)已經(jīng)產(chǎn)生的現(xiàn)狀，推出“物管會(huì)”設(shè)想，這不像是救急，恐怕更難撇清是否有撕裂小區(qū)、逼業(yè)主選邊站隊(duì)，架空瓦解新一屆業(yè)委會(huì)的嫌疑，這又是何苦呢！

網(wǎng)傳小區(qū)物業(yè)管理積弊多年，賬目混亂、漏洞百出，推行酬金制后，各種整治和投入，很有可能就讓全體業(yè)主買(mǎi)單了；而開(kāi)發(fā)商毫發(fā)無(wú)傷、物業(yè)旱澇保收拿酬金，大鍋和風(fēng)險(xiǎn)妥妥可能全甩給業(yè)主了。

對(duì)新一屆業(yè)委會(huì)合法性就一句程序不合法，就備案懸置；此時(shí)此刻，反而大搞“物管會(huì)和酬金制”民意”摸底；不先研判是否撤銷(xiāo)“不合法”換屆選舉的業(yè)主大會(huì)決定”，反而更像在人造風(fēng)浪、坐等新一屆不堪重負(fù)而自動(dòng)瓦解。

要知道，不備案不意味著業(yè)委會(huì)不合法、不存在；要否決業(yè)委會(huì)合法性，首先要根據(jù)明確依據(jù)認(rèn)定后官宣：撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)換屆決定。然后，才能到討論物管會(huì)、調(diào)研物管會(huì)民意這一步。難道企圖先調(diào)研后裁決，這不是遵守法律程序正義，更像是企圖用業(yè)主民意倒逼！

其實(shí)確鑿證據(jù)，直接發(fā)文撤銷(xiāo)“不合法”的業(yè)主大會(huì)決定，讓換屆無(wú)效正式文書(shū)否決新二屆，然后再名正言順做物管會(huì)籌備，難道這樣依規(guī)操作不香嗎？

如果換屆后的業(yè)委會(huì)“不合法”但依然存在，又多一個(gè)言不正、名不順的物管會(huì)，這樣才是奇怪大戲，才很難看呢！

理論上物管會(huì)也是業(yè)主為主體，業(yè)委會(huì)也是業(yè)主為主體，本是同根生相煎何太急呢！難道在街道眼里，真的大大不同嗎？！如果是，那很能說(shuō)明問(wèn)題！所以急吼吼要上物管會(huì)了？最終哪方更樂(lè)見(jiàn)物管會(huì)火速上臺(tái)呢？

業(yè)主自治：權(quán)與法，誰(shuí)說(shuō)了算？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確：街道對(duì)業(yè)委會(huì)是 “指導(dǎo)、協(xié)助”，不是 “審批、否定”。《民法典》規(guī)定：業(yè)主共有區(qū)域收益，歸全體業(yè)主所有。

南國(guó)花園的困局，不是業(yè)主不想自治，而是自治通道被堵、維權(quán)成本太高、權(quán)責(zé)邊界模糊。

基層監(jiān)管本應(yīng)是自治的 “護(hù)航者”，不應(yīng)異化為 “攔路者”；物業(yè)本應(yīng)是服務(wù)者，不應(yīng)成侵占業(yè)主權(quán)益的 “獲利者”。

業(yè)主手握法律賦予的權(quán)利，卻往往在現(xiàn)實(shí)中寸步難行。小區(qū)業(yè)主，自我管理小區(qū)家園，怎么就這么難呢！

業(yè)主自治：如何破，最后一公里魔咒？

南國(guó)花園現(xiàn)象，不是個(gè)案，也是全國(guó)很多住宅小區(qū)縮影：業(yè)主想當(dāng)家，卻沒(méi)話語(yǔ)權(quán)；想維權(quán)，卻處處碰壁；想透明，卻被層層掣肘。

街道的民意征詢，看似給了業(yè)主表達(dá)的機(jī)會(huì)，實(shí)則早已預(yù)設(shè)答案。業(yè)主自治的核心，從來(lái)不是”被代表”，而是“了解多數(shù)業(yè)主心聲”，讓業(yè)主真正當(dāng)家、讓業(yè)主真正做小區(qū)的主人。

小區(qū)是業(yè)主的，小區(qū)治理主體應(yīng)該是業(yè)主為核心，這是法治的底線，也更是眾業(yè)主的所想所愿。

主迷思：如果不追究既往，是否就備案了？

動(dòng)輒上千萬(wàn)的公共收益追討與訴訟，這樣的維權(quán)很多街道、很多住建不想看到。有這樣強(qiáng)烈維權(quán)意識(shí)的業(yè)委會(huì)，開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)不愿意看到這很正常。

但作為依法行政、負(fù)有監(jiān)督處置亂象責(zé)任的、代表公權(quán)力與民生的職能部門(mén)，也不愿意看到，從法治角度、責(zé)任清單上看，這是很被難理解的。

除非愛(ài)莫能助，除非心有苦衷，除非蘿卜有泥，除非積重難返，除非....

我總在想，為啥很多無(wú)所作為的“業(yè)委會(huì)”、甚至深度與物業(yè)或開(kāi)發(fā)商捆綁的“業(yè)委會(huì)”，奉社區(qū)街道為金科玉律的“業(yè)委會(huì)”，往往能非常順利地備案，這是多么明顯的反差呀！

草根談

小區(qū)治理的核心，到底是捂蓋子呢，還是拔毒療傷呢？

從筆者視角看，但凡真正走向幸福和諧自治的小區(qū)，無(wú)一例外，都是一批真正有主見(jiàn)的 、真正以維護(hù)業(yè)主權(quán)益為使命的業(yè)主，進(jìn)入了業(yè)委會(huì)，或成為了小區(qū)骨干；無(wú)一例外，都是收回了大量被鵲巢鳩占的公共收益和公共資產(chǎn)，才讓小區(qū)有源源不斷的資金流，才能持續(xù)投入、才能做到不斷提升和改善小區(qū)的軟硬件，然后才提升了物業(yè)滿意度、提高了物業(yè)收費(fèi)率，最終才達(dá)到了和諧共治局面的。

全國(guó)業(yè)主耳熟能詳?shù)男^(qū)，比如西安心晴雅苑，寧波紫郡小區(qū)，長(zhǎng)沙金色比華利小區(qū)，等等，這些業(yè)主當(dāng)家做主、自治成功的典范小區(qū)，莫不如此！

簡(jiǎn)而言之：沒(méi)有成功維權(quán)收回業(yè)主當(dāng)家主權(quán)的小區(qū)，沒(méi)有全面收回本屬于全體業(yè)主的小區(qū)公共資產(chǎn)與資金的小區(qū)，最終都會(huì)因信仰不足、定力不足、能力不足，或供血不足、資金難以為繼，終難真正成為長(zhǎng)久和諧自治的幸福小區(qū)的。

業(yè)主呼喚良法善治，業(yè)主盼望真正能當(dāng)家做主！